임대차
원고들은 피고와 임대차보증금 1억 8,000만 원, 월 차임 1,551만 원으로 골프연습장 임대차계약을 맺고 건물을 인도받아 운영했습니다. 원고들이 2023년 1월 1일부터 월 차임을 연체하자 피고는 2023년 4월 3일 3개월치 차임 연체를 이유로 계약 해지를 통보했습니다. 이후 원고들은 2023년 7월 17일 원상복구 공사를 마치고 건물을 피고에게 인도했으며, 이때까지 피고를 대신하여 선수관리비 예치금 441만 원을 납부했습니다. 피고는 임차보증금 반환 시 원상회복 의무 미이행, 건물 인도 이후의 차임 상당 부당이득, 후속 임대차 중개수수료 부담 등을 주장하며 반환할 보증금이 없다고 다투었으나, 법원은 원고들이 피고의 의견을 반영하여 원상회복 의무를 모두 이행했고, 건물 인도 이후에는 사용·수익하지 않아 부당이득이 발생하지 않았으며, 중개수수료 약정에 대한 증거가 부족하다고 판단했습니다.
원고들이 임대한 건물에서 골프연습장을 운영하던 중 경영상의 어려움으로 월 차임을 세 차례 이상 연체하게 되었습니다. 이에 임대인인 피고는 계약 해지를 통보했고, 원고들은 건물 원상회복 공사를 마친 후 퇴거했습니다. 퇴거 후 임대차보증금 반환 과정에서 피고는 원고들이 원상회복 의무를 제대로 이행하지 않았고, 건물을 인도한 이후에도 월세 상당의 부당이득을 취했으며, 후속 임차인에 대한 중개수수료를 부담하기로 약정했다고 주장하며 보증금 전액을 반환할 수 없다고 맞서면서 분쟁이 발생했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 임대차계약이 해지된 후 임차인이 지급한 보증금에서 연체 차임 및 연체료를 공제한 금액이 얼마인지, 임차인이 건물의 원상회복 의무를 제대로 이행했는지 여부, 건물을 인도한 이후의 차임 상당 부당이득 반환 의무가 있는지 여부, 그리고 후속 임대차 중개수수료를 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었는지 여부입니다.
법원은 피고가 원고들에게 80,009,373원 및 이에 대한 2023년 9월 1일부터 2025년 1월 14일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 원고들의 나머지 청구는 모두 기각되었으며, 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 원고들의 3기 차임 연체로 임대차계약이 적법하게 해지되었다고 판단했습니다. 임대차보증금 1억 8,000만 원과 선수관리비 441만 원의 합계액에서, 2023년 7월 17일까지의 연체 차임 101,565,484원과 연체료 2,835,143원을 공제한 80,009,373원을 피고가 원고들에게 반환해야 한다고 보았습니다. 특히 피고가 원상회복 의무를 주장한 것에 대해, 원고들이 피고 측과 수시로 소통하고 피고의 요구를 반영하여 공사를 진행했으며, 건물의 용도변경까지 협의된 점 등을 들어 원상회복 의무가 모두 이행되었다고 판단했습니다. 또한, 원고들이 건물을 인도한 2023년 7월 18일 이후에는 건물을 사용·수익하지 않아 부당이득이 발생하지 않았으므로, 이후의 차임 상당액을 공제해야 한다는 피고의 주장도 받아들이지 않았습니다. 후속 임대차 중개수수료 부담 약정 주장에 대해서도 증거가 부족하다며 인정하지 않았습니다.
민법 제654조와 제615조는 임대차계약 종료 시 임차인의 원상회복 의무를 규정합니다. 특히 민법 제615조는 차주(임차인)가 차용물(임차물)을 반환할 때 이를 원상에 회복해야 한다고 명시합니다. 또한, 대법원 판례(1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결)는 임차인이 임대차 계약이 끝난 후 임차건물을 본래 목적대로 사용하거나 이득을 얻지 않았다면, 임대인에게 손해가 발생했더라도 임차인에게 부당이득 반환 의무가 성립하지 않는다고 봅니다. 이는 임차인이 단순히 건물을 점유하고 있었을 뿐 실제로 이득을 얻은 바가 없으면 부당이득으로 볼 수 없다는 법리입니다.
임대차 계약 시 차임 연체는 계약 해지의 중대한 사유가 되므로, 어려움이 발생하면 즉시 임대인과 소통하고 해결 방안을 모색해야 합니다. 특히 3기(주택의 경우 2기) 이상의 차임을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 임대차계약 종료 시 원상회복 의무는 임차인이 건물을 인도받을 당시의 상태로 돌려놓는 것이 원칙이나, 임대인과 협의하여 원상회복의 범위나 방법을 정할 수 있습니다. 이 경우, 모든 협의 내용은 서면이나 명확한 증거(사진, 메시지 기록 등)로 남겨 추후 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다. 또한, 임대차 종료 후 임차인이 건물을 실제로 사용·수익하지 않았다면, 임대인이 해당 기간의 차임 상당액을 부당이득으로 주장하더라도 인정되지 않을 수 있습니다. 중개수수료 부담과 같은 특별한 약정은 반드시 계약서에 명시하거나, 명확한 서면 합의를 통해 증거를 남겨야 합니다.
