세금 · 행정
주식회사 A는 대표이사의 배우자로부터 주택과 토지를 매수하고 일반 취득세율로 세금을 납부했습니다. 그러나 파주시는 해당 주택이 고급주택 기준에 해당한다며 취득세와 농어촌특별세를 중과세했습니다. A사는 주택 취득 후 30일 이내에 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위한 용도변경공사를 착공했다고 주장했지만, 법원은 해당 공사가 고급주택이 아닌 용도로 기능상 완전하게 분리될 정도의 용도변경이 아니라고 판단하여 파주시의 중과세 처분이 적법하다고 판결했습니다.
원고인 주식회사 A는 2015년 12월 22일 대표이사의 배우자 B로부터 파주시 소재 토지 및 건물을 16억 5천만원에 매수했습니다. 원고는 2016년 2월 17일 취득가액 16억 5천만원을 과세표준으로 하여 일반 주택 취득세율(3%)을 적용, 취득세 등 총 5,775만원을 신고·납부했습니다. 그러나 피고 파주시장은 2017년 8월 16일, 이 사건 건물이 연면적 331m² 이상으로 고급주택에 해당한다고 보아 구 지방세법상 고급주택 중과세율(11%)을 적용, 기존 납부세액을 제외한 취득세 1억 6,695만 7,290원과 농어촌특별세 1,537만 3,070원을 포함한 총 1억 8,233만 360원의 가산세를 포함한 추가 세금을 부과했습니다. 이에 원고는 취득일로부터 30일 이내인 2016년 1월 25일, 이 사건 건물을 고급주택이 아닌 용도(1층 대표이사 거주, 2층 직원 숙소)로 사용하기 위한 용도변경공사를 착공했으며, 이 공사를 통해 1구의 주택 연면적이 331m² 이하로 감소하여 고급주택에 해당하지 않는다고 주장하며 피고의 부과처분 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.
이 사건 토지 및 건물이 구 지방세법상 '고급주택'에 해당하는지 여부와, 원고가 취득일로부터 30일 이내에 착공한 용도변경공사가 고급주택 중과세 면제 요건인 '고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위한 용도변경공사'에 해당하는지 여부입니다.
법원은 이 사건 토지 및 건물이 원고 취득 당시 고급주택에 해당한다고 보았고, 원고가 착공한 용도변경공사는 고급주택이 아닌 용도로 기능상 완전하게 분리하는 정도에 이르지 못했다고 판단했습니다. 이에 따라 피고 파주시장의 취득세 중과세 처분은 적법하며, 원고의 청구는 기각되었습니다.
원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.
이 사건은 구 지방세법 제13조 제5항 제3호 및 지방세법 시행령 제28조 제4항 제1호에 규정된 고급주택 취득세 중과세와 관련된 법리를 다루고 있습니다. 이들 조항에 따르면, 1구의 건물 연면적(주차장 면적 제외)이 331m²를 초과하고, 건축물의 가액이 9천만원을 초과하며, 취득 당시의 시가표준액이 6억원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지는 취득세 중과세율이 적용되는 고급주택에 해당합니다. 다만, 구 지방세법 제13조 제5항 제3호 단서에서는 주거용 건축물을 취득한 날부터 30일 이내에 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우에는 고급주택에서 제외한다고 규정하고 있습니다. 본 판례는 이러한 단서 규정을 적용함에 있어, 단순히 물리적인 분리 공사만으로는 부족하고, '고급주택이 아닌 용도로 기능상 완전하게 분리하는 정도'의 용도변경이 이루어져야 중과세 면제 요건을 충족한다고 해석했습니다. 법원은 원고가 진행한 공사가 총 공사대금이 700만원 정도로 적고, 내부 계단의 폐쇄가 용이하여 원상복구가 쉬우며, 건물의 외관 및 구조가 여전히 단독주택 형태를 유지하고, 장래 구분등기가 어려워 사회관념상 건물 전체가 거래의 객체로 보이는 점 등을 종합적으로 고려하여, 고급주택의 본질적인 사용 목적이 변경되었다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 이는 고급주택 중과세 회피를 위한 형식적인 용도변경은 인정하지 않겠다는 법원의 확고한 입장으로 볼 수 있습니다.
고급주택 취득세 중과세를 피하기 위한 용도변경을 고려할 때에는 단순히 물리적인 일부 변경을 넘어 건축물의 기능과 사회통념상 용도가 고급주택이 아닌 다른 용도로 '완전히 분리'되거나 '변경'되었음을 입증할 수 있어야 합니다. 용도변경공사는 총 공사비, 공사 규모, 원상복구의 용이성, 건물의 외관 및 구조, 등기상 구분 가능성, 실제 사용 목적 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 따라서 단순한 내부 계단 폐쇄나 칸막이 설치만으로는 고급주택이 아닌 용도로의 변경을 인정받기 어려울 수 있습니다. 건물을 취득하기 전 관련 법규를 면밀히 검토하고, 고급주택 여부 판단 기준(연면적 331m² 초과, 건물 가액 9천만원 초과, 시가표준액 6억원 초과)에 해당하는지 반드시 확인해야 합니다. 특히, 취득세 중과세 면제를 위한 용도변경공사는 취득일로부터 30일 이내에 착공해야 하므로 시기적 요건도 중요합니다.
