기타 부동산 · 행정
공장 운영자 A는 2003년 경매를 통해 토지와 건물을 매수하고 2004년에 공장 'C'를 등록했습니다. 그 후 2006년부터 2011년까지 여러 필지의 농지를 추가로 매수하여 건축허가나 농지전용허가를 받지 않은 채 공장 사무실, 공장 건축물들을 짓고 도로 포장을 했습니다. 이에 진안군수는 2021년 7월 29일 A에게 건축법 및 농지법을 위반했다는 이유로 2021년 9월 17일까지 불법 건축물과 포장된 도로를 원상회복하고 자진 철거하라는 시정명령을 내렸습니다. A는 이 명령이 부당하다고 주장하며 취소 소송을 제기했습니다.
공장 운영자 A는 농지인 토지 위에 건축허가나 농지전용허가를 받지 않고 공장 건물과 도로를 불법으로 만들었습니다. 이에 대해 지방자치단체인 진안군수는 A에게 해당 불법 시설물을 철거하고 농지를 원래 상태로 돌려놓으라는 명령을 내렸습니다. A는 이 명령이 법적으로 문제가 있고, 과거에 세금을 부과받았던 사례를 근거로 불법적인 상황이 행정적으로 인정되었다고 오해하여 명령 취소 소송을 제기했으나 법원은 진안군수의 명령이 정당하다고 판단했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, A가 공장 등록을 할 때 받은 허가 의제 효력이 추후 농지에 불법으로 지은 건축물과 도로 포장에도 적용되는지 여부입니다. 둘째, 진안군수가 과거 불법 건축물에 대해 재산세 등을 부과하고 공장용지로 세율을 변경 고지한 것이 A에게 합법화를 신뢰하게 만든 공적인 견해 표명으로 볼 수 있는지, 따라서 신뢰보호의 원칙이나 자기구속의 원칙에 위배되는지 여부입니다. 셋째, 진안군수의 원상회복 명령이 A에게 심각한 재산상 피해를 주므로 비례의 원칙에 반하여 재량권을 벗어나거나 남용한 위법한 처분인지 여부입니다.
법원은 원고 A의 청구를 모두 기각했습니다. 즉, 진안군수의 원상회복 및 자진철거 명령 처분은 적법하다고 판단했습니다.
법원은 원고 A의 주장을 다음과 같은 이유로 받아들이지 않았습니다. 첫째, A의 공장 등록은 2004년 특정 토지를 기준으로 이루어졌으며, 이후 농지인 다른 토지에 허가 없이 건축물을 짓고 도로를 포장한 것은 산업집적법상 허가 의제 효력이 미치지 않는 별개의 불법 행위입니다. 둘째, 진안군수가 불법 건축물과 농지에 대해 재산세를 부과하거나 세율을 변경 고지한 것은 실질적인 사용 현황에 따라 세금을 부과한 '실질과세의 원칙'에 따른 것으로, 이를 A에게 불법 행위를 합법화하겠다고 약속한 공적인 견해 표명으로 볼 수 없으므로 신뢰보호의 원칙이나 자기구속의 원칙에 위배되지 않습니다. 셋째, 농지는 불법으로 다른 용도로 사용되었더라도 원칙적으로 원상회복되어야 하며, 오랜 기간 불법으로 사용되었다는 이유만으로 원상회복이 어렵거나 농지가 아니게 되는 것은 아닙니다. 농지법은 불법 전용된 농지의 원상회복을 명확히 규정하고 있으며, 이 사건 처분이 법의 목적 달성을 위한 수단을 초과한다고 볼 수 없습니다. 또한, 원고의 재산상 피해는 스스로의 불법 행위로 인한 것이며, 처분으로 달성하려는 공익(농지 보전 등)이 원고의 사익보다 가볍다고 할 수 없으므로 비례의 원칙 위반이나 재량권 일탈·남용에 해당하지 않습니다.
이 사건과 관련하여 중요한 법률과 법리는 다음과 같습니다.
농지를 다른 용도로 사용하거나 건축물을 짓고자 할 때는 반드시 사전에 관련 법률(예: 농지법, 건축법)에 따라 필요한 허가(농지전용허가, 건축허가 등)를 받아야 합니다. 공장 설립 등 특정 행정 절차를 통해 허가가 의제(간주)될 수 있지만, 이는 해당 절차 당시의 시설 및 부지에 한정될 수 있으므로 추후 임의로 추가하는 부분에 대해서는 다시 허가를 받아야 합니다. 불법 건축물이나 불법 전용된 토지에 대해 재산세 등 세금이 부과되었다고 해서 그것이 합법화되었다고 볼 수 없으며, 세금 부과는 실제 사용 현황에 따른 것일 뿐입니다. 오랜 기간 불법으로 사용했더라도 원상회복 의무가 사라지는 것은 아니며, 행정기관은 법률에 따라 원상회복 명령을 내릴 수 있고, 이는 개인의 피해보다 공익을 위한 정당한 조치로 인정될 수 있습니다.
