임대차 · 행정
민간 임대사업자인 원고가 임대료 4% 증액을 위한 변경신고를 하였으나 피고인 전주시장이 임대료 증액 비율 조정 권고 및 서류 미비를 이유로 반려 처분을 하였습니다. 원고는 이 반려 처분이 위법하다며 소송을 제기했고 법원은 처분 중 825세대에 대한 부분을 취소하고 나머지 30세대에 대한 부분은 위법하지 않다고 판단했습니다.
원고 주식회사 A는 전주시에 위치한 C 아파트 856세대를 민간건설임대주택으로 등록하여 임대사업을 하고 있습니다. 원고는 2021년 8월 9일, 아파트 855세대에 대해 임대료를 4% 증액하는 내용의 변경신고를 하였습니다. 이에 피고 전주시장은 민간임대주택법 제46조 제3항에 따라 임대료 증액비율을 3.4%로 조정할 것을 권고하며 재신고를 요구했고, 원고는 4% 증액 내용으로 재신고했습니다. 피고는 다시 표준임대차계약서 미비와 3.4% 조정 재권고를 했고, 원고가 조정권고를 수용하지 않자 2022년 3월 2일 임대차계약 변경 재신고를 반려하는 처분을 내렸습니다. 원고는 이 반려 처분이 위법하다고 주장하며 소송을 제기했습니다.
이 사건 임대주택에 적용되는 법률이 무엇인지, 피고의 반려 처분에 절차적 또는 실체적 위법 사유가 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 임대료 증액 한도 산정 기준과 임대차계약 후 1년 이내 증액 금지 규정의 해석이 중요하게 다루어졌습니다.
법원은 이 사건 임대주택에 민간임대주택법이 적용된다고 보았고, 반려 처분의 절차적 하자는 인정하지 않았습니다. 그러나 실체적 하자에 대해서는 개별 세대별로 판단하여, 피고 스스로 적법하다고 인정한 681세대에 대한 반려처분, 표준임대차계약서 미제출 64세대에 대한 재량권 일탈·남용으로 인한 반려처분, 임대료 증액 한도를 초과하지 않는 것으로 판단된 99세대에 대한 반려처분, 그리고 1년 이내 임대료 증액청구에 해당하지 않는 12세대에 대한 반려처분을 위법하다고 판단하여 취소했습니다. 결과적으로 총 855세대 중 825세대에 대한 반려처분이 취소되었고, 나머지 30세대에 대한 청구는 기각되었습니다.
피고인 전주시장이 원고에게 내린 임대차계약 변경 재신고 반려 처분 중 825세대에 대한 부분은 취소되었으며, 원고의 나머지 청구(30세대에 대한 부분)는 기각되었습니다. 소송 비용은 원고가 1/10을, 피고가 나머지를 부담하도록 결정되었습니다.
이 사건에는 주로 '민간임대주택에 관한 특별법'과 그 시행령이 적용되었습니다.
임대료 증액과 관련된 행정처분에 대해 다툴 때는 여러 법적 쟁점을 종합적으로 고려해야 합니다. 첫째, 임대주택 관련 법규정의 개정 시기와 부칙 조항을 면밀히 검토하여 어떤 법이 적용되는지 정확히 파악해야 합니다. 둘째, 행정기관의 처리기간 도과나 분쟁조정 절차 진행 여부가 반려처분을 취소할 직접적인 절차상 하자가 아닐 수 있으므로, 실체적 위법성에 집중하는 것이 중요합니다. 셋째, 표준임대차계약서 제출 의무가 있으나, 임대사업자가 신고 전 임차인과 계약을 체결하기 어려운 현실적 사정이나 행정기관의 안내 미흡 등 특별한 사정이 있다면 행정기관의 재량권 일탈·남용을 주장할 수 있습니다. 넷째, 임대료 증액 한도(연 5% 범위 내) 산정 시, 임차인이 변경되었더라도 해당 임대주택의 '입주개시일'을 기준으로 소비자물가지수 변동률을 적용해야 합니다. '새로운 임차인과의 임대차계약 체결일'을 기준으로 하면 임대사업자에게 불측의 손해가 발생하고 같은 단지 내 세대 간 불합리가 발생할 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 마지막으로, 임대료 증액 청구는 '가장 최근에 체결한 임대차계약' 또는 '약정 임대료 증액이 있은 후 1년 이내'에는 할 수 없다는 점을 유의해야 합니다. 여러 세대에 대한 일괄적인 처분이라도 개별 세대별로 위법성 판단이 가능하다는 점을 기억하고 각 세대별 상황을 정확히 주장해야 합니다.
