부동산 매매/소유권
용인시 기흥구의 가로주택정비사업조합이 사업 구역 내 부동산 소유자들 중 조합 설립에 동의하지 않은 사람들을 상대로 매도청구권을 행사하여 소유권이전등기를 요구한 사건입니다. 법원은 조합의 매도청구권 행사가 적법하므로, 해당 부동산 소유자들은 조합으로부터 정해진 매매대금을 지급받는 동시에 소유권이전등기 절차를 이행해야 한다고 판결했습니다. 특히 매매대금 산정 시 기존 임대차보증금의 공제 범위와 개발이익 반영 여부, 추가 손실보상 청구 등 쟁점에 대해 구체적인 판단을 내렸습니다.
용인시에서 오래된 주택을 허물고 새 아파트를 짓는 가로주택정비사업이 추진되었습니다. 사업을 진행하는 조합은 사업구역 내 부동산을 모두 매입해야 하는데, 일부 땅 주인들은 조합에 참여하거나 자신의 땅을 조합에 파는 것을 동의하지 않았습니다. 조합은 법적으로 정해진 ‘매도청구권’을 사용하여 이 땅 주인들에게 땅을 팔 것을 강제로 요구했고, 땅 주인들은 조합이 제시한 매매대금과 조건, 그리고 매도청구권 행사의 정당성에 이의를 제기하며 법정 다툼을 벌이게 되었습니다.
가로주택정비사업 조합이 조합 설립에 동의하지 않은 토지등소유자에게 매도청구권을 행사할 때,
법원은 원고 조합의 매도청구권 행사가 적법하다고 인정하여, 피고 B, D, E는 조합으로부터 각각 484,652,000원, 1,315,098,750원, 1,261,487,500원을 지급받는 동시에 해당 부동산에 대한 소유권이전등기 절차를 이행하라고 명령했습니다. 이 금액은 부동산 감정가액에서 피고들이 승계할 임대차보증금을 공제한 것입니다. 피고 C에 대해서는 84,500,000원을 지급받는 동시에 부동산 소유권이전등기 절차를 이행하라고 했으나, C의 임차인에 대한 임대차보증금 2,500,000원은 토지 자체가 아닌 컨테이너 임대에 대한 것이므로 매매대금에서 공제하지 않았습니다. 또한 피고들의 조합 설립의 유효성, 사전 협의 절차 미이행, 개발이익 미반영, 추가 손실보상 청구 주장은 모두 이유 없다고 기각했습니다.
이 판결은 가로주택정비사업과 같은 소규모주택정비사업에서 비동의자에게 매도청구권을 행사하는 경우, 매매계약은 소장 부본 송달과 같이 매도청구 의사표시가 도달한 때 성립하며, 매매대금은 그 시점의 시가(감정가액)를 기준으로 산정된다는 점을 명확히 했습니다. 특히 사업시행자가 승계하는 임대차보증금은 매매대금에서 공제할 수 있지만, 매매 대상 부동산과 무관한 임대차보증금은 공제 대상이 아님을 확인했습니다. 또한 매도청구권 행사는 수용과는 다르므로 토지보상법상 협의 절차나 추가적인 손실보상이 의무화되지 않는다는 점을 분명히 했습니다.
이 판결에서 주요하게 적용된 법령과 법리는 다음과 같습니다.
가로주택정비사업 구역 내 부동산 소유주로서 조합 설립에 동의하지 않은 경우,
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