재건축 사업계획 변경에 따른 조합설립 동의 철회 유효성 인정 사건

이 사건은 주택재건축정비사업조합 설립을 추진하던 위원회가 안산시로부터 조합설립인가 신청을 반려당하자, 이에 불복하여 제기한 취소 소송입니다. 추진위원회는 토지등소유자들의 동의를 받아 조합설립을 진행했으나, 일부 동의 미달 동을 사업구역에서 제외하는 토지분할 절차를 진행하는 과정에서 사업계획이 변경되었습니다. 이후 조합설립인가 신청 전에 일부 토지등소유자들이 조합설립 동의를 철회하면서 동의율이 법적 요건에 미달하게 되었고, 안산시는 이를 근거로 인가 신청을 반려했습니다. 법원은 사업계획의 변경이 사회통념상 종전과 동일성을 인정하기 어려울 정도로 중대한 변경이라고 판단하여, 동의 철회를 적법하다고 보았고, 동의 철회로 인해 법적 동의율을 충족하지 못했다는 안산시의 처분은 적법하다고 결론 내렸습니다.

관련 당사자

• A구역 주택재건축정비사업조합설립추진위원회: 안산시 단원구 E 일원에서 A 주택재건축정비사업을 시행할 조합 설립을 목적으로 하는 단체
• B: 위 추진위원회의 창립총회 발의자
• C: 위 창립총회에서 조합장으로 선출된 사람
• 안산시장: 조합설립인가 신청을 반려한 행정기관
• D: 피고인 안산시장의 주장을 지지하며 소송에 보조 참가한 토지등소유자

분쟁 상황

A구역 주택재건축정비사업조합설립추진위원회는 조합설립 동의율을 확보했으나, 일부 동의 요건을 충족하지 못한 동(F건물 G동)과 H상가를 사업구역에서 제외하는 토지분할 절차를 진행했습니다. 이 과정에서 정비구역 면적, 예정 세대수 등 사업의 핵심 내용이 변경되었는데, 창립총회 안내 시에는 변경 전 사업계획이 제시되었습니다. 이후 조합설립인가 신청 직전에 42명의 토지등소유자가 사업계획의 변경을 이유로 조합설립 동의를 철회하였고, 이로 인해 법정 동의율이 미달하자 안산시가 조합설립인가 신청을 반려하면서 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

재건축 사업의 토지분할로 인해 사업계획이 변경된 경우, 이전에 제출된 조합설립 동의의 철회가 적법한지 여부 및 이로 인해 조합설립인가 요건인 동의율이 미달되었는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고(추진위원회 등)들의 청구를 모두 기각하며, 안산시가 내린 조합설립인가 반려 처분은 적법하다고 판결했습니다. 이는 토지분할로 인한 사업계획 변경이 '사회통념상 종전과 동일성이 인정되지 않을 정도의 중대한 변경'이라고 보아, 조합설립인가 신청 이전에 제출된 동의 철회가 적법하다는 판단에 따른 것입니다. 결과적으로 동의 철회자들을 제외한 동의율이 법정 요건에 미달하므로, 안산시의 반려 처분은 정당하다고 보았습니다.

결론

재건축 사업 추진 과정에서 사업계획의 중요한 변경이 발생하면, 토지등소유자들은 기존 동의를 철회할 권리가 있으며, 이로 인해 법정 동의율을 충족하지 못할 경우 조합설립인가가 거부될 수 있습니다. 본 판결은 사업계획 변경의 중요성과 그에 따른 동의 철회의 유효성을 명확히 함으로써, 토지등소유자의 권리를 보호하고 투명한 사업 추진을 강조한 사례입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 중요한 법률은 '도시 및 주거환경정비법' (이하 '도시정비법') 및 그 시행령입니다. 특히:

1. 조합설립 동의 및 철회 원칙 (도시정비법 시행령 제33조 제2항)​:

   • 원칙적으로, 조합설립 동의 후 인가 등의 신청 전에는 언제든지 동의를 철회하거나 반대 의사를 표시할 수 있습니다.
   • 단, 도시정비법 제35조에 따른 조합설립 동의 후, 제30조 제2항 각 호에 명시된 동의서 포함 사항(건축물 설계의 개요, 공사비 등 정비사업비, 분담 기준, 소유권 귀속, 조합 정관)이 변경되지 않은 경우에는 조합설립인가 신청 전이라도 동의를 철회할 수 없습니다. 이는 조합설립 절차의 안정성을 도모하고 동의 철회 여부에 대한 분쟁을 방지하기 위함입니다.
   • 이 사건의 적용: 법원은 토지분할로 인한 정비구역 면적 및 예정 세대수 감소, 예상 분양수입 감소 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 건설되는 건축물의 설계의 개요, 정비사업비 등 동의서 포함 사항에 '사회통념상 종전과 동일성이 인정되지 않는' 중대한 변경이 있었다고 판단했습니다. 따라서 동의 철회가 적법하다고 본 것입니다.

2. 토지분할 특례 규정 (도시정비법 제67조)​:

   • 이 조항은 재건축 사업 추진 시 일부 토지등소유자가 동의하지 않아 동의율이 미달하더라도, 특정 조건을 충족하면 해당 토지를 분할하여 사업구역에서 제외한 후 조합설립인가를 받을 수 있도록 하는 예외적인 규정입니다.
   • 이 사건의 적용: 추진위원회는 동의율 미달 동에 대해 이 규정에 따라 토지분할을 추진했습니다. 그러나 법원은 이 특례 조항이 사업 추진의 편의를 위한 것이지, 사업의 본질적 내용 변경에 따른 토지등소유자의 동의 철회 권리까지 막는 것은 아니라고 해석했습니다. 즉, 특례 규정의 적용 여부와 별개로 사업계획의 중대한 변경이 발생하면 동의 철회가 가능하다는 원칙이 우선 적용됨을 명확히 했습니다.

참고 사항

1. 재건축 사업에 동의할 때는 사업계획서의 내용(건축물의 설계 개요, 공사비, 분담 기준, 세대수 등)을 꼼꼼히 확인하고, 향후 변경될 가능성이 있는지, 변경 시 어떤 영향이 있을지 충분히 고려해야 합니다.2. 사업 추진 과정에서 사업계획의 중대한 변경(예: 정비구역 면적, 세대수, 분양수입 등에 큰 변화)이 발생하는 경우, 이전에 제출한 동의는 철회될 수 있습니다. 이때, 변경된 사업계획에 대해 충분한 설명과 정보 제공이 있었는지 확인하는 것이 중요합니다.3. 특히 추진위원회나 조합이 제공하는 안내책자나 총회 자료가 변경된 실제 사업계획과 다른 내용을 담고 있다면, 이는 중요한 정보 부족으로 간주될 수 있으며 동의 철회의 정당성을 높이는 요인이 됩니다.4. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제67조에 따른 토지분할 특례가 적용되더라도, 이는 사업 추진의 편의를 위한 예외일 뿐, 사업계획의 본질적인 변경으로 인한 동의 철회 권리를 제한하는 것은 아닙니다.5. 조합설립 동의 후라도 조합설립인가 신청 전이라면, 동의서 포함 사항(도시정비법 제30조 제2항 각 호)이 사회통념상 동일성이 인정되지 않을 정도로 변경된 경우 동의 철회가 가능합니다. 중요한 변경이 있었다고 판단되면, 관련 증빙 자료를 확보하여 행정청에 동의 철회서를 제출해야 합니다.