채권/채무 · 기타 금전문제
부동산 개발업체인 주식회사 A(원고)가 남양주 지역의 주택단지 조성 사업을 위한 업무대행용역계약을 맺고 사업을 추진하던 중, 사업구역이 3개 단지로 분할되면서 B, D, F 추진위원회(이후 C, E, G 지역주택조합으로 승계)와 업무대행 및 매매 계약을 체결했습니다. 원고는 이들 조합에 대여금, 업무대행비, 매매대금 청구를 하였고, 피고 조합들은 원고에게 과지급된 업무대행비와 대여금 변제액, 그리고 원고가 대납해야 할 운영비 및 임대수익 등을 부당이득으로 반환하라는 반소를 제기했습니다. 법원은 원고가 채권양도 이후 피고들에게 대여한 금액 및 매매대금 잔금은 일부 인정했지만, 피고들이 원고에게 과지급하거나 대납한 부당이득금이 더 많다고 판단하여 원고의 본소 청구를 모두 기각하고, 피고들의 반소 청구를 대부분 인용하여 원고가 피고들에게 총 7,067,667,584원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
이 사건은 주식회사 A(원고)가 남양주시 일원의 지역주택조합 공동주택 건립사업을 위해 B 추진위원회와 업무대행용역계약을 체결하면서 시작되었습니다. 사업 추진 중 지구단위계획 변경으로 사업구역이 3개 단지로 분할되면서, B, D, F 각 추진위원회와 원고는 업무대행 변경계약을 맺었습니다. 이후 시공사인 M 주식회사와 함께 아파트 신축공사 도급계약을 체결하며 업무대행비 지급에 관한 약정(이 사건 약정)을 하였습니다. 또한 원고는 M 주식회사에게 추진위원회들에 대한 업무대행비 및 대여금 채권을 양도했습니다. 한편, 원고는 각 추진위원회에 사업 부지 내 토지를 매도하는 매매계약도 체결하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그러나 사업 과정에서 원고의 실질적 경영자와 전 조합장들 간의 특수관계가 문제가 되어 조합장들의 직무집행정지 가처분 결정이 내려졌고, 원고의 대표이사와 사내이사는 주택법 위반 및 횡령죄로 유죄 판결을 받았습니다. 이러한 상황으로 인해 원고와 각 추진위원회 사이의 업무대행계약은 2020년 7월경 해지되었습니다. 이후 B, D, F 추진위원회는 각각 C, E, G 지역주택조합으로 설립인가를 받으며 기존 추진위원회의 권리 의무를 승계했습니다. 원고는 피고 지역주택조합들을 상대로 업무대행비, 대여금, 매매대금 미지급금을 청구하는 본소를 제기했습니다. 반면, 피고 조합들은 원고가 초과 수령한 업무대행비, 채권양도 이후 잘못 변제한 대여금, 원고의 운영비로 사용된 대출금, 임대수익 등을 부당이득으로 반환하라는 반소를 제기하며 맞섰습니다.
업무대행계약의 법적 성격 및 업무대행비 산정 방식(계약 해지 시 보수 청구 범위)과 채권양도계약의 유효성, 대여금 채권의 존재 여부 및 채권양도 이후 변제금의 부당이득 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 매매대금 잔금 액수와 피고들의 대납금 공제 여부, 그리고 피고들의 부당이득반환 청구(업무대행비 초과 지급, 대여금 초과 변제, 운영비 대납, 임대수익 수령 등)의 적법성 및 상계 항변의 유효성 또한 주요 쟁점으로 다루어졌습니다.
법원은 원고(반소피고)의 피고(반소원고)들에 대한 본소 청구를 모두 기각하고, 피고(반소원고)들의 원고(반소피고)에 대한 반소 청구를 일부 인용하여 다음과 같이 판결했습니다. 원고는 C 지역주택조합에게 944,976,757원, E 지역주택조합에게 1,757,032,599원, G 지역주택조합에게 4,365,658,228원 및 위 각 돈에 대하여 2024년 1월 11일부터 2025년 6월 5일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여, C 지역주택조합과의 분쟁 부분의 60%는 원고가, 나머지는 C 조합이 부담하고, E 지역주택조합과의 분쟁 부분의 80%는 원고가, 나머지는 E 조합이 부담하며, G 지역주택조합과의 분쟁 부분의 95%는 원고가, 나머지는 G 조합이 부담합니다.
법원은 지역주택조합 업무대행사의 계약 해지 시 보수 청구는 위임계약의 성격상 이행기가 도래한 부분에 한정되며, 원고의 귀책사유로 계약이 종료되었으므로 약정 보수금의 40%만을 청구할 수 있다고 판단했습니다. 또한, 업무대행비를 납부한 세대수를 기준으로 용역비를 산정해야 한다고 보았습니다. 채권양도계약의 유효성은 총유물의 관리 처분 행위에 해당하지 않아 총회 결의 없이도 유효하며, 채권양도 이후 양도인에게 잘못 지급된 변제금은 부당이득에 해당한다고 판단했습니다. 매매대금 청구에 대해서는 피고들이 원고를 대신하여 변제한 담보대출원리금을 공제해야 한다고 보았고, 피고들의 부당이득 반환채권과 원고의 매매대금채권을 상계하여 원고의 매매대금 청구를 기각했습니다. 결과적으로 원고의 청구는 대부분 기각되었고, 피고들의 반소 청구가 인용되어 원고는 피고들에게 상당한 금액의 부당이득을 반환할 의무가 있다고 최종 판결했습니다.
민법 제686조 제2항, 제3항(수임인의 보수 청구권)은 위임계약 해지 시 보수 청구 기준을 정합니다. 이 사건에서 법원은 업무대행계약이 민법상 위임계약이며 원고의 귀책사유로 계약이 종료되었으므로, 이행기가 도래한 부분에 해당하는 약정 보수금(전체 약정 보수금의 40%)만을 청구할 수 있다고 판단했습니다. 민법 제275조, 제276조 제1항(총유물의 관리 및 처분)에 따르면 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의합니다. 그러나 법원은 비법인사단인 지역주택조합이 원고의 채권 양도를 승낙하는 행위는 총유물 자체에 관한 관리 및 처분 행위에 해당하지 않으므로, 총회 결의를 거치지 않아도 유효하다고 보았습니다. 민법 제451조 제1항 단서(채무자의 이의 유보 없는 승낙과 상계)는 채무자가 이의를 보류하지 않고 채권양도를 승낙했더라도, 채무를 소멸시키기 위해 양도인에게 급여한 것이 있다면 이를 회수할 수 있다고 규정합니다. 이에 따라 법원은 피고들이 채권양도 이후 양도인인 원고에게 잘못 지급한 변제금은 부당이득으로 보아 반환을 청구할 수 있다고 인정했습니다. 민법 제492조 제1항(상계의 요건)은 쌍방 채무의 이행기가 도래하면 대등액에 관하여 상계할 수 있다고 정합니다. 법원은 피고들의 부당이득반환채권과 원고의 매매대금채권이 이행기가 도래하여 상계적상에 있다고 판단하고 피고들의 상계 항변을 받아들였습니다. 부당이득반환채권은 이행기의 정함이 없는 채권으로서 채권의 성립과 동시에 이행기에 놓이게 됩니다. 민사소송법 제358조(사문서의 진정성립의 추정)는 사문서에 날인된 인영이 작성 명의인의 인장에 의해 현출된 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 인영의 진정성립이 추정된다고 규정합니다. 이 사건에서 원고는 채권양도계약서 인영의 진정성립을 다투었으나 법원은 원고의 증명이 부족하다고 보아 계약서의 진정성립을 인정했습니다. 구 주택법(2018. 8. 14. 법률 제15738호로 개정되기 전) 제13조 제1항 제7호, 제2항은 업무대행사의 임직원이 조합의 임원이 될 수 없다고 규정합니다. 이 사건에서는 원고의 실질적 경영자와 특수관계인이 조합장의 지위에 있으면서 원고의 이익을 위해 활동한 점이 문제가 되어 조합장 직무집행정지 가처분이 인용되었고 주택법 위반죄의 유죄판결이 확정되었습니다. 이는 원고의 귀책사유로 계약이 해지되었다고 판단하는 근거 중 하나가 되었습니다.
지역주택조합 업무대행계약의 특성을 이해하는 것이 중요합니다. 이 계약은 민법상 위임계약으로 간주되며, 계약 해지 시 보수 청구 방식이 일반적인 도급계약과 다를 수 있습니다. 특히 업무대행사의 귀책사유로 계약이 종료된 경우에는 이행기가 도래한 부분에 한하여 보수를 청구할 수 있음을 유의해야 합니다. 용역비 산정 기준을 명확히 하는 것이 중요합니다. 업무대행 용역비를 '모집한 조합원 수'와 '실제로 업무대행비를 납부한 조합원 수' 중 어느 것을 기준으로 할 것인지 계약서에 명확히 기재하여 분쟁의 소지를 줄여야 합니다. 채권양도 시 대항력을 확보하는 것도 중요합니다. 채권양도가 이루어진 경우, 채무자는 이의를 보류하지 않고 채권양도를 승낙하더라도, 양도인에게 이미 지급한 금액은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 따라서 채권양도 통지 또는 승낙 시에는 채권 관계를 정확히 확인하고 처리해야 불필요한 이중 변제나 부당이득 발생을 막을 수 있습니다. 담보대출금의 실제 부담 주체를 명확히 확인해야 합니다. 사업 진행 과정에서 특정 토지를 담보로 대출이 발생하고 그 대출금이 사업 운영비로 사용된 경우, 실제 대출금의 최종 부담 주체가 누구인지 계약서에 상세히 기재하여 분쟁 발생 시 근거를 마련해 두는 것이 좋습니다. 상계 항변을 적극적으로 활용하는 것을 고려해야 합니다. 유사한 분쟁에서 양 당사자가 서로에게 채권·채무를 가지고 있다면, 상대방의 청구에 대해 자신의 채권을 자동채권으로 하여 상계 항변을 적극적으로 주장하는 것이 유리할 수 있습니다. 상계가 인정되면 대등액의 범위에서 채무가 소멸하므로 추가적인 지급 의무를 줄일 수 있습니다.
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