전세 계약 종료 후 보증금 반환 및 비용 정산 분쟁

원고 A 주식회사는 직원 사택 마련을 위해 피고 B 소유의 아파트에 대해 전세 계약을 맺고 전세권설정등기를 마쳤습니다. 최종 계약은 전세금 2억 원에 2017년 1월 30일부터 2019년 1월 29일까지였으며, A 회사는 계약 만료 약 2개월 전인 2018년 11월경 갱신 거절 의사를 통보했습니다. 계약 종료 후 A 회사는 B에게 전세금 2억 원과 지연손해금을 청구했고, B는 묵시적 갱신 주장, 아파트 원상복구비, 미납 관리비 공제, 그리고 전세금 반환의 동시이행 항변을 주장하며 전세금 반환을 거부했습니다. 법원은 A 회사가 B에게 아파트를 인도하고 전세권설정등기 말소 절차를 이행하는 동시에, B는 A 회사에게 원상복구비와 일부 관리비를 공제한 198,468,295원을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 (A 주식회사): 직원 사택을 위해 피고와 전세 계약을 체결하고 전세권설정등기를 마친 회사입니다.
• 피고 (B): 원고와 전세 계약을 체결한 아파트의 소유자이자 전세권설정자입니다.

분쟁 상황

A 주식회사는 2010년부터 B 소유의 아파트에 대해 전세 계약을 맺고 직원 사택으로 사용해왔습니다. 여러 차례 계약을 갱신하다가, 최종적으로 전세금 2억 원, 계약 기간 2017년 1월 30일부터 2019년 1월 29일까지로 전세 계약을 체결했습니다. 원고 A 회사는 2018년 11월경 공인중개사를 통해 피고 B에게 더 이상 전세를 갱신하지 않겠다는 의사를 통보했습니다. 하지만 계약이 종료된 후 전세금 반환 문제와 관련하여 원상복구 비용, 관리비 정산, 지연손해금 발생 여부, 그리고 전세금 반환 의무와 목적물 인도 및 등기 말소 의무의 동시이행 관계 등을 놓고 양 당사자 간에 이견이 발생하여 법적 분쟁으로 이어졌습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 전세 계약 종료 전 갱신 거절 의사 통보가 있었음에도 묵시적 갱신이 이루어졌는지 여부. 둘째, 전세금 반환 의무 발생 시점과 전세금 반환 지연에 따른 지연손해금의 발생 여부. 셋째, 전세 목적물 원상복구에 필요한 비용 1,850,005원을 전세금에서 공제할 수 있는지 여부 및 그 범위. 넷째, 계약 종료 후의 관리비를 포함한 관리비 3,534,840원을 전세금에서 공제할 수 있는지 여부 및 그 범위. 다섯째, 전세권설정자인 피고의 전세금 반환 의무와 전세권자인 원고의 전세 목적물 인도 및 전세권설정등기 말소 의무가 서로 동시이행 관계에 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고 B가 원고 A 주식회사로부터 '시흥시 C아파트 D호'의 인도 및 위 부동산에 관한 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 2011. 1. 31. 접수 제5801호로 마친 전세권설정등기(각 전세권변경등기 포함)의 말소등기 절차를 이행받음과 동시에, 원고에게 198,468,295원을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구(전세금 전액 및 지연손해금)는 기각되었으며, 소송비용 중 1/4은 원고가, 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 이 사건 전세 계약이 원고의 적법한 갱신 거절 통보로 2019년 1월 29일 기간 만료로 종료되었으며, 피고가 주장하는 묵시적 갱신은 인정되지 않는다고 판단했습니다. 전세금 반환 의무는 인정되지만, 원고가 전세권설정등기 말소 의무에 대한 이행 제공을 하지 않았으므로, 지연손해금 청구는 받아들여지지 않았습니다. 원상복구비 1,850,005원은 전세권자의 통상적인 관리 범위에 속하는 것으로 보아 전세금에서 공제되어야 한다고 보았습니다. 관리비는 계약 종료 전 발생한 223,000원만 공제되고, 계약 종료 후 원고가 사용·수익 없이 점유만 계속한 기간의 관리비는 전세권설정자인 피고가 부담해야 한다고 보아 공제되지 않았습니다. 다만, 원고가 동시이행 항변권을 행사하며 점유 중이던 2019년 11월부터 2020년 2월까지의 관리비 541,300원은 원고가 부담할 의무가 없으므로 피고의 공제액에서 다시 공제되었습니다. 최종적으로 피고는 원고에게 2억 원에서 원상복구비 1,850,005원과 피고가 부담해야 할 관리비 223,000원을 공제하고, 원고가 부당하게 납부한 관리비 541,300원을 더한 198,468,295원을 지급할 의무가 있으며, 이는 원고의 아파트 인도 및 전세권설정등기 말소 의무와 동시이행 관계에 있다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 다음 법령과 법리들이 적용되었습니다.

1. 민법 제309조 (전세권자의 유지, 수선의무): 전세권자는 전세 목적물의 현상을 유지하고 통상적인 관리에 필요한 수선을 해야 할 의무가 있습니다. 이 규정에 따라 법원은 원고가 사용 기간 동안 발생한 아파트의 천공 등 원상회복 비용을 부담해야 한다고 판단했습니다.

2. 민법 제317조 및 제318조 (전세금 반환과 동시이행 관계): 전세권이 종료되면 전세권설정자(집주인)는 전세권자(세입자)로부터 전세 목적물의 인도 및 전세권설정등기 말소에 필요한 서류를 받는 동시에 전세금을 반환해야 합니다. 즉, 전세금 반환 의무와 목적물 인도 및 등기 말소 의무는 서로 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 어느 한쪽이 의무를 이행하지 않으면 다른 한쪽도 자신의 의무 이행을 거절할 수 있습니다.

3. 대법원 판례 (임대차 종료 후 점유자의 관리비 부담): 임대차 계약(전세 계약도 유사하게 적용)이 종료된 후에도 보증금이 반환되지 않아 임차인(전세권자)이 목적물을 사용·수익하지 않고 점유만 계속하고 있다면, 임차 목적물 인도 시까지의 관리비는 임대인(전세권설정자)이 부담해야 합니다. 이 법리에 따라 법원은 원고가 계약 종료 후 아파트를 사용·수익했다고 보기 어렵다고 판단하여, 그 기간 동안의 관리비는 피고가 부담해야 한다고 보았습니다.

참고 사항

유사한 전세 계약 관련 분쟁 상황에 처하게 된다면 다음 사항들을 참고하실 수 있습니다.

1. 전세 계약 갱신 거절 통보는 명확하게: 전세 계약을 갱신하지 않을 경우, 계약 만료 1개월 전까지는 임대인(전세권설정자)에게 갱신 거절 의사를 명확히 전달해야 묵시적 갱신으로 인한 계약 연장을 피할 수 있습니다.

2. 전세금 반환과 동시이행: 전세금을 반환받으려면 전세권자는 전세 목적물을 인도하고 전세권설정등기를 말소해 줄 의무가 있습니다. 만약 임대인(전세권설정자)이 전세금 반환을 지체하여 손해배상을 청구하려 한다면, 본인의 의무 이행(인도 및 등기 말소에 필요한 서류 준비 등)을 준비했음을 증명할 수 있어야 합니다.

3. 원상복구 의무의 범위: 전세권자(세입자)는 전세 기간 동안 목적물을 유지하고 통상적인 수선을 할 의무가 있습니다. 따라서 사용 중 발생한 파손에 대한 원상복구 비용은 전세금에서 공제될 수 있으므로, 퇴거 시에는 원상복구의 책임 범위를 미리 확인하고 필요하면 수리하는 것이 좋습니다. 다만, 오랜 사용으로 인한 자연적인 노후화는 일반적으로 원상복구의 대상이 아닙니다.

4. 계약 종료 후 관리비 부담: 전세 계약이 종료되었는데도 전세금을 반환받지 못해 목적물을 점유하고 있는 경우라도, 만약 해당 목적물을 실질적으로 사용·수익하지 않고 단순히 점유만 계속하고 있다면 그 기간 동안의 관리비는 전세권설정자(집주인)가 부담하는 것이 원칙입니다. 다만, 이 기간에 전세권자(세입자)가 관리비를 납부했다면, 후에 정산하여 돌려받을 수 있습니다.