임대차 · 행정
원고 A는 피고 H 주식회사와 상가 임대차 계약을 맺고 여러 차례 계약 조건을 변경하였습니다. 계약 만료를 앞두고 원고 A는 계약 갱신을 요청하며 코로나19로 인한 매출 손실 등을 이유로 월세 감액을 주장한 반면 피고 H 주식회사는 주변 상가 시세 등을 고려하여 월세 증액을 청구했습니다. 법원은 원고 A의 계약 갱신 요청을 받아들여 계약은 갱신된 것으로 보았으나 원고 A 상가의 환산 보증금이 상가건물 임대차보호법의 적용 범위를 초과하는 고액 계약임을 인정했습니다. 이에 따라 상가건물 임대차보호법 제11조의 차임 증감 청구 제한 규정은 적용되지 않고 동법 제10조의2에 따라 차임 증감을 청구할 수 있다고 판단했습니다. 법원은 감정 결과와 주변 상가 시세 등을 종합하여 피고 H 주식회사가 청구한 월 12,625,250원의 차임 증액을 받아들이고 원고 A의 차임 감액 청구는 기각했습니다.
원고 A는 2021년 6월 23일 피고 H 주식회사로부터 상가를 임차했습니다. 초기 보증금 2억 원, 월세 1,000만 원으로 시작했으나 이후 보증금 1억 원, 월세 800만 원으로 변경되었고 일정 기간 월세 면제 합의도 있었습니다. 임대차 계약 기간 만료가 다가오자 피고 H 주식회사는 2022년 4월 12일경 월세 증액을 요구하며 5월 2일 내용증명으로 월 1,200만 원 증액 의사를 밝혔습니다. 이에 원고 A는 2022년 5월 19일 계약 갱신을 요청하면서 코로나19로 인한 매출 손실과 높은 공실률을 이유로 월세 700만 원으로의 감액을 주장하며 소송을 제기했습니다.
임대차 계약이 갱신되었는지 여부와 갱신된 계약에 대한 적정한 월세가 증액되어야 하는지 또는 감액되어야 하는지 여부
법원은 원고 A의 본소 청구(월세 700만 원으로 감액된 임차권 확인)를 기각했습니다. 대신 피고 H 주식회사의 반소 청구를 받아들여 원고 A는 2022년 7월 15일부터 2023년 6월 30일까지 피고 H 주식회사에게 월 12,625,250원의 비율로 계산한 돈을 매월 30일에 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용은 원고 A가 모두 부담하게 됩니다.
본 사건은 고액 상가 임대차 계약의 경우 상가건물 임대차보호법의 일부 규정이 적용되지 않더라도 경제 상황 변동 등을 이유로 한 차임 증감 청구권은 여전히 유효하며 법원이 객관적인 감정 및 주변 시세를 고려하여 적정한 차임을 결정할 수 있음을 보여줍니다.
본 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.
상가 임대차 계약에서 계약 갱신 요청은 법에서 정한 기간 내에 해야 합니다. 임대인과 임차인 모두 경제 상황 변동, 주변 시세 등을 이유로 월세 증액이나 감액을 청구할 수 있습니다. 특히 보증금과 월세를 환산한 금액이 지역별 상가건물 임대차보호법 시행령에서 정한 기준 금액을 초과하는 고액 계약의 경우, 상가건물 임대차보호법의 모든 조항이 적용되는 것은 아니므로 관련 법령과 법리 적용에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 이 경우에도 임대료 증감 청구권은 인정될 수 있으며, 분쟁 발생 시 객관적인 감정 평가나 주변 상가 시세 자료 등이 중요하게 작용할 수 있습니다.
