새 집주인이 묵시적 갱신된 임대차 계약의 보증금 반환을 거부한 사건

원고 A는 2022년 4월 9일 원래 임대인 E과 임대차 계약을 맺고 보증금 8,900만원에 주택을 임차했습니다. 계약 기간 중인 2022년 5월 16일, 피고 C가 E으로부터 해당 주택을 매수하여 새로운 임대인이 되었습니다. 임대차 계약이 2024년 5월 5일 만료된 후 묵시적으로 갱신되었고, 원고 A는 2024년 11월 25일 피고 C에게 내용증명을 보내 묵시적 갱신된 계약의 해지를 통보하고 보증금 8,900만원의 반환을 요청했습니다. 그러나 피고 C는 아무런 답변 없이 보증금 반환을 거부했고, 이에 원고 A는 임대차보증금 반환 소송을 제기했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 주택을 임차한 세입자 (임차인)
• 피고 C: 주택을 매수하여 임대인 지위를 승계받은 새로운 집주인 (임대인)
• 신청외 E: 원고 A와 최초 임대차 계약을 체결했던 원래 집주인

분쟁 상황

세입자 A는 원래 집주인 E과 전세 계약을 맺고 살다가 계약 기간 중에 집주인이 C로 바뀌었습니다. 계약 만료일이 지나도록 아무런 조치가 없어 계약이 묵시적으로 갱신되었고, A는 갱신된 계약을 해지하기 위해 새로운 집주인 C에게 내용증명으로 해지 의사를 통보했습니다. 해지 효력이 발생했음에도 C가 보증금을 돌려주지 않자, A는 보증금을 돌려받기 위해 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

새로운 집주인(피고)이 주택 소유권을 취득하여 임대인의 지위를 승계한 후, 기존 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었을 때, 세입자(원고)가 계약 해지를 통보하고 임대차 보증금 반환을 요청했음에도 집주인이 이를 이행하지 않은 경우 임대차 보증금 반환 의무가 있는지 여부

법원의 판단

법원은 피고 C가 원고 A로부터 부동산을 인도받는 동시에 원고 A에게 임대차 보증금 8,900만원을 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용은 피고 C가 부담하며, 해당 판결은 즉시 강제 집행할 수 있습니다. 피고 C가 변론 기일에 출석하지 않고 답변서도 제출하지 않아 원고의 청구를 전부 인정하는 무변론 판결이 내려졌습니다.

결론

세입자는 집주인이 변경된 후 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었을 때에도, 적법한 절차(계약 해지 통보)를 통해 보증금을 돌려받을 권리가 있으며, 새로운 집주인은 이전 집주인의 지위를 승계하므로 보증금 반환 의무를 가집니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주택임대차보호법과 민사소송법이 주요하게 적용되었습니다. • 주택임대차보호법 제3조 제4항 (임차권의 승계): 이 조항은 임차 주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 명시하고 있습니다. 즉, 세입자가 살고 있는 집이 매매 등으로 소유자가 바뀌더라도, 새로운 집주인(양수인)은 기존 집주인(양도인)의 임대인으로서의 권리와 의무를 모두 이어받게 됩니다. 따라서 새로운 집주인 C는 원고 A의 임대차 계약에 대한 모든 책임을 지게 되며, 보증금 반환 의무도 승계하게 됩니다. • 주택임대차보호법 제6조의2 제2항 (묵시적 갱신 해지의 효력): 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 이 경우 해지 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하며, 임대인은 그 시점에 보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다. 원고 A가 2024년 11월 25일 내용증명을 통해 해지 의사를 통보했고, 3개월 후인 2025년 2월 25일에 계약 해지의 효력이 발생하면서 피고 C는 보증금을 반환할 의무를 지게 되었습니다. • 민사소송법 제208조 제3항 제1호 및 제257조 제1항 본문 (무변론 판결): 피고가 소장 부본 또는 그 변론 기일 통지서를 송달받고도 변론 기일에 출석하지 않거나 답변서를 제출하지 않는 등 아무런 변론을 하지 않으면, 법원은 원고의 청구 취지와 원인에 따라 그대로 판결을 내릴 수 있습니다. 이 사건에서 피고 C가 재판에 응하지 않아 법원은 원고 A의 청구를 모두 받아들여 임대차 보증금을 반환하라는 무변론 판결을 선고했습니다. 이는 원고의 주장을 피고가 다투지 않은 경우에 적용되는 절차입니다.

참고 사항

• 집주인 변경 시 확인사항: 임대차 계약 기간 중 집주인이 바뀌는 경우, 새 집주인이 임대인의 지위를 그대로 승계하므로 기존 계약 조건이 유지됩니다. 이 사실을 명확히 인지하고 필요시 새 집주인과 계약 내용을 다시 확인하는 것이 좋습니다. • 묵시적 갱신 주의: 임대차 계약 만료 2개월 전까지 임차인 또는 임대인이 계약 갱신 거절 통지를 하지 않으면 계약은 이전과 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신됩니다. 주택임대차보호법상 갱신된 계약의 기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. • 묵시적 갱신 해지 통보 절차: 묵시적으로 갱신된 계약을 임차인이 해지하려면, 해지 의사를 임대인에게 통보해야 합니다. 이 통보는 도달일로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하며, 임대인은 이때 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 생깁니다. 내용증명 우편과 같이 발송 및 도달 사실을 객관적으로 증명할 수 있는 방법으로 통보하는 것이 중요합니다. • 보증금 반환 지연 시 대응: 계약 해지 통보 후 3개월이 지났음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 임차권등기명령 신청, 임대차 보증금 반환 소송, 지급명령 신청 등을 고려할 수 있습니다. 특히 이 사건과 같이 임대인이 아무런 대응을 하지 않을 경우, 지급명령이나 무변론 판결을 통해 비교적 신속하게 보증금을 회수할 수 있습니다. • 부동산 인도와 보증금 반환의 동시이행: 일반적으로 임차인의 부동산 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시에 이행되어야 합니다. 즉, 세입자는 보증금을 돌려받는 동시에 집을 비워주는 것이 원칙입니다.