손해배상
원고가 공인중개사를 통해 신탁부동산인 줄 모르고 임대차 계약을 체결하여 보증금을 편취당한 사건에서, 법원은 주택 소유주 회사, 그 대표이사, 그리고 이른바 '건축왕'이라 불리는 배후 인물에게 공동으로 손해배상 책임이 있다고 판단했습니다. 특히 임차인에게 신탁 사실을 고지하지 않고 계약서상 중개사 정보를 누락한 행위가 기망 및 설명의무 위반으로 인정되어 원고의 청구를 인용했습니다.
원고 A는 주택을 구하던 중 K 공인중개사 사무실의 H 주임과 연락하여 J공인중개사 사무실의 G 공인중개사를 소개받았습니다. 원고는 피고 G으로부터 피고 주식회사 D 소유의 이 사건 부동산을 소개받아 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 당시 피고 G과 H은 부동산에 아무런 문제가 없다고 설명했으며, 계약서 제1항에는 '임차인은 현장답사를 하고 현시설상태에서 등기사항증명서 분석 결과 하자 없는 상태를 확인 후 계약한다'고 명시했습니다. 그러나 이 사건 부동산은 실제로는 신탁부동산이었고, 신탁회사의 동의서가 전혀 없는 상태였습니다. 피고 G은 원고에게 신탁등기 사실을 전혀 언급하지 않았습니다. 또한 피고들은 월세계약서에 공인중개사란을 전혀 표시하지 않아 자신들의 책임을 회피하려 했습니다. 피고 E는 2009년부터 특정 지역에서 토지를 매입하여 주택을 짓고, 자신이 운영하는 공인중개사 사무실을 통해 임차인들과 전세 계약을 체결하여 그 보증금으로 사업비를 충당하는 방식으로 2,708채까지 주택을 늘려온 인물입니다. 피고 G은 피고 E에게 고용되어 피고 E 소유 부동산의 전세 계약 중개를 전담했으며, 피고 H은 그의 중개보조원이었습니다. 원고는 이들의 기망행위와 설명의무 위반으로 인해 임대차 보증금 상당의 손해를 입게 되었습니다.
신탁부동산 임대차 계약 시 신탁 사실을 고지하지 않은 임대인과 공인중개사의 설명의무 위반 및 기망 행위가 불법행위에 해당하는지, 그리고 이로 인한 임차인의 손해에 대해 공동 불법행위 책임을 물을 수 있는지 여부입니다.
법원은 피고들(C, 주식회사 D, E)에게 공동하여 원고에게 손해배상금 38,800,000원과 이에 대한 2023년 8월 12일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있습니다.
신탁부동산 임대차 과정에서 발생한 기망 및 설명의무 위반으로 인한 임차인의 재산적 손해에 대해 임대인 회사와 그 대표, 그리고 배후의 '건축왕'에게 공동 불법행위 책임이 인정되어 원고가 청구한 금액 전액이 인용되었습니다.
민법 제750조 (불법행위의 내용): '고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.' 이 사건에서 피고들이 신탁부동산임을 고지하지 않고 계약서상 중개사 정보를 누락하여 임차인에게 손해를 입힌 행위는 고의 또는 과실에 의한 위법행위로 인정되어 손해배상 책임의 근거가 되었습니다. 공인중개사법 제33조 제1항 (금지행위): 공인중개사는 거래의 중요 사항에 대해 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위 등 금지행위를 해서는 안 됩니다. 이 사건에서 공인중개사들이 신탁등기 사실을 고지하지 않고 문제가 없다고 설명한 것은 기망 행위이자 설명의무 위반에 해당합니다. 민법 제760조 (공동불법행위): '수인이 공동의 불법행위로 타인에게 손해를 가한 때에는 연대하여 그 손해를 배상할 책임이 있다.' 이 사건에서는 피고 주식회사 D, 피고 C, 피고 E가 공동으로 임차인에게 손해를 입혔다고 보아 공동으로 손해배상 책임이 인정되었습니다. 피고 E는 이른바 '건축왕'으로 다수의 주택을 소유하며 조직적인 사기 행각을 벌였고, 피고 주식회사 D와 C는 임대인의 역할을, 관련 공인중개사들은 중개사의 역할을 수행하며 전체적으로 불법행위에 가담한 것으로 판단됩니다. 민사소송법 제150조 제3항, 제1항 본문 (자백간주): '당사자가 변론에서 상대방이 주장하는 사실을 명백히 다투지 아니하는 때에는 그 사실을 자백한 것으로 본다.' 피고 C, E에 대한 청구는 변론에서 별다른 반박 없이 이루어져 원고의 주장을 자백한 것으로 간주되어 원고 청구액 전액이 인용된 것으로 보입니다. 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전 채무 불이행 시의 지연손해금 이율에 관한 특별법으로, 소송이 제기된 경우 연 12%의 이율이 적용될 수 있습니다. 본 사건에서는 이 법률에 따라 2023년 8월 12일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금 지급이 명령되었습니다.
부동산 등기부등본 확인 필수: 임대차 계약 시에는 반드시 등기사항전부증명서를 발급받아 소유권 및 근저당, 가압류, 신탁등기 등 모든 권리관계를 직접 확인해야 합니다. 중개사의 설명만 믿지 말고, 신탁등기가 되어 있다면 신탁원부를 반드시 확인하고 신탁회사의 동의 여부를 확인해야 합니다. 공인중개사 정보 확인: 계약서에 공인중개사의 정보가 정확히 기재되어 있는지 확인하고, 해당 중개사가 정식으로 등록된 중개사인지 국토교통부 또는 지자체 시스템을 통해 확인해야 합니다. 중개사의 설명의무: 공인중개사는 거래 대상물의 권리관계를 정확히 설명할 의무가 있습니다. 신탁등기와 같은 중요한 정보는 반드시 고지해야 하며, 이를 위반할 경우 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 계약 전 전문가와 상담: 특히 전세보증금이 큰 경우, 계약서 작성 전 변호사 등 법률 전문가에게 계약 내용을 검토받는 것이 안전합니다. 대리인 계약 시 위임장 확인: 소유자가 아닌 대리인과 계약할 경우, 대리인의 신분증과 위임장, 인감증명서 등을 반드시 확인해야 하며, 가능하면 소유자와 직접 통화하여 의사를 확인하는 것이 좋습니다. 전세보증금 반환보증 보험 가입: 전세 계약 시 전세보증금 반환보증 보험에 가입하여 만약의 경우 보증금을 보호받을 수 있도록 대비하는 것이 중요합니다. 특히 보증금 액수가 크거나 주택 소유 관계가 복잡한 경우 더욱 필요합니다.
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