임대차
국내외 박람회 및 전시회 개최를 목적으로 하는 원고(주식회사 A)는 C센터의 관리운영을 위탁받아 피고(주식회사 B)에게 일부 시설을 임대했습니다. 임대 기간 중 C센터의 증축 공사가 진행되었고, 이로 인해 피고는 471일간 F&B 영업을 중단하게 되었습니다. 원고는 피고에게 연간 최소 보장 임대료 미납액을 청구했으나, 피고는 임대인 지위 문제 제기 및 증축 공사로 인한 임대료 감액을 주장하고, 영업 중단 및 시설 피해에 대한 손해배상을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 원고가 적법한 임대인이라고 판단했으나, 피고의 영업 중단 기간에 해당하는 임대료 감액을 인정하여 이미 지급한 금액이 감액된 최소 보장액을 초과하므로 원고의 본소 청구는 기각했습니다. 또한 피고의 반소 청구에 대해서는, 피고가 입찰 공고 및 임대차 계약 시 증축 공사로 인한 영업 손실 위험을 인지하고 있었고, 손해배상 없는 휴업 요구 등에 동의했으므로 원고의 채무불이행이 아니라고 보아 기각했습니다.
주식회사 A는 C센터의 관리운영을 경상남도와 창원시로부터 위탁받아 2015년 12월 주식회사 B와 C센터 내 F&B 및 케이터링 영업장에 대한 임대운영계약을 체결했습니다. 계약 당시 원고는 C센터 증축 공사가 진행될 예정이며 그로 인한 영업 손실 책임은 임차인에게 있음을 입찰 공고 및 계약 특약사항에 명시했습니다. 2016년 1월 증축 공사가 시작되면서 소음, 진동, 먼지 등 각종 피해가 발생했고, 결국 피고는 2016년 7월 17일부터 2017년 10월 31일까지 471일간 F&B 사업부 영업을 중단했습니다. 원고는 피고가 2016년과 2017년 연 최소 보장 임대료 8억 원 중 일부를 미납했다고 주장하며 약 4억 2천만 원 및 지연손해금을 청구했습니다. 이에 피고는 원고가 임대인이 아니거나, 증축 공사로 인해 영업에 막대한 피해를 입었으므로 차임 감액 또는 면제가 되어야 한다고 주장했습니다. 동시에 피고는 증축 공사로 인한 영업 중단, 매출 감소, 시설 파손 등으로 약 11억 9천만 원의 손해가 발생했다며 원고에게 손해배상을 청구하는 반소를 제기했습니다.
이 사건 임대차 계약에서 원고가 적법한 임대인인지, 증축 공사로 인한 피고의 영업 중단이 임대료 감액의 사유가 되는지, 그리고 증축 공사로 인해 피고에게 발생한 손해에 대해 원고가 배상 책임을 지는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
원고(반소피고)의 본소 청구(미납 임대료 청구)와 피고(반소원고)의 반소 청구(손해배상 청구)를 모두 기각했습니다. 소송 비용은 본소에 관한 부분은 원고가, 반소에 관한 부분은 피고가 각각 부담하도록 했습니다.
법원은 먼저 임대차 계약의 법리에 따라 원고가 C센터의 실제 소유주가 아니더라도 경상남도 및 창원시로부터 적법하게 관리운영을 위임받아 임대인으로서의 지위를 가진다고 판단했습니다. 원고의 본소 청구에 대해서는, 피고가 증축 공사로 인해 F&B 영업 부문을 영업 중단할 수밖에 없었던 기간 동안의 임대료는 감액되어야 한다고 보았습니다. 공사 전 Catering과 F&B 영업 부문의 매출 비율을 고려하여 영업 중단 기간에 해당하는 F&B 부문의 임대료를 공제한 결과, 피고가 이미 원고에게 지급한 금액이 감액된 연 최소 보장 금액보다 많으므로 원고의 미납 임대료 청구는 이유 없다고 판단했습니다. 피고의 반소 청구에 대해서는, 입찰 공고문에 증축 공사 계획과 그로 인한 영업상 손실 책임이 입찰 참가자에게 있음을 명시하고 있었고, 임대운영계약 특약사항에도 손해배상 없이 임시 휴업 등을 요구할 수 있다는 조항이 있었음을 근거로, 피고가 공사로 인한 불이익을 인지하고 계약을 체결한 것으로 보았습니다. 따라서 원고가 임대 목적물 사용·수익 의무를 위반했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한 피고가 주장한 구체적인 손해액(식음료 제공 비용, 영업 손실, 시설 보수 비용 등)에 대해서는 충분한 증거가 없거나, 임대인의 채무불이행으로 인한 통상적인 손해로 보기 어렵다고 하여 인정하지 않았습니다.
민법 제627조 (임차물의 일부 멸실과 차임 등의 감액청구권): 임차물이 임차인의 잘못 없이 일부 멸실되거나 기타 이유로 사용·수익할 수 없게 된 경우, 임차인은 그 부분의 비율에 따라 차임(임대료) 감액을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 증축 공사로 인해 피고(임차인)가 F&B 영업을 중단할 수밖에 없었던 기간에 대해 임대료 감액을 인정하는 법적 근거가 되었습니다. 다만, 이때는 임차인이 실제로 사용하지 못한 부분만큼만 감액이 가능하며, 전체 임대료를 거절할 수는 없습니다. 대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결 (임대차계약의 유효성): 임대인은 목적물에 대한 소유권이나 임대할 권한이 없다고 하더라도, 임대차계약은 유효하게 성립합니다. 즉, 실제 소유주가 아니더라도 적법하게 위탁받아 임대 행위를 한 경우 계약의 임대인으로서의 지위를 가질 수 있습니다. 본 사안에서는 원고가 C센터의 실제 소유주가 아니었음에도 불구하고 경상남도 및 창원시로부터 관리운영을 위탁받아 임대차 계약을 체결한 임대인임을 인정하는 근거가 되었습니다. 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상) 및 제393조 (손해배상의 범위): 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상손해를 한도로 하며, 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상 책임이 있습니다. 이 사건에서는 피고가 주장한 손해배상액 중 대부분이 임대인의 채무불이행으로 인한 '통상적인 손해'로 보기 어렵거나, 원고가 그 특별한 사정을 알았다고 볼 증거가 없어 인정되지 않았습니다. 계약의 해석 원칙: 계약 내용은 당사자의 의사를 존중하여 문언에 따라 해석하는 것이 원칙입니다. 특히 입찰 공고나 계약서의 특약사항에서 증축 공사로 인한 영업 손실 책임을 입찰 참가자에게 부과하고 손해배상 없이 임시 휴업 등을 요구할 수 있다고 명시한 경우, 이는 당사자 간 합의된 사항으로 보아 임대인의 의무 위반으로 보기 어렵습니다.
대형 시설 임대차 계약 시, 계약서와 입찰 공고 등 모든 관련 문서를 꼼꼼히 확인하고 공사 계획이나 영업 제한 가능성에 대한 조항을 특히 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 이러한 조항들은 나중에 영업에 방해가 생겼을 때 임차인의 권리 주장을 제한할 수 있습니다. 임대차 목적물 사용에 일부 지장이 생긴 경우, 민법에 따라 임차료 감액을 청구할 수 있으나, 이는 실제로 사용하지 못한 부분에 한정되며 전체 임대료를 면제받기는 어렵습니다. 손해배상을 청구할 때에는 손해 발생 사실과 금액을 객관적인 자료로 명확하게 입증해야 합니다. 또한 청구하는 손해가 채무불이행으로 인해 통상적으로 발생하는 손해인지, 아니면 임대인이 사전에 알고 있었거나 알 수 있었던 특별한 손해인지 구분하여 주장해야 합니다.
