아파트 하자보수 및 보증금 청구 사건

M 아파트 입주자대표회의는 아파트 시공 및 분양 과정에서 발생한 다양한 하자로 인해 시행사들(D산업 주식회사, 주식회사 F)과 하자보수보증 계약을 체결한 주택도시보증공사를 상대로 손해배상 및 하자보수보증금 청구 소송을 제기했습니다. 법원은 시행사들이 공동하여 34억 6천여만원의 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 판단했으며 주택도시보증공사 역시 10억 7천여만원의 하자보수보증금을 지급할 책임이 있다고 인정했습니다. 다만 시공사 주식회사 H에 대한 청구는 시행사들의 자력이 충분하여 기각되었고 일부 하자는 인정되지 않았으며 전체 배상액에 대해서는 자연 노화 등을 고려하여 80%로 책임이 제한되었습니다. 또한 제척기간 도과로 인해 일부 하자에 대한 청구는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 (아파트 입주자 대표): M 아파트 입주자대표회의 (24개동 784세대로 구성된 아파트의 대표기구) - 아파트의 공용부분과 구분소유자들로부터 양도받은 전유부분의 하자보수 손해배상 채권을 행사했습니다.
• 피고 (아파트 개발 및 건설사): D산업 주식회사, 주식회사 F (아파트 신축 및 분양을 담당한 시행사) - 집합건물법상 하자담보책임의 주체입니다. 주식회사 H (아파트 시공을 담당한 시공사) - 시행사의 자력이 충분하다고 판단되어 원고의 청구가 기각되었습니다.
• 피고 (하자보수 보증기관): 주택도시보증공사 (시공사들과 아파트 하자보수보증계약을 체결한 보증사) - 시공사들이 하자보수 의무를 이행하지 않을 경우 보증금 지급 책임이 있습니다.

분쟁 상황

M 아파트는 2019년 5월 24일 사용검사를 마치고 입주가 시작되었습니다. 그러나 입주 후 아파트의 공용부분과 전유부분에서 설계도면과 다르게 시공되거나 부실하게 시공된 여러 하자들이 발견되었습니다. 이 하자로 인해 기능적 미관적 안전상의 문제가 발생하자 아파트 입주자대표회의는 시행사 및 시공사 측에 여러 차례 보수를 요청했지만 충분한 보수가 이루어지지 않고 하자가 계속 남아있었습니다. 이에 입주자대표회의는 전체 784세대 중 777.5세대의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받아 아파트를 신축 분양한 시행사들과 시공사 그리고 시공사들과 하자보수보증계약을 체결한 주택도시보증공사를 상대로 손해배상 및 보증금 지급을 요구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

1. 하자의 존재 및 범위: 아파트 공용부분과 전유부분에 설계도면과 다르게 시공되었거나 부실 시공된 하자가 실제로 존재하는지 그리고 그 범위는 어디까지인지가 쟁점이었습니다. 특히 지하주차장 에폭시 페인트 두께, 옥상 구배 불량, 세대 전기 배관, 석재공사 앵커 공법, 어린이놀이터 고무칩 포장 두께, 외벽 균열 등 여러 개별 하자에 대한 판단이 이루어졌습니다.
2. 하자보수비용 산정: 인정된 하자에 대해 보수 비용을 어떻게 산정할 것인지. 특히 액체방수 두께 부족, 단지 내 건식 석재공사 앵커 긴결공법 상이시공 등 중요 하자에 대한 보수 방법을 둘러싼 견해 대립이 있었습니다.
3. 시행사들의 손해배상책임: 아파트를 분양한 시행사들이 집합건물법에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상책임을 부담하는지 여부.
4. 제척기간 도과 여부: 구분소유자들이 시행사에 대해 가지는 하자담보책임 제척기간(2년 3년 5년 또는 10년)이 도과하여 일부 하자에 대한 청구권이 소멸했는지 여부. 특히 입주자대표회의의 하자보수 요청이 제척기간 내의 적법한 권리행사로 인정되는지가 중요하게 다루어졌습니다.
5. 책임 제한: 아파트 사용검사 후 상당한 기간이 경과하고 자연 노화 현상이 발생했을 가능성 등을 고려하여 손해배상책임을 제한할 필요가 있는지 여부.
6. 시공사의 책임: 시행사들이 충분한 자력을 가지고 있는 경우에도 시공사가 별도로 하자보수 손해배상책임을 부담하는지 여부.
7. 보증기관의 책임: 주택도시보증공사가 체결한 하자보수보증계약에 따라 보증금을 지급할 책임이 있는지 그 범위는 어디까지인지 그리고 시행사들의 책임과 중첩되는 부분은 어떻게 처리할 것인지.

법원의 판단

1. 피고 D산업 주식회사 및 주식회사 F (시행사)​: 공동하여 원고에게 3,468,588,673원을 지급하라고 판결했습니다. 이 중 2,000,000,000원에 대해서는 D산업 주식회사는 2022년 11월 5일부터 주식회사 F은 2022년 11월 8일부터 판결 선고일인 2025년 6월 10일까지 연 5%의 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 나머지 1,468,588,673원에 대해서는 2024년 10월 9일부터 동일한 지연이자율로 지급해야 합니다.
2. 피고 주택도시보증공사: 원고에게 총 1,074,567,729원을 지급하라고 판결했습니다. 이 중 914,435,328원은 피고 시행사들과 공동하여 2022년 11월 8일부터 판결 선고일인 2025년 6월 10일까지 연 6%의 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 나머지 160,132,401원은 단독으로 동일한 지연이자율로 지급해야 합니다.
3. 피고 주식회사 H (시공사)​: 원고의 청구를 기각했습니다. 시행사들의 자력이 충분하여 시공사가 직접 책임을 부담할 요건이 충족되지 않았기 때문입니다.
4. 원고의 나머지 청구: 일부 하자가 인정되지 않거나 제척기간 도과로 소멸된 부분에 대한 청구는 기각되었습니다.

결론

법원은 아파트의 다양한 하자를 인정하고 시행사들이 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임이 있으며 주택도시보증공사는 보증 계약에 따른 보증금 지급 책임이 있다고 판단했습니다. 다만 일부 하자는 인정하지 않았고 제척기간이 도과한 하자에 대한 청구는 기각했으며 아파트의 경과 기간 등을 고려하여 책임 범위를 80%로 제한했습니다. 시공사에 대한 직접적인 손해배상 청구는 시행사의 자력으로 인해 기각되었습니다. 결과적으로 아파트 입주자대표회의는 시행사들과 보증공사로부터 총 34억 6천여만원과 10억 7천여만원의 배상금 및 보증금을 지급받게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조 제1항 및 제9조의2 제1항, 제2항: 제9조 제1항은 분양자가 집합건물의 하자에 대하여 구분소유자에게 담보책임을 지며 이는 민법상 매도인의 담보책임(민법 제667조 제2항) 규정을 준용한다고 명시합니다. 이 사건에서 시행사들이 아파트를 신축 분양했으므로 이들은 구분소유자들에게 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임을 부담하게 됩니다. 제9조의2 제1항, 제2항은 하자담보책임의 존속기간(제척기간)을 공사의 종류별로 2년 3년 5년 또는 10년으로 규정하며 권리는 이 기간 내에 행사해야 한다고 정합니다. 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일로부터 전유부분은 구분소유자에게 인도된 날부터 기간이 기산됩니다. 본 사건에서 입주자대표회의의 권리 행사가 제척기간을 도과했는지 여부가 중요한 쟁점이었습니다.
2. 민법 제667조 제2항 (수급인의 담보책임)​: 완성된 목적물에 하자가 있는 경우 도급인은 수급인에게 하자보수 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 집합건물법은 분양자의 담보책임에 대해 이 조항을 준용하도록 하고 있습니다.
3. 민법 제387조 (이행지체 책임 발생 시기)​: 채무불이행으로 인한 손해배상금은 이행의 기한이 없는 채무로서 이행청구를 받은 때로부터 지체책임이 발생합니다. 이 사건에서는 채권양도 통지가 도달된 다음 날부터 이행지체 책임이 발생하며 청구취지를 확장한 경우 추가 금액 부분에 대한 지체책임은 변경 신청서 등의 송달일 다음 날부터 발생한다고 보았습니다.
4. 건축물의 하자 판단 기준: 건축물의 하자란 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적 기능적 결함이 있거나 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말합니다(대법원 2010다16851 판결 등). 하자의 여부는 당사자 사이의 계약 내용 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단합니다.
5. 중요한 하자와 보수비용: 하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용이 들 경우 하자의 보수나 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수는 없고 하자로 인한 손해배상만을 청구할 수 있으며 통상의 손해는 교환가치 차액이 됩니다. 그러나 하자가 건물의 주요 구조부와 관련되거나 건물의 기능과 안전에 현저한 장애를 주는 '중요한 하자'인 경우 보수에 과다한 비용이 들더라도 실제 보수에 필요한 비용 전부가 손해배상액이 됩니다(대법원 2000다49743 판결 등). 이 사건에서 외벽 석재공사 앵커 긴결공법 상이시공 하자가 중요한 하자로 인정되어 대체 시공 비용이 포함되었습니다.
6. 감정 결과의 존중: 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 합니다(대법원 2012다84608 판결 등). 다만 당사자의 주장이 감정 결과의 신빙성을 뒤집을 수 있는 경우 법원은 감정 결과를 그대로 따르지 않을 수 있습니다.
7. 책임 제한의 원칙: 공평의 원칙이나 신의성실의 원칙에 따라 손해배상 책임의 범위가 제한될 수 있습니다. 이 사건에서는 아파트의 자연 노화 현상 구분소유자들의 사용 및 관리상 잘못 가능성 등을 고려하여 책임이 80%로 제한되었습니다.

참고 사항

1. 하자 발견 시 신속한 대응: 아파트 등 공동주택에서 하자가 발견되면 가능한 한 빨리 구체적인 하자를 명확히 특정하여 시공사나 시행사에 보수를 요청하는 것이 중요합니다. 이 요청은 문서로 남겨두어 증거로 활용할 수 있도록 해야 합니다.
2. 제척기간 확인: 하자담보책임에는 공사의 종류별로 2년 3년 5년 10년 등의 제척기간이 존재합니다. 특히 전유부분은 입주자에게 인도된 날부터 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일부터 기산되므로 기간 내에 적법한 권리 행사를 해야 합니다. 단순히 관리사무소를 통한 보수 요청만으로는 법적으로 유효한 권리 행사로 인정받기 어려울 수 있습니다.
3. 채권양도의 명확화: 입주자대표회의가 개별 구분소유자들의 손해배상채권을 양도받아 소송을 진행할 경우 채권양도 사실을 명확히 하고 피고들에게 적법하게 통지했음을 증명하는 것이 필수적입니다.
4. 감정의 중요성: 하자보수 소송에서는 법원 감정인의 감정 결과가 하자의 존재 여부 범위 보수 방법 비용 산정에 결정적인 영향을 미칩니다. 감정 과정에 적극적으로 참여하고 필요한 자료를 충분히 제출하며 불합리한 부분이 있다면 의견을 개진하여 감정보완이 이루어지도록 노력해야 합니다.
5. 시공사 책임 요건: 집합건물법상 시공사는 분양자(시행사)에게 회생절차 개시 신청 파산 신청 해산 무자력 등 준하는 사유가 있는 경우에만 하자보수 손해배상책임을 부담하므로 시공사에게 직접 청구하기 위해서는 시행사의 재정 상태를 충분히 확인하고 입증해야 합니다.
6. 보증기관의 역할: 주택도시보증공사와 같은 보증기관은 시공사나 시행사가 하자보수 의무를 이행하지 않을 경우 보증 범위 내에서 보증금을 지급할 책임이 있으므로 이들에게도 청구를 검토할 수 있습니다.
7. 오랜 시간 경과에 따른 책임 제한: 사용검사 후 오랜 시간이 지나 자연 노화 현상이나 입주자들의 관리 소홀 등이 하자 발생 및 확대에 기여했을 경우 법원에서 배상 책임이 일부 제한될 수 있음을 염두에 두어야 합니다.