건축/재개발
주식회사 A(시공사)는 B지역주택조합으로부터 B아파트 건설 공사를 수급했습니다. 당초 공사대금 84,979,000,000원(부가세 별도)에 계약했으나, 공사 진행 중 총회 결의 및 양측 합의를 통해 공사대금과 지연손해금 등이 조정되었습니다. 이후 시공사는 합의에 따른 나머지 공사대금 3,587,414,947원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구했습니다. 주택조합은 합의가 조합장의 궁박, 경솔, 무경험으로 인한 불공정한 법률행위로서 무효이며, 이에 따라 시공사에 지체상금과 추가 손해배상 채권을 가지고 있다고 주장하며 상계 항변을 제기했습니다. 법원은 주택조합의 불공정 법률행위 주장과 상계 항변을 모두 받아들이지 않고, 시공사의 청구를 인용하여 미지급 공사대금과 지연손해금을 주택조합이 시공사에 지급하라고 판결했습니다.
주식회사 A는 B지역주택조합으로부터 B아파트 건설 공사를 84,979,000,000원에 수급했지만 공사대금 중 일부인 37,105,252,488원만 지급받았습니다. 이후 시공사와 주택조합은 2017년 10월 30일 공사대금 조정 및 지연손해금 등에 대한 합의를 맺었으나, 주택조합은 합의 이후에도 남은 공사대금의 지급을 미루었습니다. 이에 시공사는 미지급된 공사대금 3,587,414,947원과 지연손해금을 청구하였고, 주택조합은 합의 당시 조합장의 궁박, 경솔, 무경험 상태를 이유로 합의가 민법 제104조의 불공정한 법률행위에 해당하여 무효라고 주장하며, 당초 계약에 따른 지체상금 8,497,900,000원과 수분양자 위약금 594,700,000원 상당의 손해배상 채권을 주장하며 시공사의 공사대금 채권과 상계하려 했습니다.
아파트 건설 공사 시공사가 주택조합에 미지급된 공사대금을 청구한 사안에서, 주택조합이 합의 내용이 불공정한 법률행위로 무효라고 주장하며 지체상금 및 손해배상 채권으로 상계하려 한 주장의 적법성 여부
법원은 피고(B지역주택조합)는 원고(주식회사 A)에게 3,587,414,947원 및 이에 대한 2021년 9월 2일부터 2023년 6월 14일까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 피고의 불공정한 법률행위 무효 항변과 상계 항변은 모두 받아들여지지 않았습니다.
재판부는 주택조합과 시공사 간의 공사대금 합의가 유효하다고 판단하며, 주택조합 측의 불공정 법률행위 주장 및 지체상금, 손해배상 채권을 통한 상계 항변을 기각하고 미지급된 공사대금을 시공사에게 지급하도록 판결했습니다. 이는 주택조합 총회의 의결을 거친 합의는 개인의 사정을 이유로 무효로 보기 어렵고, 지체상금 약정은 손해배상액의 예정으로 간주되어 초과 손해를 별도로 청구할 수 없다는 법리를 명확히 한 것입니다.
본 판결과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
1. 민법 제104조 (불공정한 법률행위) 민법 제104조는 '당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다'고 규정하고 있습니다. 이는 거래 당사자 중 일방이 어려운 처지(궁박), 제대로 판단하지 못하는 상태(경솔), 경험 부족(무경험)에 있을 때 상대방이 이를 이용하여 현저히 불균형한 계약을 체결한 경우 그 계약을 무효로 하는 조항입니다. 본 사건에서는 피고 측이 조합장 개인의 궁박, 경솔, 무경험을 이유로 합의의 무효를 주장했으나, 법원은 조합의 총회에서 안건이 가결된 이상 조합의 법률행위는 조합원들의 의사로 이루어진 것으로 보아야 하므로, 조합장 개인의 사정을 이유로 불공정한 법률행위라고 보기 어렵다고 판단했습니다.
2. 손해배상액의 예정 (지체상금) 공사도급계약에서 '지체상금' 약정은 채무불이행(공사 지연 등)으로 인한 손해배상액을 미리 정해두는 '손해배상액의 예정'의 성격을 가집니다. 대법원 판례는 손해배상액을 예정한 경우, 다른 특별한 약정이 없는 한 채무불이행으로 인한 통상 손해는 물론 특별 손해까지도 예정액에 포함되며, 채권자의 실제 손해가 예정액을 초과하더라도 초과 부분을 따로 청구할 수 없다고 보고 있습니다. 본 사건에서 피고는 합의된 지체상금 외에 추가 손해(수분양자 위약금)를 청구했지만, 법원은 이미 합의된 지체상금 약정이 손해배상액의 예정으로서 초과 손해를 별도로 청구할 수 없다고 판단했습니다.
유사한 분쟁 상황에서 참고할 만한 사항들은 다음과 같습니다.첫째, 법률행위의 당사자가 법인이나 조합인 경우, 대표자의 개인적인 궁박, 경솔, 무경험은 해당 법인이나 조합의 법률행위를 불공정한 법률행위로 무효화하는 근거가 되기 어렵습니다. 특히 총회와 같은 적법한 절차를 통해 안건이 의결되었다면 더욱 그렇습니다. 둘째, 공사대금 지급 지연 이자는 계약서에 명시되어 있다면 당연히 청구할 수 있는 권리이므로, 이를 요구하는 행위만으로 상대방을 '궁박한 상태'에 이르게 했다고 보기는 어렵습니다. 셋째, 공사도급계약에서 지체상금 약정은 통상 '손해배상액의 예정'으로 간주됩니다. 이는 채무불이행으로 인한 손해를 미리 정해두는 것으로, 특별한 합의가 없는 한 예정된 금액을 초과하는 손해(통상 손해 및 특별 손해)는 별도로 청구할 수 없습니다.
