건설사가 공공택지 분양대금을 장기간 미납하는 경우 이는 명백한 계약 위반에 해당합니다. 한국토지주택공사(LH)가 적용하는 연체 6개월 초과 시 계약 해지가 가능하다는 조항은 공공택지 공급계약서에 통상 포함되어 있으며, 연체 이자가 계약금 총액을 초과하는 경우에도 계약 해지를 할 수 있습니다. 이러한 조항은 공급자의 권리를 보호하기 위한 장치로 분양대금의 안정적 회수를 도모하기 위해 마련된 법적 근거입니다.
본 사례에서 LH의 연체 이자율은 7.5~8.5% 수준인데 반해, 금융기관의 단기 운영자금 대출(브리지론) 금리는 최대 20%에 육박합니다. 이 격차로 인해 일부 건설사는 국가나 공공기관에 대한 분양대금 납부를 미루는 관행을 보이고 있는데, 이는 사실상 공공기관에 재무적 부담을 전가하는 부정적인 관행입니다. 법적으로는 계약 조건에 의한 연체 이자 수취 권한이 있어도, 실제 이자율이 상당히 낮은 점은 채권 회수 측면에서 개선 여지가 요구됩니다.
사전청약이 진행된 상태에서 토지 소유권 확보가 지연될 경우, 청약자들은 실질적 피해를 입을 가능성이 큽니다. 청약자는 청약 약정을 통해 권리를 취득하지만, 실제 건설사의 재정 문제로 사업이 중도 포기될 경우, 청약자는 계약 해지나 분양 취소로 인해 보상 문제에 직면할 수 있습니다.
청약자의 권리를 보호하기 위해서는 사전청약 단계부터 금융적 안전장치를 마련해야 하며, 법적으로는 분양대금 납입보증이나 손해배상 청구 등을 검토할 수 있습니다. 또한 사전청약 또는 본 청약 시 관련 법령인 주택법과 건설산업기본법, 주택공급에 관한 규칙의 규정을 확대 적용하여 구매자 보호를 강화할 필요가 있습니다.
LH는 연체가 해약 요건에 부합될 경우 계약금을 위약금으로 귀속시킬 수 있습니다. 이는 계약 불이행에 따른 손해배상의 성격을 갖고 있으며, 계약금을 반환하지 않는 대신 계약의 해제를 인정하는 효과를 가집니다. 다만 사업 유지 의지가 있다고 판단되면 일정 기간 유예를 통하여 사업자의 자금 마련과 계약 이행을 유도할 수 있습니다.
동시에, 해당 건설사는 계열사 명의를 이용한 ‘벌떼 입찰’ 등 법률 위반 행위 재판 중에 있어, 이와 같은 관행은 계약상의 신뢰 문제뿐 아니라 공정거래법 및 입찰방해 행위로도 연결됩니다. 행정기관이나 공정거래위원회의 조사가 이루어질 수 있으며, 이는 향후 계약 해지 사유로도 작용할 수 있습니다.
위와 같은 사항들은 공공택지 분양 사업에서 자금 미지급 사태가 발생할 때 마주할 수 있는 주요 법률 문제 및 쟁점입니다. 계약 당사자뿐 아니라 피해 가능성 있는 청약자 또한 관련 법령과 계약 내용을 숙지해 적극 대응해야 할 필요가 있습니다.
