건축/재개발
피고 C가 분양권 매도 중개를 의뢰하며 매수인 공란의 백지 권리확보서류를 교부했고, 원고 P는 이 서류를 최종적으로 넘겨받아 분양권을 매수했습니다. 피고 C가 이 아파트 분양권을 취득하자, 원고 P는 피고 C에게 분양권 명의변경 절차 이행을 청구했습니다. 법원은 피고 C가 백지 서류를 교부한 것이 최종 매수인에게 직접 분양권을 양도하겠다는 의사로 해석될 수 있다고 보아 원고 P의 주위적 청구를 인용하고, 피고 E, F, G, H에 대한 예비적 손해배상 청구는 기각했습니다.
2015년, 피고 C는 주거환경개선사업으로 신축될 건물 분양권 매도를 공인중개사 J에게 의뢰하며, 매수인란이 공란인 분양권 매매계약서, 이행각서, 양도각서, 권리포기각서 등 권리확보서류를 J에게 교부했습니다. 특히 이행각서에는 '매도인은 아파트 소유권 이전이 가능하게 될 때 시세의 등락에 관계없이 별도의 금전 청구를 일절하지 않고 즉시 매수인 또는 매수인이 지정하는 자에게 소유권 이전 절차를 이행할 것을 약속한다'는 조항이 명시되어 있었습니다. 2020년, 원고 P는 또 다른 공인중개사 E의 중개로 이 분양권을 매수하기 위해 G, H의 계좌로 총 76,000,000원을 이체하고, J를 거쳐온 이 권리확보서류를 넘겨받았습니다. 2021년 3월, 피고 C가 해당 아파트의 지구주민 우선공급 대상자로서 분양권을 취득하자, 원고 P는 피고 C에게 자신에게 분양권 명의를 변경해 줄 것을 요구했습니다. 그러나 피고 C가 원고 P를 알지 못한다는 등의 이유로 명의변경을 거부하면서 소송이 시작되었습니다. 원고 P는 피고 C에게 직접 분양권 명의변경 절차 이행을 요구하는 주위적 청구를 제기하고, 만약 명의변경이 어렵다면 중개인 E, F 및 매매대금이 이체된 계좌 명의자 G, H에게 손해배상을 청구하는 예비적 청구를 함께 제기했습니다.
피고 C가 매수인란이 공란인 백지 권리확보서류를 교부한 행위가 최종 매수인인 원고 P에게 직접 분양권을 양도하겠다는 의사표시로 볼 수 있는지, 원고 P가 중간 매수인들을 거쳐 이 사건 분양권을 적법하게 양수한 것으로 인정될 수 있는지, 그리고 이 사건 권리확보서류에 포함된 '매수인 또는 매수인이 지정하는 자에게 소유권 이전 절차를 이행할 것을 약속한다'는 조항의 법적 효력이 쟁점이 되었습니다.
재판부는 피고 C는 원고 P에게 별지 기재 분양권에 관한 명의변경절차를 이행하라고 판결했습니다. 원고 P가 피고 E, F, G, H에게 제기한 손해배상 등 예비적 청구는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 원고 P와 피고 C 사이에 발생한 부분은 피고 C가, 원고 P와 피고 E, F, G, H 사이에 발생한 부분은 원고 P가 각 부담하도록 했습니다.
재판부는 피고 C가 2015년 J에게 백지 권리확보서류를 교부한 것은 J이 분양권을 전매할 수 있으며, 최종 매수인이 누구든 명의를 이전해 주겠다는 의사로 해석했습니다. 원고 P가 매매대금 76,000,000원을 지급하고 권리확보서류를 넘겨받아 소지 중이므로, 이 사건 분양권을 적법하게 양수한 것으로 인정했습니다. 따라서 피고 C는 원고 P에게 이 사건 아파트의 분양권 명의변경 절차를 이행해야 할 의무가 있다고 판단했습니다. 원고 P의 주위적 청구가 인용되었으므로, 피고 E, F, G, H에 대한 예비적 청구는 기각되었습니다.
계약의 해석 원칙: 계약 당사자가 서면으로 작성한 계약 내용은 당사자의 내심의 의사와 관계없이 서면에 기재된 내용에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 특히 문언의 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언 그대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 합니다 (대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결, 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다92487 판결 등 참조). 이 사건에서 피고 C가 매수인란이 공란인 백지 권리확보서류를 교부하고 '매수인 또는 매수인이 지정하는 자에게 소유권이전절차를 이행할 것을 약속한다'는 조항을 포함시킨 것은, 최종적으로 서류를 소지하게 될 자(원고 P)에게 분양권을 이전하겠다는 의사를 표시한 것으로 해석되었습니다. 채권자대위권: 채권자가 자기 채권을 보전하기 위하여 채무자가 제3채무자에게 가지는 권리를 대신 행사하는 제도입니다. 원고는 중간 매매가 있었더라도 최종 매수인으로서 피고 H에 대한 명의변경 청구권을 보전하기 위해 중간 매수인들의 직전 매도인에 대한 청구권들을 순차적으로 대위하여 피고 C에게 직접 명의변경을 청구할 수 있다고 주장했습니다. 민사소송법 제70조 제1항 (선택적 청구와 예비적 청구): 원고가 여러 개의 청구를 할 때, 하나의 청구가 인용되면 다른 청구는 그 심판을 받을 필요가 없거나 그 인용을 허용하지 아니하는 관계에 있을 때에는 예비적 청구를 할 수 있습니다. 이 경우 법원은 주위적 청구가 이유 있으면 예비적 청구에 대해 판단하지 않습니다. 이 사건에서는 원고의 주위적 청구(피고 C에 대한 명의변경)가 인용되었으므로, 예비적 청구(피고 E, F, G, H에 대한 손해배상)는 판단 없이 기각되었습니다.
백지 위임장이나 매수인란이 공란인 계약서 등 권리확보서류를 작성하여 교부할 때는 매우 신중해야 합니다. 이는 추후 최종 매수인이 특정될 경우 해당 매수인에게 직접 권리 이전 의무를 부담하게 할 수 있습니다. 분양권 등 권리 매매 시 매도인이 최종 매수인이 누구인지 명확하게 인지하지 못했더라도, 매도 의사가 분명하고 '매수인 또는 매수인이 지정하는 자에게 권리 이전 절차를 이행할 것을 약속한다'는 내용의 서류를 포괄적으로 교부했다면, 최종적으로 해당 서류를 소지한 자에게 권리 이전 의무가 발생할 수 있습니다. 부동산 중개인은 해당 권리의 명의변경 가능 여부나 법적 제한 등 중요한 정보를 매수인에게 충분히 고지할 의무가 있습니다. 이를 소홀히 할 경우 중개인에게 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다 (이 사건에서는 주위적 청구가 인용되어 예비적 청구가 기각되었습니다). 중간 매수인이 여러 명인 복잡한 권리 관계에서도 최종 매수인은 자신과 직전 매도인 간의 청구권을 보전하기 위해 중간 매수인들이 직전 매도인들에 대하여 가지는 청구권들을 순차적으로 대위하여 최초 매도인에게 권리 이행을 청구할 수 있습니다.
