기타 금전문제 · 임대차 · 기타 부동산
이 사건은 원래 임대인 H과 세입자 망인 사이에 보증금 1천만 원, 월세 73만 원의 임대차 계약이 체결되었으나, 망인이 대출을 위해 H과 허위로 보증금 1억 5천만 원의 전세 계약서를 작성한 후 발생한 분쟁입니다. 원고들(A, B)이 H으로부터 건물을 매수하여 새로운 임대인이 되었고, 망인이 사망하자 그의 한정상속인인 피고(F)가 망인의 지위를 승계했습니다. 원고들은 피고에게 1억 5천만 원의 전세 보증금 반환 채무가 없음을 확인해달라는 소송을 제기했고, 피고는 반소로 실제 임대차 보증금 1천만 원에서 미납된 월세를 공제한 562만 원의 반환을 청구했습니다. 법원은 허위로 작성된 1억 5천만 원 전세 계약서에 따른 채무는 없다고 판단했으나, 실제 임대차 보증금 1천만 원은 인정했습니다. 이에 따라 미납 월세를 8개월분 584만 원으로 계산하여 1천만 원에서 공제한 416만 원을 원고들이 피고에게 반환하도록 판결했습니다.
이 분쟁은 세입자 망인이 이전 임대인 H과 실제로는 보증금 1천만 원의 월세 임대차 계약을 맺었지만, 대출을 받기 위해 허위로 보증금 1억 5천만 원의 전세 계약서를 작성한 것이 발단이 되었습니다. 이후 원고들이 이 건물을 매입하여 새로운 임대인이 되었고, 망인이 사망하자 그의 한정상속인인 피고가 임차인의 지위를 승계했습니다. 원고들은 피고 측이 허위로 작성된 전세 계약서를 근거로 1억 5천만 원의 전세 보증금 반환을 주장할 것을 우려하여, 해당 채무가 존재하지 않음을 확인해달라는 소송을 제기했습니다. 이에 대해 피고는 허위 전세 계약이더라도 실제 임대차 보증금 1천만 원은 반환되어야 하며, 미납 월세를 공제한 잔액을 요구하는 반소를 제기하여 분쟁이 시작되었습니다.
대출 목적으로 작성된 1억 5천만 원의 전세 계약서가 실제 전세 보증금 채무를 발생시키는지 여부입니다. 만약 허위 계약서로 판명될 경우, 실제 1천만 원의 임대차 보증금 반환 채무가 존재하는지 그리고 이 보증금에서 공제되어야 할 미납 월세 금액은 얼마인지, 특히 건물 인도 시기가 언제였는지에 따라 미납 월세액이 달라지는 점이 주요 쟁점이었습니다.
법원은 대출 목적으로 작성된 1억 5천만 원의 전세 계약서에 따른 전세 보증금 반환 채무는 존재하지 않는다고 판단했습니다. 하지만 실제 임대차 보증금 1천만 원은 인정하며, 원고들(임대인)은 세입자 측에게 416만 원과 지연손해금을 반환해야 한다고 판결했습니다. 세부적으로 1천만 원의 임대차 보증금에서 미납 월세 8개월분 584만 원을 공제한 금액입니다. 피고의 항소는 기각되었습니다.
법원은 원고들이 주장한 1억 5천만 원 전세 보증금 반환 채무가 없다는 본소 청구를 전부 받아들였습니다. 반면 피고가 제기한 임대차 보증금 반환 반소 청구에 대해서는 실제 보증금 1천만 원에서 미납 월세 584만 원을 제외한 416만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결하며 일부만 인정했습니다. 나머지 반소 청구는 기각되었고, 피고의 항소는 기각되었습니다. 소송 비용은 본소는 피고가 부담하고 반소는 원고와 피고가 각 80%, 20%씩 부담하도록 결정되었습니다.
이 사건에서는 대출 목적으로 작성된 전세 계약서의 유효성과 실제 임대차 보증금 반환 채무의 범위가 핵심이었습니다. 법적으로는 '채무부존재확인의 소'를 통해 원고들이 피고에게 1억 5천만 원의 전세 보증금 반환 채무가 없음을 확인받고자 했습니다. 재판부는 실제 임대차 계약 내용과 다르게 대출을 위해 작성된 허위 계약서는 그 내용대로의 법적 효력이 없다고 보았습니다. 따라서 1억 5천만 원 전세 보증금 채무는 존재하지 않는다고 판단했습니다. 하지만 건물 소유권이 이전되면서 원고들이 기존 임대차 계약의 임대인 지위를 승계했으므로, 실제 1천만 원의 임대차 보증금에 대해서는 반환 의무가 발생합니다. '임대차 보증금'은 임대차 관계가 종료될 때까지 발생할 수 있는 임차인의 채무(미납 월세, 관리비, 손해배상금 등)를 담보하는 역할을 합니다. 따라서 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대차 보증금에서 미납된 월세 등을 공제한 잔액을 반환해야 합니다. 이 사건에서는 법원이 인정한 건물 인도 시점인 2020년 12월 31일까지의 미납 월세 8개월분 584만 원을 1천만 원 보증금에서 공제하여 416만 원을 반환하도록 판결했습니다.
대출 등의 목적으로 실제 계약 내용과 다른 허위 계약서를 작성하는 것은 나중에 법적 분쟁이 발생했을 때 큰 어려움을 초래할 수 있습니다. 실제 계약 내용을 증명할 수 있는 모든 서류, 송금 내역 등을 철저히 보관하는 것이 중요합니다. 건물을 매수하여 새로운 임대인이 되는 경우 기존 임대차 계약의 모든 내용을 꼼꼼히 확인해야 하며, 만약 허위 계약서의 존재가 의심된다면 사전에 충분히 확인하고 조치를 취해야 합니다. 임대차 관계에서 상속이 발생하는 경우 상속인들은 망인의 채무 관계를 정확히 파악하고, 보증금 반환 시 미납된 월세나 관리비 등을 공제하는 기준이 되는 건물 인도 시점에 대해 명확히 합의하거나 증거를 남기는 것이 필요합니다.
