임대차
원고는 피고 소유의 아파트를 보증금 3억 5천만 원에 2년간 임차했습니다. 계약 만료 전 갱신 거절 의사를 밝히고, 만료 후 임차권등기명령을 신청하여 등기를 마친 뒤 아파트에서 이사했습니다. 원고는 이사 후 피고에게 보증금 반환을 요청했으나 피고는 이를 이행하지 않았습니다. 이에 원고는 피고에게 미반환 보증금 3억 5천만 원과 대신 납부한 장기수선충당금 154,780원, 그리고 이에 대한 지연손해금을 청구했습니다. 또한 보증금 미반환으로 인해 새로 이사 간 주택의 보증금 대출을 받았던 것에 대한 이자 상당액도 특별손해로 청구했습니다. 법원은 피고가 원고에게 보증금 및 장기수선충당금 합계 350,154,780원과 이에 대한 법정 지연손해금을 지급하라고 판결했으나, 새로운 보증금 대출 이자는 특별손해로 인정하지 않고 기각했습니다.
원고는 피고와 아파트 임대차계약을 체결하고 거주하다가 계약 만료일이 다가오자 갱신하지 않겠다는 의사를 통보했습니다. 계약 만료 후에도 피고가 보증금을 반환하지 않자, 원고는 임차권등기명령을 신청하여 등기를 마친 뒤 아파트에서 이사 나갔습니다. 원고는 이사 후 피고에게 아파트 인도 준비를 완료했으니 보증금을 반환해달라고 요청했으나, 피고가 보증금 반환을 계속 미루었습니다. 이에 원고는 미반환 보증금과 더불어 자신이 피고를 대신해 납부했던 장기수선충당금, 그리고 보증금 미반환으로 인해 발생한 새로운 주택 보증금 대출 이자에 대한 손해배상을 요구하며 소송을 제기했습니다.
임대차계약 종료 후 임대인의 임대차보증금 반환 의무 발생 여부 및 장기수선충당금 반환 의무 여부, 임대차보증금 반환 지연에 따른 지연손해금의 범위와 이율, 임차인이 새로운 주택의 임대보증금을 대출받아 발생한 이자 상당액이 특별손해에 해당하는지 여부
법원은 피고가 원고에게 350,154,780원 및 이에 대해 2023년 8월 12일부터 2024년 1월 25일(판결 선고일)까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구(특별손해 부분)는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 1/10, 피고가 9/10를 부담하도록 했습니다. 제1항은 가집행할 수 있다고 명했습니다.
법원은 임대차계약이 적법하게 종료되었고, 원고가 이 사건 아파트를 인도할 준비를 마쳤으므로, 피고는 원고에게 임대차보증금과 임대인을 대신하여 납부한 장기수선충당금을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 또한 피고의 보증금 반환 지체에 따른 법정 지연손해금도 지급해야 한다고 보았습니다. 다만, 원고가 보증금 미반환으로 인해 새로운 주택의 보증금을 대출받아 발생한 이자 상당액은 금전채무 불이행으로 인한 통상손해의 범위를 넘어선 특별손해로 인정하기 어렵다고 보아 이를 기각했습니다.
이 사건은 임대차계약 종료 후 임대차보증금 반환 채무 불이행에 따른 법적 책임이 주된 쟁점입니다.
1. 민법 제397조 (금전채무불이행에 대한 특칙) 제1항은 금전채무 불이행으로 인한 손해배상액은 법정이율에 의하며, 법령의 제한에 위반하지 않은 약정이율이 있으면 그 이율에 따른다고 규정합니다. 이 판결에서는 원고와 피고 사이에 지연손해금률에 대한 별도의 약정이 없었으므로, 민법상 법정이율인 연 5%가 적용되었습니다. 제2항은 금전채무불이행에 대해 채권자는 손해 증명을 요하지 않고 채무자는 과실 없음을 항변하지 못한다고 명시하여 금전채무 불이행시 손해배상을 용이하게 합니다.
2. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율) 제1항 본문은 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 금전채무 불이행으로 인한 손해배상액 산정의 기준이 되는 법정이율은 그 금전채무의 이행을 구하는 소장 등이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 연 12%의 이율에 따른다고 정합니다. 다만 제2항에서는 채무자가 판결 선고 전까지 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 위 연 12%를 적용하지 않는다고 규정합니다. 이 사건에서는 판결 선고일인 2024년 1월 25일까지는 민법이 정한 연 5%를 적용하고, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%를 적용하여 지연손해금을 산정했습니다.
3. 민법 제398조 제1항 (배상액의 예정) 이 조항은 손해배상액의 예정을 다루지만, 이 사건에서는 금전채무 불이행으로 인한 손해가 민법 제397조에 의해 이미 의제되어 있다는 점을 들어 원고가 주장한 새로운 대출금 이자 상당액을 통상손해를 넘는 특별손해로 인정하지 않는 근거 중 하나로 작용했습니다. 법원은 금전채무 불이행으로 인한 손해의 발생 및 범위는 법정이율에 의하여 의제되므로, 현실적인 손해가 발생했더라도 그것이 의제된 손해의 범위 내인 경우에는 별개의 손해로 보아 배상을 구할 수 없다고 판단했습니다.
4. 동시이행의 항변권 임대차계약이 종료되면 임차인의 임차물 반환 의무와 임대인의 임대차보증금 반환 의무는 동시에 이행되어야 합니다. 이 사례에서 원고가 아파트를 비워줄 준비를 완료하고 피고에게 통지했으므로, 피고는 더 이상 동시이행의 항변권을 행사할 수 없으며 보증금 반환을 지체하면 지연손해금 책임이 발생합니다.
5. 부당이득 반환 임차인이 임대인의 부담인 장기수선충당금을 대신 납부한 것은 법률상 원인 없이 임대인이 이득을 얻은 것이므로, 임대인은 임차인에게 해당 금액을 부당이득으로 반환해야 합니다.
임대차계약이 종료되면 임차인은 임차 목적물을 임대인에게 반환할 의무가 있고, 임대인은 임대차보증금을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 이 두 의무는 동시에 이행되어야 하는 동시이행 관계에 있습니다. 임차인이 이사 준비를 마쳤고 임대인에게 이를 통지하여 임차물 반환 준비가 완료되었음을 알렸다면, 임대인은 보증금 반환을 지체할 경우 지연손해금을 부담하게 됩니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않아 임차인이 새로운 거처를 구하기 어렵다면, 임차권등기명령 제도를 활용하여 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사를 갈 수 있습니다. 임차인이 임대인의 부담인 장기수선충당금을 대신 납부한 경우에는 임대인에게 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 금전채무 불이행으로 인한 손해배상은 원칙적으로 법정이율에 따른 통상손해로 인정되며, 새로운 주택 임대보증금 대출 이자와 같이 추가로 발생하는 손해는 특별손해로 인정받기 어려울 수 있습니다. 특별손해로 인정받기 위해서는 임대인이 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었어야 한다는 요건을 충족해야 합니다.
