임대차
원고(A 주식회사)는 피고(C)와 공장 건물에 대한 임대차 계약을 체결하고 임대차보증금 5,000만 원을 지급했습니다. 계약이 종료된 후 원고는 건물을 피고에게 인도했으나, 피고는 10월분 차임 500만 원 미지급과 원고의 원상회복 의무 불이행으로 인한 손해배상금(수리비, 신규 계약 해지 손해 등)을 주장하며 임대차보증금 반환을 거부했습니다. 법원은 10월분 차임 500만 원 공제는 인정했지만, 피고가 주장하는 원상회복 불이행에 따른 손해배상금은 자연적 마모 또는 감가상각을 초과한다는 증거가 부족하다고 판단하여 인정하지 않았습니다. 이에 따라 법원은 피고가 원고에게 4,500만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고(임차인)와 피고(임대인)는 2018년 8월 7일 청주시 소재의 공장 건물에 대해 임대차 기간 2018년 11월 1일부터 2020년 10월 31일까지, 임대차보증금 5,000만 원, 월차임 500만 원으로 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 종료일이 도래하고 원고는 건물을 피고에게 인도했지만, 피고는 원고가 10월분 월세 500만 원을 지급하지 않았고, 건물을 원상회복하지 않아 발생한 손해(수리비, 신규 계약 해지 손해 등 총 4,500만 원 초과)가 크므로 보증금에서 이를 공제해야 한다고 주장하며 보증금 반환을 거부하여 분쟁이 시작되었습니다.
임대차 계약 종료 후 임대차보증금 반환 의무의 범위, 임차인의 원상회복 의무의 범위 및 그 불이행으로 인한 손해배상금의 공제 가능 여부가 핵심 쟁점이었습니다.
법원은 피고가 원고에게 4,500만 원 및 이에 대하여 2020년 11월 11일부터 2021년 10월 28일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구(5,000만 원 전액 청구)는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 1/8, 피고가 나머지를 부담하도록 했습니다.
재판부는 임대차보증금 5,000만 원에서 미지급 월세 500만 원을 공제한 4,500만 원을 피고가 원고에게 반환해야 한다고 판단했습니다. 임대인이 주장한 원상회복 의무 불이행으로 인한 손해배상 청구는 증거 부족으로 받아들여지지 않았습니다.
본 사건은 임대차 계약 종료 후 임대차보증금 반환과 원상회복 의무에 대한 민법의 규정이 적용되었습니다. 민법 제618조에 따른 임대차 계약이 종료되면, 임차인에게는 민법 제615조에 따라 임차물을 원상에 회복하여 반환할 의무가 발생합니다. 그러나 법원은 이 원상회복 의무를 임대차 목적물의 통상적인 사용에 따른 자연적 마모 또는 감가상각을 초과하는 훼손에 한정된다고 보았습니다. 즉, 단순한 사용으로 인한 가치 감소는 원상회복 의무의 대상이 아니며, 이를 초과하는 훼손에 대해서만 임차인이 책임을 지게 됩니다. 임대인이 원상회복 의무 불이행을 이유로 손해배상을 주장하려면, 그 훼손이 통상적인 범위를 넘어섰다는 점과 그로 인한 손해의 발생 및 범위를 명확히 입증해야 합니다. 이 사건에서 피고는 이러한 입증을 충분히 하지 못해 원상회복 의무 불이행에 따른 손해배상 주장이 받아들여지지 않았습니다. 또한, 금전 채무의 이행을 지체할 경우 발생하는 지연손해금은 민법상 연 5%가 원칙이지만, 소송이 제기된 경우에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 판결 선고 다음 날부터 연 12%의 높은 이율이 적용될 수 있습니다.
임대차 계약 시 임차 목적물의 초기 상태를 사진이나 영상으로 상세히 기록해두는 것이 중요합니다. 임대차 계약서에 원상회복 의무의 범위나 특약 사항을 명확히 기재하면 향후 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다. 임차인이 건물 사용으로 인한 통상적인 마모나 감가상각을 넘어선 훼손을 발생시켰을 경우에만 원상회복 의무를 부담하며, 이에 대한 입증 책임은 임대인에게 있습니다. 임대인은 임차인의 원상회복 지체로 인한 손해를 주장할 때, 실제 원상회복을 완료하는 데 걸린 기간이 아닌, 스스로 원상회복을 할 수 있었던 합리적인 기간 동안의 임대료 상당액만 청구할 수 있음을 유의해야 합니다. 임대차보증금 반환 지연 시 발생하는 지연손해금은 일반적으로 민법상 연 5%가 적용되나, 소송 제기 후 판결 선고일까지는 연 5%, 그 이후에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 높은 이율이 적용될 수 있습니다.
