울산 재개발 사업 용적률 산정 적법성 다툼 사건

원고 A는 울산 B구역 주택재개발정비사업 구역 내 부동산 소유자로서, 자신의 토지에 대한 수용재결 처분이 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고는 재개발 조합이 사업시행계획상 용적률을 산정할 때 관련 법령 및 조례를 위반하여 계산했고 이로 인해 사업시행계획 자체가 무효이며, 결과적으로 이에 기초한 수용재결 또한 무효라고 주장했습니다. 법원은 재개발 조합의 용적률 산정 방식이 국토계획법령과 울산광역시 도시계획 조례 그리고 울산광역시 도시·주거환경정비 기본계획에 따른 것이므로 적법하며 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 울산 B구역 주택재개발정비사업 구역 내 부동산 소유자
• 피고 울산광역시지방토지수용위원회: 원고의 부동산에 대한 수용재결 처분을 내린 주체
• B구역주택재개발정비사업조합: 울산 남구 C 일원에서 주택재개발정비사업을 시행하는 사업시행자

분쟁 상황

울산 B구역 주택재개발정비사업조합은 울산광역시 남구 C 일원에서 재개발 사업을 추진해왔습니다. 원고는 이 정비구역 내 부동산을 소유하고 있었으나 조합의 사업시행계획과 관리처분계획 인가 후 현금청산자로 분류되어 토지가 수용될 상황에 놓였습니다. 이에 원고는 자신의 토지에 대한 수용재결 처분이 무효임을 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고는 특히 재개발 사업의 핵심인 용적률 산정 방식에 문제가 있다고 보았습니다. 울산광역시가 고시한 도시·주거환경정비 기본계획 및 정비계획에 따라 용적률이 결정되었는데 원고는 조합이 공공시설 제공에 따른 용적률 완화 규정을 잘못 적용하여 법정 한도를 초과한 용적률을 얻었다고 주장했습니다. 구체적으로는 '공공시설제공면적'을 계산할 때 조합이 무상으로 양도받은 국·공유지 면적을 공제해야 한다는 입장이었습니다.

핵심 쟁점

주택재개발정비사업의 사업시행계획상 용적률 산정 방식이 국토계획법령 및 조례에서 정한 완화 가능한 용적률 한도를 초과하여 법령을 위반했는지 여부가 주요 쟁점입니다. 특히 '공공시설제공면적'의 해석과 그에 따른 용적률 인센티브 산정의 적법성 여부, 이러한 하자가 사업시행계획 및 후속 수용재결의 무효 사유가 되는지가 핵심입니다.

법원의 판단

원고의 청구를 기각한다. 즉, 이 사건 수용재결 처분은 무효가 아니다. 소송비용은 원고가 부담한다.

결론

법원은 재개발 조합이 울산광역시 도시계획 조례와 울산광역시 도시·주거환경정비 기본계획에 따라 용적률을 산정한 것이 적법하다고 판단했습니다. 특히 '공공시설제공면적'은 기본계획에서 정한 방식대로 '제공하는 전체 공공시설 면적 - (폐지되는 도시계획시설 중 국·공유지 면적 + 확보된 공공시설 면적 중 국·공유지 면적)'으로 계산해야 하며 원고가 주장하는 '순부담면적'으로 해석하는 것은 문언의 범위를 넘는다고 보았습니다. 또한 국토계획법 시행령 제46조 제1항을 준용하여 용적률 한도를 축소 해석하는 것은 도시정비법의 취지 즉 정비사업 활성화에 부합하지 않는다고 설명했습니다. 최종적으로 사업시행계획의 용적률 산정에 위법이 없으므로 이를 전제로 한 수용재결의 무효 확인 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다. 설령 용적률 산정에 다소 오류가 있다 하더라도 그 하자가 수용재결을 무효로 할 만큼 중대하고 명백하다고 볼 수도 없다고 덧붙였습니다.

연관 법령 및 법리

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (국토계획법) 제78조 (용적률): 용도지역별 건축물의 용적률 최대한도를 대통령령과 조례로 정하도록 하며 공공시설 설치 시 용적률을 완화할 수 있음을 규정합니다. 이는 지역 특성을 고려한 도시 계획의 유연성을 부여하기 위함입니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제85조 제8항 제3호: 재개발 사업 시 대지 일부를 공공시설 부지로 제공하는 경우 해당 용적률의 200% 이하 범위에서 조례로 정하는 비율로 용적률을 완화할 수 있도록 합니다. 이는 공공 기여에 대한 인센티브를 제공하는 규정입니다. 도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제17조 제3항: 정비계획을 통한 토지의 효율적 활용을 위해 국토계획법 제52조 제3항의 용적률 완화 규정을 정비계획에 준용할 수 있다고 명시합니다. 이는 정비사업의 활성화를 목적으로 합니다. 울산광역시 도시계획 조례 제46조 및 [별표 24]: 국토계획법령의 위임을 받아 울산광역시 내 용도지역별 용적률 기준 및 완화 기준을 구체적으로 정하고 있습니다. 이 조례는 특히 정비구역에서 시행하는 사업의 용적률은 '울산광역시 도시·주거환경정비기본계획'을 적용하도록 규정하고 이 사건의 핵심 쟁점인 용적률 산정의 근거가 되었습니다. '울산광역시 도시·주거환경정비 기본계획': 이 사건 조례에 따라 정비구역 내 용적률 산정의 구체적인 산식을 제시하며 특히 '공공시설제공면적'의 정의 및 계산 방식을 명확히 합니다. 이 계획은 재개발 사업자가 용적률 인센티브를 받는 방식의 기준이 됩니다. 법원의 판단 기준: 법원은 조례와 기본계획이 상위 법령의 위임을 받아 수립된 것이므로 해당 계획에서 정한 용적률 산정 방식이 적법하다고 판단했습니다. 특히 '공공시설제공면적'의 해석에 있어서 문언에 따른 해석을 강조하며 도시정비법의 취지(정비사업 활성화)에 부합하는 방향으로 용적률 완화 규정을 적용해야 한다고 보았습니다. 또한 행정처분의 무효 사유는 그 하자가 중대하고 명백해야 한다는 원칙을 적용하여 설령 용적률 산정에 다소 오류가 있다 하더라도 이 사건 수용재결을 무효로 볼 정도는 아니라고 판단했습니다.

참고 사항

재개발·재건축 사업에서 토지 소유자는 사업 진행 과정에서 고시되는 기본계획 정비계획 사업시행계획 관리처분계획 등의 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 자신의 권리 및 보상과 직결되는 용적률 산정 방식과 같은 핵심 내용에 대한 이해가 중요합니다. 지자체 조례나 기본계획에서 정하는 용적률 완화 규정은 국토계획법 시행령 등 상위 법령의 위임을 받아 제정된 것으로 그 해석에 따라 사업의 전체적인 방향과 개인의 손익이 크게 달라질 수 있습니다. 사업시행계획이나 관리처분계획 등의 인가 고시는 행정처분이므로 이에 대한 이의가 있다면 일정 기간 내에 행정소송 등을 통해 다툴 수 있습니다. 현금청산 대상이 된 토지 소유자는 수용재결의 무효를 다툴 수 있지만 그 전 단계인 사업시행계획 등 주요 계획의 적법성을 먼저 검토해야 합니다. 계획에 하자가 없다면 수용재결 무효를 주장하기 어렵습니다. 지자체의 도시계획 조례나 기본계획은 변경될 수 있으므로 사업 진행 시점에 적용되는 최신 규정을 확인하는 것이 필수적입니다.