계약금
원고 A는 피고 B로부터 아파트 분양권을 프리미엄 2,000만 원에 매수하고 계약금 등을 지급했습니다. 아파트 입주 및 잔금 납부 기한이 다가오자 원고가 잔금 조달에 어려움을 겪었고, 결국 피고가 자신의 명의로 대출을 받아 잔금을 모두 납부했습니다. 이후 피고는 원고 측에 잔금 및 관련 비용을 부담하고 소유권을 이전받을 것을 촉구하는 통지를 보냈습니다. 이에 원고는 이 통지를 피고의 이행 거절로 보고 분양권 매매계약을 해제하며 이미 지급한 대금의 반환 및 약정된 손해배상을 청구했습니다. 법원은 원고와 피고 사이에 원고가 주장하는 확정적인 합의가 있었다고 인정하기 부족하고, 피고의 통지는 이행 거절이 아닌 오히려 원고에게 이행을 촉구하는 것으로 보아 원고의 청구를 기각했습니다.
피고는 2020년 3월 아파트 공급 계약을 체결한 후 해당 분양권을 원고에게 프리미엄 2,000만 원을 받고 매도했습니다. 원고는 프리미엄과 계약금 4,922만 원을 지급하고 중도금 대출 이자도 일부 부담했습니다. 그러나 2022년 말 아파트 입주 및 잔금 납부 기간이 도래하자 원고는 중도금 및 잔금을 제때 조달하지 못했습니다. 이에 원고와 피고는 2023년 1월 2일 만나 피고가 우선 대출을 받아 잔금을 납부하고 원고에게 추가 프리미엄 1,500만 원을 받는 방안 등을 협의했지만, 확정적인 합의에는 이르지 못했습니다. 결국 피고는 2023년 1월 17일 자신의 명의로 추가 대출을 받아 잔금을 전부 납부했습니다. 이후 피고는 2023년 5월 4일 중개인들을 통해 원고 측에 2023년 5월 19일까지 모든 비용을 부담하고 아파트 명의를 이전받지 않을 경우 매매계약을 포기한 것으로 간주하고 해제하며, 이미 받은 계약금 및 프리미엄을 위약금으로 몰취하겠다는 통지를 보냈습니다. 원고는 이 통지를 피고의 이행 거절로 판단하고 이 사건 소장 송달로 매매계약을 해제한다고 주장하며, 이행각서 제8조에 따라 지급받은 7,045만 5,600원(프리미엄 2,000만 원, 계약금 4,922만 원, 중도금 이자 123만 5,600원)의 반환 및 3,500만 원의 손해배상을 청구했습니다.
2023년 1월 2일 원고와 피고 사이의 협의가 원고 주장처럼 확정적인 합의에 해당하는지 여부와, 피고가 2023년 5월 4일에 보낸 통지가 분양권 매매계약에 대한 이행 거절의 의사표시로 볼 수 있는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 이에 따라 피고의 귀책사유로 계약이 해제되었음을 전제로 한 원고의 매매대금 반환 및 손해배상 청구가 정당한지 판단해야 했습니다.
법원은 원고의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 원고가 주장하는 2023년 1월 2일자 확정적인 합의가 있었다고 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 또한 피고의 2023년 5월 4일자 통지 역시 계약 이행 거절이 아니라 원고에게 계약상 의무 이행을 촉구하는 취지로 보아, 피고의 이행 거절을 전제로 한 원고의 계약 해제 주장과 이에 따른 매매대금 반환 및 손해배상 청구를 받아들이지 않았습니다.
이 사건은 계약의 이행지체와 해제, 그리고 손해배상에 관한 법리가 적용됩니다.
민법 제544조 (이행지체와 해제): 민법은 채무자가 채무를 이행하지 아니할 때 채권자가 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고, 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 이 사건에서 원고는 피고가 2023년 1월 2일의 잔금 납부 협의를 이행하지 않고 2023년 5월 4일자 통지로 이행 거절 의사를 밝혔다고 주장하며 계약 해제를 주장했습니다. 그러나 법원은 피고의 통지가 이행 거절이 아닌 오히려 원고에게 잔금 및 비용 지급을 촉구하는 '최고'로 판단하여 원고의 계약 해제 주장을 받아들이지 않았습니다. 이는 계약 해제를 위해서는 상대방의 명확한 이행 거절 의사가 있거나, 이행 지체가 발생한 후 상당한 기간을 정한 최고에도 불구하고 이행이 없어야 한다는 법리를 보여줍니다.
민법 제390조 (채무불이행과 손해배상): 채무자가 계약 내용대로 이행하지 않는 경우 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 원고는 피고의 이행 거절을 이유로 손해배상을 청구했으나, 법원이 피고의 이행 거절을 인정하지 않았으므로 이 조항에 따른 손해배상 청구도 기각되었습니다.
약정 해제 및 위약금: 계약 당사자들은 합의를 통해 계약 해제 사유와 그에 따른 위약금 조항을 미리 정할 수 있습니다. 이 사건에서는 '이행각서' 제8조에 매도인(피고)의 위약 시 배액 배상, 제9조에 매수인(원고)의 귀책사유로 인한 계약 취소 시 프리미엄 몰취 조항이 있었습니다. 원고는 피고의 귀책사유를 전제로 제8조에 따른 반환 및 손해배상을 주장했으나, 법원이 피고의 귀책사유를 인정하지 않으면서 해당 조항의 적용도 배제되었습니다. 이는 약정 해제 및 위약금 조항이 효력을 발휘하기 위해서는 그 전제가 되는 귀책사유가 명확히 입증되어야 함을 시사합니다.
합의의 성립: 민법상 계약은 당사자 간의 청약과 승낙의 의사표시 합치로 성립합니다. 이 사건에서 원고는 2023년 1월 2일의 협의가 확정적인 합의라고 주장했으나, 법원은 이를 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 이는 계약의 중요한 내용을 변경하거나 새로운 합의를 할 때에는 그 내용이 명확하고 당사자들의 의사 합치가 분명히 입증될 수 있어야 한다는 점을 강조합니다.
분양권 매매와 같은 중요한 계약은 반드시 서면으로 상세한 매매계약서, 특약사항, 이행각서 등을 작성하여 당사자 간의 의무와 책임을 명확히 해야 합니다. 특히 계약 해제 조건, 위약금 조항, 대금 지급 지연 시의 처리 방식 등을 구체적으로 명시하여 분쟁의 소지를 줄여야 합니다. 프리미엄을 주고받는 분양권 전매의 경우 매수인은 아파트 공급계약 및 발코니 확장 계약의 대금 납부 일정과 자신의 자금 조달 계획을 철저히 수립해야 합니다. 잔금 납부가 지연될 경우 발생할 수 있는 계약 해제나 위약금 발생 등의 불이익을 미리 확인하고 대비해야 합니다. 매매 당사자 간의 구체적인 이행 시기나 방식 변경에 대한 합의는 명확하고 확정적인 의사표시로 이루어져야 하며, 가능한 한 서면으로 기록을 남기는 것이 중요합니다. 애매모호한 협의 내용은 법적 효력을 인정받기 어려워 분쟁 발생 시 불리하게 작용할 수 있습니다. 매수인이 잔금 지급 의무를 이행하지 못하는 경우 매도인은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행이 없을 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 이때 계약 해제의 의사표시는 명확해야 하며, 매도인의 이행 최고를 이행 거절로 오인하여 성급하게 계약 해제를 주장하는 것은 본인에게 불리하게 작용할 수 있으므로 신중해야 합니다. '이행각서'와 같은 문서에 명시된 위약금 조항은 계약 위반 시의 손해배상 기준이 되므로, 그 내용을 정확히 이해하고 계약 이행에 만전을 기해야 합니다.
