상가 리모델링한다는데, 내 권리금은요.
부동산법 설명서 - 임대차 편
김용우 변호사임대차
이 사건은 임차인의 상속인이 임대차 계약 종료 후 임대인에게 전세보증금 반환을 청구한 사건입니다. 피고인 임대인 C는 원고인 상속인 A가 퇴거하며 남긴 폐기물과 임차인이 시행한 지붕 수리를 이유로 보증금 반환을 거부하고 폐기물 처리 비용 공제 및 원상회복을 주장했습니다. 법원은 임차인의 상속인 A의 청구를 인용하여 임대인 C에게 보증금 700만원과 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.
임차인 E가 피고 C의 농가주택을 보증금 700만원에 임차하여 거주하던 중 사망하였고, 그 보증금 반환 채권을 상속인인 원고 A가 상속받았습니다. 원고 A는 피고 C의 요구에 따라 2018년 9월 10일 주택에서 퇴거 및 이사를 완료하고 열쇠를 넘겨주었으나, 피고 C는 원고 A가 남겨 놓은 폐기물이 있고 주택 지붕 개량 공사를 원상복구해야 한다며 전세보증금 700만원의 반환을 지체하였습니다. 이에 원고 A는 전세보증금 700만원과 퇴거일 다음 날부터의 지연이자를 청구하는 소송을 제기하게 되었습니다.
임대차 종료 후 임차인(상속인)이 주택에서 퇴거하면서 남긴 폐기물로 인해 주택의 '명도'가 완료되지 않았다고 볼 수 있는지 여부 임대인이 임차인에게 폐기물 처리 비용을 청구하고 보증금에서 공제할 수 있는지 여부 임차인이 주택의 사용·수익을 위해 시행한 지붕 개량 공사를 임대차 계약 종료 시 '원상회복' 의무의 대상으로 보아 원상회복 비용을 청구할 수 있는지 여부 전세보증금 반환 지연에 대한 지연이자를 언제부터 얼마의 비율로 지급해야 하는지 여부
법원은 피고(임대인 C)는 원고(상속인 A)에게 7,000,000원 및 이에 대하여 2018년 9월 11일부터 2018년 12월 31일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 위 판결은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.
법원은 원고가 주택의 열쇠를 피고에게 넘겨주고 이사한 이상 폐기물이 남아있다는 사정만으로 주택을 점유하고 있다고 볼 수 없으므로, 2018년 9월 10일 임대차가 합의에 의해 종료되었다고 판단했습니다. 폐기물 반출 비용 청구에 대해서는 해당 폐기물이 원고로 인한 것이며 그 비용이 피고 주장액수라는 점을 인정할 증거가 부족하다고 보았습니다. 또한, 임대차에서의 원상회복 의무는 임차인의 필요에 의해 설치하거나 부가하여 변경한 시설물을 당초의 목적물과 같은 형태로 되돌리는 것을 의미하며, 주택의 거주용 사용을 가능하게 하기 위한 지붕 수리(필요비 상당)까지 원상회복의 대상으로 볼 수는 없다고 판단했습니다. 만약 이를 원상회복해야 한다면 비가 새는 상태로 되돌려 놓아야 한다는 것으로, 이는 건전한 사회상규에 부합하지 않는다고 판시했습니다. 따라서 피고는 원고에게 보증금과 원고가 이사한 다음 날부터의 지연이자를 지급할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.
본 판결은 임대차 계약의 기본적인 원칙과 임차인의 권리, 임대인의 의무를 다루고 있습니다.
민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권) 및 민법 제654조 (준용규정): 임차인은 임대차 계약이 종료하면 임차물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환해야 할 의무가 있습니다. 그러나 이 원상회복 의무는 임차인이 임차 목적물의 변경을 가했을 때 적용되며, 임차인의 사용·수익을 위한 필요비 지출까지 원상회복의 범위에 포함되지 않는다고 보았습니다. 특히 본 판례에서는 지붕 누수 수리와 같이 주택의 거주 기능 유지를 위한 비용은 원상회복 의무의 대상이 아니라고 판단했습니다.
민법 제623조 (임대인의 의무): 임대인은 임차인이 목적물을 계약대로 사용하고 수익할 수 있도록 유지 보수해 줄 의무가 있습니다. 지붕 누수와 같은 하자는 임대인의 수선의무 범위에 속할 수 있으며, 임차인이 이를 대신 수리했다면 그 비용은 '필요비'에 해당합니다.
민법 제626조 (임차인의 상환청구권): 임차인이 임차물의 보존에 관한 '필요비'를 지출한 때에는 임대차 종료 후 임대인에게 즉시 그 상환을 청구할 수 있습니다. 본 판례에서 지붕 개량 공사는 주택의 하자로 인한 것이므로, 이는 필요비의 성격을 가질 수 있으며, 따라서 임대인이 이에 대한 원상회복을 요구할 수 없다는 판단의 근거가 됩니다.
점유 개념: '명도'는 현실적으로 목적물의 점유 상태를 벗어나는 것을 의미합니다. 원고가 주택의 열쇠를 임대인에게 넘겨주고 이사했다면, 물리적인 점유는 이미 임대인에게 이전된 것으로 보아 명도가 완료되었다고 판단했습니다. 사소한 폐기물이 남아있다는 이유만으로 명도 불완전 주장은 받아들여지지 않았습니다.
지연손해금 (지연이자): 임대인이 임차인에게 보증금을 반환할 의무를 이행하지 않은 것은 채무불이행에 해당하며, 이에 따라 임차인에게 손해배상으로서 지연이자를 지급해야 합니다. 본 판례에서는 임대차가 종료된 다음 날부터 지연이자를 산정하며, 소송 진행 중에는 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따라 연 15%의 높은 이율이 적용됩니다.
임대차 계약 종료 시 주택 '명도'는 단순히 짐을 빼는 것을 넘어, 주택의 점유를 임대인에게 완전히 이전하는 것을 의미합니다. 주택 열쇠를 임대인에게 전달했다면 임차인의 점유는 상실된 것으로 볼 수 있으며, 사소한 폐기물이 남아있다는 이유만으로 명도가 완료되지 않았다고 보기는 어렵습니다. 임차인이 주택 사용 중 발생한 필요비(예: 지붕 누수 수리)를 지출한 경우, 이는 주택의 가치를 증가시키는 '유익비'와 달리 주택의 본래 기능을 유지하기 위한 비용이므로 임대차 계약 종료 시 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있습니다. 이러한 필요비는 통상적인 '원상회복 의무'의 대상이 아니므로, 임대인은 임차인에게 필요비 지출로 인한 원상회복을 요구할 수 없습니다. 임대차 계약 종료 시 남은 폐기물이나 미비한 사항이 있다면 명확히 사진이나 영상으로 기록하고, 임대인과 합의하여 처리하거나 비용을 정산하는 것이 좋습니다. 만약 보증금 반환이 지연된다면, 이사한 다음 날부터 법정 지연이자가 발생할 수 있으므로, 보증금 반환 청구와 함께 지연이자 청구도 고려해야 합니다. 특히 소송이 진행될 경우, '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 15%의 높은 지연이율이 적용될 수 있습니다.
