임대차
원고인 임차인 A는 피고 임대인 주식회사 B와 임대차 계약을 체결하면서, 잔금 지급 시 근저당권을 말소하기로 하는 특약을 맺고 보증금 1억 원을 모두 지급했습니다. 그러나 임대인 B는 특약을 이행하지 않아 부동산이 경매에 넘어갔고, 임차인 A는 경매 배당금 40,301,751원을 제외한 나머지 보증금 59,698,249원을 회수하지 못했습니다. 이에 임차인 A는 임대인 B에게 미회수 보증금 반환을 청구하고, 임대차 계약을 중개한 공인중개사 C와 공제사업자인 D협회에게 중개 과실에 따른 손해배상을 청구했습니다. 법원은 임대인 B에게 미회수 보증금과 지연손해금을 지급하라고 판결했으나, 공인중개사 C와 D협회에 대한 청구는 중개사의 과실이 없다고 보아 기각했습니다.
피고 주식회사 B는 2019년 5월 22일 진주시 E건물 F호의 소유권을 취득했는데, 당시 G저축은행의 채권최고액 1,500만 원 근저당권이 설정되어 있었습니다. 원고 A는 2021년 3월 10일 피고 B와 이 부동산에 대해 임대차보증금 1억 원, 계약기간 2년으로 하는 임대차 계약을 체결했고, 이 계약은 개업공인중개사 피고 C가 중개했습니다. 임대차 계약 특약사항에는 '본 계약은 잔금이 지급되면 이 사건 근저당권 피담보채무를 상환하는 조건으로 계약한다'고 명시되었습니다. 원고 A는 2021년 2월 8일, 2월 10일, 3월 9일에 걸쳐 피고 B에게 총 1억 원의 보증금을 모두 지급했습니다. 그러나 피고 B는 근저당권 피담보채무를 상환하지 않았고, 이에 G저축은행은 이 사건 근저당권에 기하여 부동산에 대한 임의경매를 신청했습니다. 원고 A는 2023년 2월 27일경 부동산에서 퇴거했으며, 경매 절차에서 임차인으로서 40,301,751원을 배당받았으나, 나머지 보증금 59,698,249원은 회수하지 못했습니다. 이에 원고 A는 피고 B에게 미지급 보증금 반환을, 피고 C와 피고 D협회(공제사업자)에게 중개 과실에 따른 손해배상을 청구하기에 이르렀습니다.
임대인의 임대차보증금 반환 의무 발생 여부 및 범위, 공인중개사가 근저당권 해지 특약의 이행에 대한 확인 및 조언 의무를 위반하여 중개 과실이 인정되는지 여부, 공인중개사의 과실이 인정될 경우 공제사업자의 손해배상 책임 발생 여부.
법원은 임대인이 근저당권 말소 특약을 이행하지 않아 임차인이 보증금을 회수하지 못하게 된 손해에 대해 임대인 주식회사 B의 책임을 인정하고 미회수 보증금과 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. 그러나 공인중개사 C는 중개 대상물의 권리관계를 확인하고 설명할 의무를 다했으며, 특약의 이행을 담보하기 위한 법률적 조언이나 계약 이행 후의 확인 의무까지 있다고 보기는 어렵다고 판단하여, 공인중개사 C와 공제사업자 D협회의 손해배상 책임은 인정하지 않았습니다.
