손해배상
피고 주식회사 B는 원고 A 주식회사에게 공장 부지, 건물 그리고 가설 건축물을 86억 9,700만 원에 매도했습니다. 원고는 잔금 지급 후 소유권 이전등기를 완료했지만, 피고가 약속된 기한보다 5일 늦게 부동산을 인도했다고 주장했습니다. 또한, 매수한 가설 건축물이 실제 사용 목적에 맞지 않는 하자가 있거나 위법 건축물에 해당하며, 피고가 이러한 사실을 알리지 않아 철거 후 신축해야 했다고 주장했습니다. 원고는 가설 건축물의 철거 및 신축 비용 2억 3,177만 원과 부동산 인도 지연 및 가설 건축물 처리로 인한 사용 수익 불가 기간에 대한 손해 1,042만 1,421원을 합하여 총 1억 원을 부분 청구했습니다. 법원은 피고에게 원고에게 4,107,466원을 지급하고, 나머지 원고의 청구는 기각했습니다.
매수인이 공장 부지, 건물 그리고 그 위에 설치된 가설 건축물을 매도인으로부터 매수했습니다. 매수인은 잔금 지급 및 소유권 이전등기를 완료했으나, 매도인이 약속된 날짜인 2023년 11월 29일보다 5일 늦은 2023년 12월 4일에 비로소 부동산을 인도했습니다. 또한 매수인은 매수한 가설 건축물이 가설 건축물로서의 용도와 구조에 맞지 않는 하자가 있거나 위법 건축물에 해당하며, 이로 인해 철거 후 다시 신축할 수밖에 없었다고 주장했습니다. 매수인은 매도인이 이러한 사실을 알리지 않은 채 계약을 체결했으므로, 가설 건축물의 철거 및 신축 비용 2억 3,177만 원과 부동산 인도 지연 및 가설 건축물 처리로 인한 사용 수익 불가 기간(총 38일)에 대한 손해 1,042만 1,421원을 합하여 매도인에게 손해배상을 요구했습니다.
매도인이 가설 건축물의 하자나 위법성에 대해 제대로 알리지 않아 매수인이 손해를 입었는지 여부 매도인이 부동산 인도를 지연하여 매수인에게 손해가 발생했는지 여부 매도인에게 하자담보책임, 채무불이행 또는 불법행위에 따른 손해배상 책임이 있는지 여부 및 그 범위
피고는 원고에게 4,107,466원을 지급해야 합니다. 이 금액에 대해 2024년 1월 25일부터 2025년 4월 24일까지는 연 5%의 이자를, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 90%, 피고가 10%를 부담합니다.
매수인이 매도인에게 청구한 가설 건축물 하자로 인한 손해배상 및 인도 지연으로 인한 손해배상 청구 중, 법원은 인도 지연으로 인한 손해의 일부만을 인정하여 피고가 원고에게 4,107,466원을 지급하도록 판결했습니다. 이는 원고가 주장한 총 손해액 1억 원(부분 청구액)에 비해 현저히 적은 금액으로, 가설 건축물의 하자로 인한 손해배상 청구는 받아들여지지 않았거나 그 입증이 불충분했다고 볼 수 있습니다. 결과적으로 매도인은 부동산 인도 지연에 대한 책임의 일부만을 부담하게 되었습니다.
민법 제575조 (제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임): 매매의 목적물에 지상권, 지역권 등 제한물권이 설정되어 있거나 법률적 제한이 있는 경우 매수인이 이를 알지 못하여 계약의 목적을 달성할 수 없을 때 매수인은 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 가설 건축물의 하자가 법률상 제한이 되는 경우(예: 위법 건축물로 철거 명령 등) 매도인의 하자담보책임이 문제될 수 있습니다. 매도인이 매매 목적물에 하자가 있음을 알리지 않았고, 매수인이 이를 알 수 없었으며, 그 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없었다면 매수인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
민법 제580조 (매도인의 하자담보책임): 매매 목적물에 하자가 있는 경우 매수인은 이로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있고, 그 외의 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 단 매수인이 하자의 존재를 알았거나 과실로 인해 이를 알지 못한 때에는 적용되지 않습니다. 가설 건축물의 용도나 구조에 맞지 않는 하자, 혹은 불법 건축물에 해당하는 경우 매도인은 하자담보책임을 부담할 수 있습니다. 그러나 법원은 매수인이 하자를 알지 못했음을 전제로 하므로, 매수인이 계약 전 충분히 확인하지 않은 과실이 있다면 책임 범위가 제한될 수 있습니다.
민법 제390조 (채무불이행과 손해배상): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니합니다. 매도인이 약속된 기한 내에 부동산을 인도하지 않은 것은 채무불이행에 해당하며, 이로 인해 매수인에게 손해가 발생했다면 매수인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고가 잔금 지급기일까지 부동산 인도를 5일 지연한 점이 인정되어 이에 대한 손해배상 책임이 일부 인정되었습니다.
지연손해금: 민법상 법정이율은 연 5%이며, 소송촉진 등에 관한 특례법상 지연손해금은 연 12%입니다. 법원 판결에서 지연손해금이 명시된 기간에 따라 이율이 다르게 적용되는 것은 이러한 법률 규정에 따른 것입니다.
부동산 매매 시 계약서에 명시되지 않은 가설 건축물이나 특이 구조물에 대해서는 반드시 법적 허가 여부, 존치 기간, 용도 및 구조 적합성 등을 사전에 철저히 확인해야 합니다. 특히 존치기간이 만료되었거나 임시 사용 목적인 가설 건축물은 추후 철거 또는 재설치 비용이 발생할 수 있습니다. 매매 계약 시 부동산의 인도 시기를 명확히 정하고, 지연에 따른 위약금 조항 등을 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다. 매수인이 계약 체결 전에 현장 실사를 통해 가설 건축물의 상태를 꼼꼼히 점검하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 구조적 안전성 및 법적 문제를 파악하는 것이 중요합니다. 계약 체결 전 매도인에게 부동산 관련 인허가 서류, 건축물 대장, 토지 이용 계획 확인원 등을 요청하여 확인해야 합니다. 설령 가설 건축물에 하자가 있거나 위법성이 있다고 하더라도, 그로 인한 손해배상을 청구하기 위해서는 하자의 존재, 매도인의 책임 사유, 그리고 손해 발생 및 인과관계를 명확하게 입증할 수 있는 자료를 충분히 준비해야 합니다. 법원은 청구된 손해액 전액을 인정하지 않는 경우가 많으므로, 예상 손해액과 실제 인정액 간의 차이를 고려해야 합니다.
