재개발 구역 상가주택 세입자의 주거이전비 및 이사비 보상 판결

재개발 정비구역 내에서 상가를 운영하면서 건물 일부를 주거지로 사용하던 세입자 A는 피고인 재개발정비사업조합으로부터 영업손실 보상금은 받았으나, 주거이전비 및 이사비 지급을 거부당했습니다. 피고는 해당 건물이 공부상 '소매점'이므로 주거용 건축물이 아니라고 주장했습니다. 하지만 법원은 건물의 실제 사용 목적과 구조, 이용 관계를 고려할 때 원고가 거주하던 6.8평 부분은 주거용 건축물에 해당한다고 판단했으며, 원고의 임의 용도 변경 사실도 인정되지 않는다고 보았습니다. 또한 영업손실 보상금에 이사비가 포함되었다는 주장도 배척하고, 피고에게 총 15,450,820원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 인천 남구 C 일원 재개발 구역 내 한 건물 1층에서 미용실을 운영하며, 건물 일부를 주거지로 삼아 두 아들과 함께 거주하던 세입자입니다.
• 피고 B주택재개발정비사업조합: 인천 남구 C 일원에서 주택재개발정비사업을 시행하는 사업시행자입니다.

분쟁 상황

원고 A는 1996년 2월경부터 인천 재개발 구역 내의 한 건물 1층에서 미용실을 운영하면서 건물 일부(6.8평)를 주거지로 삼아 두 아들과 함께 거주해왔습니다. 2010년 1월 11일 재개발 정비사업 공람공고가 있었고, 원고는 2018년 4월 7일 정비구역 밖으로 이주했습니다. 원고는 이미 미용실 영업손실 보상금 3,182만 원을 받았으나, 피고 재개발조합은 원고가 거주하던 건물이 공부상 '소매점'으로 되어 있어 주거용 건축물이 아니므로 주거이전비와 이사비를 지급할 수 없다고 주장했습니다. 이에 원고는 주거이전비와 이사비를 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재개발 정비구역 내 혼합 용도 건물(상가와 주거 겸용)의 주거 부분이 주거이전비 지급 대상인 '주거용 건축물'에 해당하는지 여부와, 영업손실 보상금에 주거지의 이사비용이 포함되어 이사비 청구가 이중청구에 해당하는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 B주택재개발정비사업조합은 원고 A에게 주거이전비 14,784,444원과 이사비 666,376원을 합한 총 15,450,820원 및 이에 대한 2019년 1월 9일부터 2019년 11월 12일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 원고가 재개발 정비계획 공람공고일인 2010년 1월 11일 당시 이 사건 정비구역 안에서 1년 이상 거주하여 주거이전비 지급 요건을 충족했다고 보았습니다. 또한, 건물의 공부상 용도가 소매점이라 하더라도 원고가 실제 거주한 6.8평 부분은 방, 화장실, 부엌 등 생활시설을 갖추고 있어 '주거용 건축물'에 해당하며, 원고가 임차할 당시부터 주거용 부분이 있었던 것으로 판단되어 임의 용도 변경 주장도 받아들이지 않았습니다. 마지막으로 영업손실 보상금과 이사비는 별개의 보상 항목으로 보아, 영업손실 보상금에 이사비가 포함되었다는 피고의 주장을 배척하고 원고의 청구를 인용했습니다.

연관 법령 및 법리

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제78조 및 같은 법 시행규칙 제54조, 제55조는 공익사업으로 인해 생활의 근거지를 잃게 되는 세입자 등에게 주거이전비 및 이사비를 지급하도록 규정하고 있습니다. 주거이전비는 정비계획 공람공고일 당시 해당 정비구역에서 3개월 이상 거주한 주거용 건축물 세입자에게 지급되며, 무허가건축물 등에 입주한 세입자는 1년 이상 거주해야 합니다. 이사비는 주거용 건축물의 거주자로서 공익사업으로 인해 이주하는 사람에게 지급됩니다. 법원은 '주거용 건축물'을 판단할 때 공부상의 표시만을 기준으로 삼지 않고, 건물의 실제 사용 목적, 구조와 형태, 이용 관계, 그리고 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 합목적적으로 판단해야 한다고 보았습니다. 본 판례에서는 건물의 일부가 소매점으로 되어 있었지만, 내부 구조와 실제 거주 형태를 고려하여 주거용 건축물로 인정되었습니다. 또한 공부상 주거용이 아닌 건축물을 임차인이 임의로 주거용으로 용도 변경한 경우, 원칙적으로 주거이전비 보상 대상이 되는 '주거용 건축물'로 볼 수 없지만, 이 판례에서는 원고가 임차할 당시부터 주거용 부분이 있었던 것으로 인정되어 무단 용도 변경 주장이 받아들여지지 않았습니다. 영업손실 보상액에 '시설의 이전비용'이 포함될 수 있으나, 이는 토지보상법 제77조 제1항에 따른 것이고, 주거용 건축물 거주자에 대한 '이사비'는 토지보상법 제78조 제5항 및 시행규칙 제55조 제2항에 따라 별도로 산정되는 것이므로, 이 둘은 산정 기준과 방식이 다르기에 피고의 이중청구 주장은 배척되었습니다.

참고 사항

재개발이나 재건축과 같은 공익사업으로 인해 이주하게 되는 경우, 상가와 주거가 혼합된 건물에서 거주했더라도 실제 주거용으로 사용된 부분에 대해서는 주거이전비와 이사비를 받을 수 있는지 확인해야 합니다. 건축물대장 등 공부상 용도가 주거용이 아니더라도, 건물의 실제 사용 목적, 구조, 형태, 이용 관계 등을 종합적으로 고려하여 주거용으로 인정될 수 있습니다. 거주 사실을 증명할 수 있는 자료(주민등록 전입 기록, 공과금 납부 내역, 내부 사진 등)를 잘 보관하는 것이 중요하며, 재개발 정비계획 공람공고일 당시 해당 정비구역 안에서 3개월 이상(무허가건축물 등의 세입자는 1년 이상) 거주했는지 여부가 주거이전비 보상 대상의 중요한 기준이 됩니다. 자신의 거주 기간을 정확히 확인해야 합니다. 영업손실 보상금과 별개로 주거이전비와 이사비가 산정될 수 있으므로, 두 보상 항목의 세부 내역을 꼼꼼히 확인하여 중복되지 않도록 해야 합니다. 또한 임차인이 입주할 당시부터 주거용으로 사용되던 부분이 있었다면, 나중에 공부상 용도와 다르다는 이유로 무단 용도 변경 주장을 받을 때 반박할 수 있는 증거(임대차 계약서, 초기 사진 등)를 확보하는 것이 좋습니다.