제주 상가 분양 허위광고 매매대금 반환 사건

원고들은 피고들로부터 제주도 상가를 분양받았는데 피고들이 특정 브랜드의 입점과 특정 시설의 설치 등을 확정된 것처럼 광고했지만 실제로는 이루어지지 않았다고 주장하며 매매대금 반환 및 손해배상을 청구했습니다. 원고들은 중도금까지 납부했지만 잔금을 지급하지 못해 계약이 해제되었고, 피고들은 이미 일부 금액을 반환했습니다. 법원은 피고들의 광고가 허위 기망에 해당한다고 보기 어렵고 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들 A, B, C: 제주도 상가 분양 계약을 체결한 매수인들
• 피고 D 주식회사: 상가 신축 공사 사업 시행자이자 분양형 신탁계약의 수탁자
• 피고 E 주식회사: 상가 신축 공사의 위탁자 겸 수익자
• 피고 F 주식회사: 상가 분양 업무를 대행한 회사

분쟁 상황

원고 A, C는 2016년 12월, 원고 B는 2019년 1월 양수받아 피고 D과 제주 H 상가 분양 계약을 체결했습니다. 피고 E과 F은 H 상가에 유명 브랜드(M, N) 입점, 특정 시설(O 설치, 포토존, 조형물 배치, 둘레길 조성, 공원 조성) 등을 확정된 것처럼 광고했습니다. 원고들은 계약금 및 중도금으로 원고 A은 311,020,000원, 원고 B는 267,780,000원, 원고 C은 327,195,000원을 각 지급했지만, 상가 완공 후 잔금을 납부하지 못했습니다. 피고들은 잔금 납부를 독촉한 뒤 잔금 미납을 이유로 2019년 5월 계약을 해제하고, 원고 A에게 225,123,104원, 원고 B에게 183,873,305원, 원고 C에게 236,801,234원을 각 반환했습니다. 원고들은 피고들의 광고가 허위·기망 행위라며 계약 취소 및 매매대금 전액 반환과 손해배상을 요구했습니다.

핵심 쟁점

분양 광고 내용이 실제와 달라 구매자들이 계약을 취소하고 매매대금 반환 및 손해배상을 요구할 수 있는 허위·기망 행위에 해당하는지 여부.

법원의 판단

원고들의 피고들에 대한 모든 청구를 기각하며 소송 비용은 원고들이 부담하도록 결정했습니다.

결론

법원은 피고들의 광고가 미래의 계획이나 전망을 제시하는 정도였을 뿐 원고들을 기망한 사실이라고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 특히, 상가 분양 광고는 본질적으로 상가의 가치를 높여 구매를 유도하기 위한 것으로 다소 과장된 표현이 있을 수 있으나, 이는 사회적으로 용인되는 정도이며 광고 내용이 객관적인 사실과 명백히 다르고 중요한 부분이 아니라고 보았습니다. 또한 원고들이 잔금을 지급하지 못하여 계약이 해제된 점도 고려되었습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시)는 '사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 법원은 본 사건에서 피고들의 광고 내용이 이 조항에서 정하는 '기망행위'에 해당하는지를 판단했습니다. 기망행위란 상대방을 착오에 빠뜨려 의사표시를 하게 하는 행위를 의미하며, 반드시 객관적 사실을 허위로 진술하는 경우뿐만 아니라 고지의무를 위반하는 부작위에 의해서도 성립될 수 있습니다. 광고의 기망성 판단 기준과 관련하여 법원은 상가 분양 광고의 경우 다소 과장되거나 허위가 섞여 있더라도 그것이 일반 상거래 관행과 신의성실의 원칙에 비추어 용인될 수 있는 정도라면 기망행위로 보지 않습니다. 기망행위가 되려면 사회적으로 용인될 수 있는 상술의 정도를 넘어 거래 상대방의 착오를 유발하여 계약 체결을 유도하려는 적극적인 행위가 있어야 합니다. 특히 상가 분양 광고는 미래의 영업 이익이나 입점 조건에 대한 예측을 담는 경우가 많으므로, 이러한 내용이 확정적 사실처럼 제시되지 않았다면 기망으로 보기는 어렵습니다. 또한 법원은 광고 내용이 현재 확정된 객관적 사실을 진술하는 것인지, 아니면 미래에 대한 예측, 계획, 희망 사항을 표현하는 것인지를 중요하게 판단합니다. 이 사건에서 법원은 피고들의 광고가 미래의 계획이나 전망을 제시한 것으로 보았으며, 이것이 현재의 사실을 허위로 고지한 기망행위로는 보기 어렵다고 판단했습니다.

참고 사항

분양 계약 시 광고 내용은 신중하게 확인해야 합니다. 상가 등 부동산 분양 광고는 미래의 이익이나 개발 계획을 과장하여 표현하는 경우가 많으므로 광고 내용 중 '확정', '예정', '추진' 등의 용어를 주의 깊게 살피고, 특히 특정 브랜드의 입점이나 시설 설치 등 중요한 내용에 대해서는 반드시 구체적인 증빙 자료(입점 확정 계약서, 건축 계획서 등)를 요구하여 확인해야 합니다. 광고가 미래의 계획이나 희망 사항을 설명하는 것이라면 이는 단순한 상술로 해석될 여지가 큽니다. 법원은 미래 계획이 실현되지 않았다고 해서 바로 기망행위로 인정하지 않으므로, 현재 시점에서 명확히 확정된 사실인지, 아니면 앞으로 추진될 가능성 있는 내용인지를 명확히 구분하여 판단해야 합니다. 또한 분양 계약 시 잔금 미납 등으로 인한 계약 해제 조항과 위약금에 대한 내용을 사전에 꼼꼼히 확인해야 합니다. 계약 해제 시 이미 납부한 대금의 전부 또는 일부가 위약금으로 처리될 수 있습니다. 분양 업체가 제공하는 정보 외에도 주변 상권 분석, 유사 상가의 임대 및 분양 현황, 개발 계획의 실현 가능성 등을 스스로 객관적으로 조사하고 판단하는 것이 중요합니다. 사기에 의한 의사표시 취소는 법원에서 엄격하게 판단하므로 단순한 광고 과장만으로는 인정되기 어렵습니다. 기망행위가 계약의 중요한 부분에 해당하며 계약 체결의 동기가 되었음을 명확히 입증할 수 있어야 합니다.