약속한 담보권 설정 없이 보증금을 돌려주지 않은 임대차 사건

원고는 피고들과 임대차 계약을 맺고 보증금을 지급했으나, 피고들이 약속한 담보권 설정 의무를 이행하지 않고 임대차 계약 만료 후에도 보증금을 반환하지 않자, 원고가 보증금 반환을 청구하여 법원이 원고의 손을 들어준 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 C: 건물 1층 소매점을 임차한 세입자입니다.
• 피고 G: 임대차 계약이 체결된 건물(근린생활시설 4층)의 소유자입니다.
• 피고 F: 건물 소유자 G의 남편이자 건물을 관리하는 사람입니다.
• 피고 E: 건물 소유자 G와 관리자 F의 대리인으로서 원고와 임대차 계약을 직접 체결한 사람입니다.

분쟁 상황

원고는 2003년 12월 2일 피고 E과 피고 G 소유의 건물 1층 소매점 임대차 계약을 보증금 3억 5천만 원, 월세 75만 원에 체결했습니다. 당시 건물 보존등기가 되어 있지 않아 피고 E은 등기가 완료되면 보증금에 대해 1순위 전세권 등 담보권을 설정해주기로 약속했습니다. 원고는 보증금을 전부 지급했으나, 피고들은 2004년 3월 17일 건물 보존등기를 마친 후 약속과 달리 다른 채권자들에게 근저당권과 전세권을 설정해 주었습니다. 2007년 2월 27일 임대차 계약이 만료되었지만, 피고들은 보증금을 반환하지 않았고 약속된 담보 설정 의무도 이행하지 않아 원고가 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 당시 약속했던 1순위 전세권 등 담보권 설정 의무 불이행과 임대차 계약 만료 후 임차보증금 3억 5천만 원을 반환하지 않은 것이 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 피고들이 각자 원고에게 3억 5천만 원과 특정 기간별 이자(2007년 2월 28일부터 3월 27일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%)를 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용은 피고들이 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.

결론

원고는 피고들로부터 임대차보증금과 지연이자를 돌려받게 되었습니다. 피고들이 법정에서 변론하지 않아 원고의 청구가 그대로 인정된 무변론 판결입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 피고들이 원고의 청구에 대해 아무런 변론을 하지 않아 원고의 청구를 그대로 인정한 무변론 판결입니다.

• 민사소송법 제257조 제1항은 '피고가 답변서를 제출하지 아니한 때에는 법원은 청구의 원인이 되는 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다'고 규정합니다. 이는 피고가 소장에 대한 답변서를 법정 기간 내에 제출하지 않거나, 제출했더라도 원고의 청구를 인정하는 내용일 때 적용될 수 있습니다. 이 사건에서는 피고들이 원고의 주장을 다투지 않았으므로 이 조항에 따라 무변론 판결이 내려졌습니다.
• 민사소송법 제208조 제3항 제1호는 무변론 판결의 조건 중 하나로 '피고가 답변서를 제출하지 아니한 때'를 명시하고 있습니다.
• 민법 제379조(법정이율)​: 이 사건에서 2007년 2월 28일부터 2007년 3월 27일까지 적용된 연 5%의 이자는 민법에서 정한 법정 이율입니다. 채무불이행으로 인한 손해배상액을 산정할 때 특별한 약정이 없다면 민법상 법정 이율이 적용됩니다.
• 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율)​: 이 사건에서 2007년 3월 28일부터 다 갚는 날까지 적용된 연 20%의 이자는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따른 법정 지연손해금률입니다. 소송을 통해 금전 채무의 이행을 구하는 경우, 소장이 송달된 다음 날부터는 통상 민법상 이자율보다 높은 이율을 적용하여 채무 이행을 촉진하고 채권자의 손해를 보전하도록 합니다. 이 판례에서는 원고의 청구에 따라 특정 시점부터 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율이 적용되었습니다.

참고 사항

임대차 계약 시 건물의 등기 상태를 반드시 확인하고, 미등기 건물이라면 보존등기 후 담보권 설정 약정을 명확히 하고 특약으로 기재하는 것이 중요합니다. 약속된 담보권(전세권 등)이 설정되었는지 등기부등본을 통해 즉시 확인해야 합니다. 만약 약속이 이행되지 않거나 다른 담보권이 먼저 설정된다면, 신속하게 법적 조치를 고려해야 합니다. 임대차 보증금은 상당한 금액이므로, 보증금 지급 전이나 직후에 약정된 담보 설정 여부를 확인하고, 불이행 시에는 임대인에게 즉시 이행을 요구하는 내용증명 등을 보내 기록을 남겨두는 것이 좋습니다. 계약 만료 시 보증금 반환이 지연된다면, 계약서와 약정 내용을 바탕으로 임대인에게 내용증명을 보내고, 필요시 임차권등기명령 신청이나 임대차보증금 반환 소송을 제기하는 방법을 고려할 수 있습니다. 이 사건처럼 피고가 변론하지 않아 무변론 판결이 나오는 경우도 있으므로, 소송이 진행될 경우 상대방의 대응 여부와 관계없이 자신의 권리를 명확히 주장해야 합니다.