조합원 동의 부족으로 재개발 사업 및 관리처분 변경 계획이 무효로 확인된 사건

H 주택재개발정비사업조합은 2009년 설립 인가를 받은 후, 2018년 최초 사업시행계획과 2020년 최초 관리처분계획을 수립했습니다. 그러나 최초 사업시행계획은 사업비가 조합 설립 동의서상의 개산액보다 10% 이상 증가했음에도 법정된 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻지 못하여 2022년 법원에서 무효로 확인되었습니다. 이에 따라 최초 관리처분계획도 선행 절차의 하자로 무효가 되었습니다.

이후 H 조합은 이 문제들을 해결하기 위해 2022년부터 2024년까지 총 네 차례에 걸쳐 사업시행변경계획과 관리처분변경계획을 수립하고 인가받았습니다. 그러나 원고들은 이 변경 계획들 또한 무효인 최초 사업시행계획에 기초했거나, 역시 사업비 10% 이상 증가 시 필요한 3분의 2 이상의 조합원 동의를 얻지 못하고, 공유 토지의 조합원 수 산정 오류 및 서면결의서 본인확인 의무 불이행 등 중대한 하자가 있다고 주장하며 무효 확인 소송을 제기했습니다.

법원은 첫째, 2022년 5월 20일 인가받은 1차 사업시행변경계획은 무효인 최초 사업시행계획의 경미한 변경에 불과하여 함께 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 2022년 12월 30일 인가받은 1차 관리처분변경계획도 선행 절차의 하자로 무효가 되었습니다.

둘째, 2023년 11월 3일 인가받은 2차 사업시행변경계획은 사업비가 최초 조합 설립 동의서 대비 10% 이상 증가하여 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요했으나, 피고 조합의 재적조합원 수 산정 오류와 서면결의서 본인확인 의무 불이행으로 인해 이 요건을 충족하지 못했으므로 무효로 보았습니다. 마지막으로 2024년 2월 24일 총회에서 수립된 2차 관리처분변경계획 또한 무효인 2차 사업시행변경계획에 기초하므로 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 원고들의 청구를 모두 인용하여, 피고 조합의 네 가지 변경 계획 모두 무효임을 확인했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A, B, C, D, E, F, G 등): H 주택재개발정비사업조합의 조합원으로, 사업 구역 내 주택 등을 소유한 사람들.
• 피고 (H 주택재개발정비사업조합): 파주시 I 일원 주택재개발정비사업을 시행하는 주체.

분쟁 상황

H 주택재개발정비사업조합은 최초 사업시행계획을 수립하는 과정에서 정비사업비가 조합 설립 동의서상의 개산액 166,640,000,000원보다 10% 이상 증가한 237,908,790,000원에 달했음에도 불구하고, 구 도시 및 주거환경정비법에서 정한 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻지 못하여 법원에서 해당 계획이 무효임을 확인받았습니다. 이에 따라 이 계획을 전제로 한 최초 관리처분계획 또한 무효로 판단되었습니다.

이후 조합은 이 문제를 해결하고 사업을 계속 추진하기 위해 여러 차례 사업시행변경계획과 관리처분변경계획을 수립하고 인가받았으나, 이 과정에서도 무효인 선행 계획에 기초했거나, 사업비가 계속 증가하여 260,687,884,200원에 달했음에도 필요한 3분의 2 이상의 조합원 동의를 얻지 못했습니다. 특히 조합은 공유 토지의 조합원 수를 잘못 산정하여 재적조합원 수를 축소하고, 서면결의서 제출 시 본인 확인 절차를 제대로 이행하지 않아 의결의 정당성에 문제가 발생했습니다. 이러한 절차적 하자로 인해 조합원들인 원고들이 다시 변경된 사업시행계획과 관리처분계획의 무효를 주장하며 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

재개발정비사업조합이 수립한 변경 사업시행계획 및 관리처분계획이 유효한지 여부.

특히, 정비사업비가 최초 조합 설립 시 개산액보다 10% 이상 증가했을 때 법정된 조합원 3분의 2 이상의 동의를 적법하게 얻었는지 여부.

공유 토지의 조합원 수 산정 방식과 서면결의권 행사자의 본인확인 의무 이행 여부.

선행 절차인 사업시행계획의 무효가 후속 관리처분계획의 효력에 어떤 영향을 미치는지.

법원의 판단

피고 H 주택재개발정비사업조합이 파주시장으로부터 2022년 5월 20일 인가받은 사업시행변경계획, 2022년 12월 30일 인가받은 관리처분변경계획, 2023년 11월 3일 인가받은 사업시행변경계획 및 피고 조합이 2024년 2월 24일 총회에서 수립한 관리처분변경계획은 각 무효임을 확인한다. 소송 비용은 피고가 부담한다.

결론

법원은 피고 조합이 수립하고 인가받은 모든 변경 사업시행계획 및 관리처분계획이 무효인 최초 사업시행계획에 기초하거나, 법정된 조합원 특별다수결 동의 정족수를 충족하지 못하고 서면결의서 본인확인 의무를 제대로 이행하지 않는 등 중대하고 명백한 하자가 있음을 인정하여, 원고들의 청구를 모두 인용했다.

연관 법령 및 법리

구 도시 및 주거환경정비법 (2023. 6. 9. 법률 제19430호로 개정되기 전의 것) 제45조 제1항 및 제4항 (총회 의결 사항 및 의결정족수):

• 사업시행계획서의 작성 및 변경에 관해서는 총회 의결을 거쳐야 하며, 조합원 과반수의 찬성이 필요합니다. 다만, 정비사업비가 100분의 10 이상 증가하는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결해야 합니다. 본 판결에서는 2차 변경사업시행계획의 사업비가 최초 조합 설립 동의서상의 개산액 166,640,000,000원에서 260,687,884,200원으로 100분의 10 이상 증가했으므로, 3분의 2 이상의 찬성이 필요하다고 보았습니다. 이는 조합원들의 재산권에 중대한 영향을 미치는 사항에 대한 특별한 보호 장치입니다.

구 도시 및 주거환경정비법 제45조 제6항 및 제9항 (서면결의권 행사 시 본인확인 의무):

• 조합은 서면으로 의결권을 행사하는 자가 본인인지 확인할 의무가 있습니다. 그 방법과 절차는 정관으로 정하도록 규정되어 있습니다. 본 판결에서는 조합이 서면결의서 제출 시 본인확인 절차를 제대로 규정하거나 이행하지 않아 다수의 서면결의가 무효로 판단되었습니다. 법원은 본인확인 절차가 총회 개표를 통한 의결정족수 충족 여부 확인 전까지는 모두 이루어져야 하며, 그 이후에는 무효가 된 서면결의서에 대한 추인이 불가능하다고 보았습니다. 이는 총회 의결의 공정성과 투명성을 확보하기 위한 중요한 법리입니다.

구 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 및 구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조 제1항 (조합원 자격 및 동의자 수 산정):

• 재개발사업의 조합원은 '토지등소유자'로 하며, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다. 시행령 제33조 제1항 제1호 가목은 1필지의 토지를 여럿이 공유하는 경우 4분의 3 이상의 동의를 받아 대표 1인을 산정한다고 규정하며, 라목은 둘 이상의 토지를 소유한 공유자가 동일한 경우 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 산정한다고 규정합니다. 본 판결에서는 피고 조합이 공유 토지의 조합원 수를 잘못 산정하여 재적조합원 수를 축소한 주장을 배척하고, 공유자가 모두 다른 10개의 공유 토지에 대해 각각 1명의 조합원을 인정하여 총 재적조합원 수를 283명으로 산정했습니다. 이는 조합원 권리 행사 및 의결정족수 산정의 기본 전제가 되는 조합원 자격과 수 산정의 중요성을 보여줍니다.

선행 행정처분의 하자와 후속 행위의 효력:

• 정비사업은 조합 설립, 사업시행계획, 관리처분계획 등 단계별로 선행 행정처분이 유효하게 존재함을 전제로 후속 절차가 진행됩니다. 따라서 선행 사업시행계획이 무효로 확인되거나 취소될 경우, 이를 전제로 이루어진 관리처분계획 등 일련의 후속 행위 역시 소급하여 효력을 상실하게 됩니다. 본 판결에서는 최초 사업시행계획이 무효였던 점, 그리고 1차, 2차 사업시행변경계획 역시 유효하지 않다고 판단됨에 따라, 이를 전제로 한 1차, 2차 관리처분변경계획 모두 무효로 보았습니다.

행정처분 무효 사유 (중대ㆍ명백한 하자):

• 행정처분이 당연 무효가 되기 위해서는 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 중대한 것으로서 객관적으로 명백해야 합니다. 본 판결에서는 재개발 사업비 증가에 따른 2/3 동의 요건 미충족은 조합원 이익 보호를 위한 법규의 중요한 부분을 위반한 '중대한' 하자이며, 그 요건이 수치로 명시되어 있어 누구든 객관적으로 확인할 수 있으므로 '명백한' 하자에 해당한다고 판단했습니다.

참고 사항

정비사업비 증가 시 특별 동의 요건: 재개발이나 재건축 등 정비사업 추진 중 사업비가 최초 조합 설립 동의서상의 예상 비용보다 10% 이상 증가하는 경우, 조합은 반드시 조합원 3분의 2 이상의 동의를 총회에서 얻어야 합니다. 이 요건을 충족하지 못하면 해당 사업계획은 무효가 될 수 있습니다.

서면결의서 본인확인 철저: 총회에서 서면으로 의결권을 행사하는 조합원이 많을 경우, 조합은 해당 서면결의서가 본인의 의사에 의해 작성된 것인지 철저히 확인해야 할 법적 의무가 있습니다. 신분증 사본 첨부 등 명확한 확인 절차를 거쳐야 하며, 총회 이후 본인확인 절차를 추가로 거치는 것은 이미 무효가 된 서면결의를 유효로 만들 수 없습니다.

재적조합원 수의 정확한 산정: 총회 의결정족수 산정의 기본이 되는 재적조합원 수를 정확하게 파악하는 것이 중요합니다. 특히 공유 토지의 경우 관련 법령(구 도시정비법 시행령 제33조 제1항 제1호 등)에 따라 대표 조합원을 신중하게 산정해야 합니다. 잘못된 재적조합원 수는 총회 결의의 유효성 여부에 치명적인 영향을 줄 수 있습니다.

선행 절차의 유효성 확인: 정비사업은 조합 설립, 사업시행계획, 관리처분계획 등 여러 단계가 유기적으로 연결되어 진행됩니다. 따라서 이전 단계의 계획이나 절차가 무효로 확인되면, 이를 전제로 수립된 이후 단계의 계획 또한 무효가 될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 각 단계의 적법성과 유효성을 항상 확인해야 합니다.

조합원 권리 행사: 조합원으로서 사업 추진 과정에 대한 충분한 정보를 제공받고, 중요한 의사결정에 참여할 권리가 있습니다. 사업비 증가, 계획 변경 등 조합원의 이익에 중대한 영향을 미치는 사안에 대해서는 총회 참석이나 서면결의 등을 통해 적극적으로 의견을 개진하고, 조합의 절차 이행이 법령에 부합하는지 주의 깊게 살펴야 합니다.