부동산 매매/소유권
건물 주인인 원고들은 피고에게 상가 점포를 임대하였으나 임차 기간 중 피고가 4개월분의 월세를 연체한 사실이 발생했습니다. 비록 피고가 연체된 월세를 나중에 모두 변제하였음에도 불구하고 원고들은 상가건물 임대차보호법에 따라 임대차 계약 갱신을 거절했습니다. 이에 피고가 점포 인도를 거부하자 원고들이 소송을 제기하였고 법원은 원고들의 손을 들어주며 피고에게 점포를 인도하라고 판결했습니다.
원고 A와 B는 2017년 2월 2일 피고 C에게 보증금 1,500만 원, 월세 60만 원에 상가 점포 54.23㎡를 2017년 1월 12일부터 2022년 1월 12일까지 임대했습니다. 이 계약은 묵시적으로 갱신되어 만기가 2023년 1월 12일로 연장되었습니다. 임차 기간 중 피고 C는 월세 4개월분인 240만 원을 연체했으나, 2019년 9월 11일 이 연체금을 한 번에 모두 갚았습니다. 이후 원고들은 2022년 10월 4일 내용증명 우편을 통해 피고에게 계약 갱신 거절 통보를 했습니다. 피고는 과거 연체는 자동이체 문제였고 즉시 변제했으며 원고들도 사정을 이해한다는 문자를 보냈으므로 신뢰가 훼손되지 않아 갱신 거절이 부당하다고 주장하며 점포 인도를 거부했습니다. 이에 원고들은 건물 인도를 요구하며 소송을 제기했습니다.
상가건물 임대차보호법에 따라 임차인이 과거에 3개월분 이상의 월세를 연체한 사실이 있다면, 이후에 연체된 월세를 모두 갚았더라도 임대인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.
법원은 피고가 원고들에게 별지 목록에 기재된 부동산의 1층 중 특정 부분 54.23㎡를 인도하라고 판결했습니다. 소송 비용은 피고가 부담하며, 해당 판결은 즉시 집행할 수 있도록 가집행할 수 있다고 명시했습니다.
법원은 상가건물 임대차보호법의 취지에 따라 임대차 기간 중 언제라도 차임이 3기분(3개월치 월세)에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임대인과 임차인 사이의 신뢰 관계가 깨어졌다고 보았습니다. 따라서 피고가 이미 4개월분의 월세를 연체한 사실이 있는 이상, 비록 이후에 연체된 월세를 모두 변제했더라도 원고들은 피고의 계약 갱신 요구를 정당하게 거절할 수 있다고 판단했습니다. 이에 따라 임대차 계약은 2023년 1월 12일 기간 만료로 종료되었으므로 피고는 원고들에게 해당 점포를 인도할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 임대인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'를 규정하고 있습니다. 여기서 중요한 것은 '연체한 사실'이 있다는 점입니다. 즉, 현재 연체 중인지 여부와는 별개로, 임대차 기간 중 어느 시점에서라도 총 연체액이 3개월치 월세에 달했던 적이 있다면, 나중에 그 연체금을 모두 갚았다고 해도 임대인은 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 이는 임대차 계약이 당사자 간의 신뢰를 바탕으로 한다는 점을 고려한 것으로, 과거 월세 연체 이력만으로도 임대인과 임차인 사이의 신뢰가 깨졌다고 볼 수 있다는 법원 판례의 입장입니다. 이 사건에서 피고는 4개월분의 월세를 연체한 '사실'이 있었으므로, 이 조항에 따라 원고들의 계약 갱신 거절은 정당하다고 판단되었습니다. 또한, 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 '차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때' 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하여, 계약 '해지'와 계약 '갱신 거절'의 요건 문언이 다름을 보여줍니다. 즉, '해지'는 '현재' 연체액을 기준으로 하지만, '갱신 거절'은 '과거'의 연체 '사실'을 기준으로 판단됩니다.
상가 임대차 계약에서는 월세 연체 이력이 매우 중요하게 작용합니다. 단순히 현재 월세를 잘 내고 있다는 것만으로는 충분하지 않을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인이 임대차 기간 중 한 번이라도 3개월치 월세에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있다면, 이후에 그 연체금을 갚았더라도 임대인이 계약 갱신 요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 임차인 입장에서는 월세를 절대 연체하지 않도록 주의해야 합니다. 자동이체 오류와 같은 사소한 문제로도 연체가 발생할 수 있으므로, 매월 월세 납부 여부를 꼼꼼히 확인하고 혹시라도 연체가 발생하면 즉시 임대인에게 알리고 해결하는 것이 중요합니다. 임대인이 연체에 대해 이해를 표했거나 연체금을 받은 사실이 있더라도, 법적인 갱신 거절 사유는 소멸하지 않을 수 있음을 염두에 두어야 합니다.
