부동산 매매/소유권
매매계약을 체결한 후 매도인은 매수인에 대해 매매의 목적이 된 권리를 이전하고 매수인은 매도인에게 기한 내에 매매대금을 지급할 의무가 있습니다.
매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전해야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 합니다(「민법」 제568조제1항).
쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행해야 합니다(「민법」 제568조제2항).
매매계약 있은 후에도 인도하지 않은 부동산으로부터 생긴 과실은 매도인에게 속합니다(「민법」 제587조 전단).
따라서 농지를 인도하기 전까지 농지로부터 발생하는 과실은 매도인의 소유가 됩니다.
이때 ‘과실(果實)’이란 물건으로부터 생기는 경제적 수익을 말합니다.
‘천연과실’이란 물건의 용법에 따라 수취하는 산출물을 말합니다.
‘법정과실’이란 물건의 사용대가로 받는 금전 그 밖의 물건을 말합니다(「민법」 제101조제2항).
매수인은 매매대금을 지급기한 일자에 맞추어 매도인에게 지급해야 합니다(「민법」 제568조제1항).
매매대금은 통상 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급합니다.
잔금지급 시에 매도인으로부터 소유권이전을 위한 일체의 서류를 제공받습니다(「민법」 제568조제2항).
매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있습니다. 그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그 지급을 거절할 수 없습니다(「민법」 제588조).
위의 경우 매도인은 매수인에 대하여 대금의 공탁을 청구할 수 있습니다(「민법」 제589조).
매도인은 농지를 매수인에게 이전해야 할 의무를 집니다(「민법」 제568조제1항).
매도인의 소유권이전의무는 원칙적으로 매수인의 대금지급의무와 동시이행의 관계에 있습니다(「민법」 제568조제2항).
부동산 매매계약으로 매수인이 소유권을 얻으려면, 부동산을 매매한다는 당사자의 의사의 합치 외에 등기를 해야 그 효력이 생깁니다(「민법」 제186조제1항).
부동산의 소유권을 이전하는 부동산 매매계약에서는 다른 특약이나 특별한 사정이 없는 한 아무런 부담이 없는 완전한 것이어야 합니다(대법원 1967. 7. 11. 선고 67다813 판결).
매도인은 매수인에게 부동산의 점유를 이전해주어야 합니다(「민법」 제568조제1항).
‘부동산의 점유(占有)’란 부동산을 사실상 지배하는 것을 말합니다.
만약 매매목적물인 부동산에 불법점유자(不法占有者)가 있는 경우, 매도인은 불법점유자로부터 부동산의 점유를 회복하여 매수인에게 부동산의 점유를 이전해 줄 의무가 있습니다.
매도인은 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 서면을 지급해야 합니다(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 참조).
신청서
등기원인을 증명하는 서면
등기의무자의 권리에 관한 등기필증
등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요할 때에는 이를 증명하는 서면
대리인이 등기를 신청할 때에는 그 권한을 증명하는 서면
소유권의 보존 또는 이전의 등기를 신청하는 경우에는 신청인의 주소를 증명하는 서면
법인이 등기권리자인 경우에는 법인등기부 등본 또는 초본, 법인 아닌 사단이나 재단(외국법인으로서 국내에서 법인등기를 마치지 않은 사단이나 재단을 포함) 또는 외국인이 등기권리자인 경우에는 부동산등기용 등록번호를 증명하는 서면
소유권의 이전등기를 신청하는 경우에는 토지대장·임야대장·건축물대장의 등본, 그 밖의 부동산의 표시를 증명하는 서면
매매에 관한 거래계약서를 등기원인을 증명하는 서면으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 대법원규칙으로 정하는 거래신고필증과 매매목록
종물은 주물의 처분에 따르는 것이 원칙이므로 특약이 없는 한 매도인은 종물 또는 종된 권리도 이전해야 합니다(「민법」 제100조제2항).
