손해배상
모텔을 임차하여 운영하던 원고는 임대차 계약 종료 후 임대인에게 권리금 회수 기회 침해에 따른 손해배상과 엘리베이터 설치에 따른 유익비 상환을 청구했습니다. 원고는 새로운 임차 희망자를 주선했으나 임대인이 만남을 거부하여 권리금을 회수하지 못했다고 주장했으며, 건물 가치를 높인 엘리베이터 설치 비용도 돌려받아야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 권리금 주장의 경우, 신규 임차인 주선 시점이 상가건물 임대차보호법이 정한 보호 기간(임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지) 외의 시점이었으므로 임대인의 책임이 없다고 판단했습니다. 유익비 주장의 경우, 임대차 계약서에 '원상회복' 조항이 있었는데, 이는 유익비 상환청구권을 미리 포기하는 특약으로 보아 원고의 청구를 모두 기각했습니다. 결국 원고는 권리금과 유익비를 돌려받지 못하게 되었고 소송비용도 부담하게 되었습니다.
원고 A는 2014년 2월 28일 피고 B로부터 모텔 건물을 임차하여 모텔을 운영해왔습니다. 임대차 기간은 2014년 2월 28일부터 2019년 2월 28일이었으나, 합의를 통해 2022년 2월 28일까지 연장되었고, 이후 묵시적 갱신과 갱신요구권 행사로 2024년 2월 28일까지 임대차 계약이 유지되었습니다. 원고는 2022년 6월경 피고에게 보증금 1억 원, 차임 월 300만 원, 권리금 8천만 원을 제시하는 신규 임차 희망자를 주선했습니다. 그러나 피고는 2022년 7월 6일 신규 임차 희망자를 만날 의사가 없다는 답변을 하며 새로운 계약 체결을 거부했고, 이로 인해 원고는 권리금을 회수할 기회를 잃었다고 주장하며 5천만 원의 손해배상을 청구했습니다. 또한 원고는 2014년 2월경 모텔 영업을 위해 피고의 동의를 얻어 엘리베이터를 설치했고, 이로 인해 건물의 가치가 증가했으므로 유익비를 상환받아야 한다고 주장했습니다. 이에 대해 피고는 권리금 주장이 법에서 정한 보호 기간 외의 시기에 이루어진 것이며, 유익비는 임대차 계약 시 원상회복 조항으로 이미 포기된 것이라고 반박하며 원고의 청구를 기각해 달라고 맞섰습니다.
임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 침해했는지 여부와 임차인의 유익비 상환청구권이 인정되는지 여부였습니다.
법원은 원고의 모든 청구를 기각했습니다. 권리금 청구에 대해서는 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 기회 보호 기간(임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지)이 아닌 시점에 신규 임차인이 주선되었으므로 피고에게 손해배상 책임이 없다고 보았습니다. 유익비 청구에 대해서는 임대차 계약서에 ‘원상회복’ 조항이 명시되어 있었는데, 이는 임차인이 유익비 상환청구권을 사전에 포기한 특약으로 해석될 수 있으므로 청구를 받아들이지 않았습니다.
결과적으로 원고의 권리금 회수 기회 침해에 따른 손해배상 청구와 유익비 상환 청구는 모두 기각되었으며 소송비용은 원고가 부담하게 되었습니다.
본 사건에서는 다음의 법률과 법리가 적용되었습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 (권리금 회수 기회 보호) 이 조항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이 거절함으로써 임차인이 권리금을 회수할 기회를 방해해서는 안 된다고 규정하고 있습니다. 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 본 사례에서는 원고가 신규 임차인을 주선한 시점(2022년 6월경)이 임대차 종료일(2024년 2월 28일)로부터 6개월 이전이었기 때문에, 이 조항의 보호를 받지 못했습니다.
민법 제626조 (임차인의 유익비상환청구권) 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용(유익비)이 있다면, 임대차 종료 시에 그 가치 증가분이 현존하는 경우에 한하여 임차인은 임대인에게 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있습니다. 예를 들어, 건물에 엘리베이터를 설치하는 것은 건물의 가치를 증가시키는 유익비에 해당할 수 있습니다.
유익비상환청구권 사전 포기 특약의 유효성 대법원 판례(대법원 2012. 3. 29. 선고 2012다3609 판결 등)에 따르면, 임대차 계약서에 '임차인이 임대차 관계 종료 시 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도한다'는 내용의 약정이 있다면, 이는 임차인이 임차물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약으로 해석될 수 있으며, 이러한 특약은 유효합니다. 본 사건에서 원고가 체결한 임대차 계약서 제5조에 '임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다'는 내용이 있었고, 법원은 이를 유익비 상환청구권을 사전 포기한 특약으로 보아 원고의 청구를 기각했습니다.
권리금 회수를 계획하고 있다면 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 기간을 엄수하여 신규 임차인을 주선해야 합니다. 이 기간을 놓치면 임대인에게 권리금 회수 방해에 대한 손해배상을 청구하기 어렵습니다. 임대차 계약 시 '원상회복' 조항이 포함되어 있다면, 이는 임차인이 건물에 지출한 필요비나 유익비에 대한 상환청구권을 포기하는 것으로 해석될 수 있습니다. 중요한 시설물 설치 등으로 인해 비용을 지출할 예정이라면, 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고 비용 상환 및 원상회복 의무에 대한 특약을 구체적으로 명시하여 분쟁을 예방하는 것이 좋습니다. 특히 엘리베이터와 같이 고액의 비용이 드는 시설은 사전에 임대인과 충분히 협의하고 서면으로 합의 내용을 남겨두는 것이 중요합니다.
