계약금
원고는 피고로부터 상가를 분양받은 후, 피고가 분양 당시 임대수익률, 유동인구, 상업시설비율, 교통상황 등에 대해 허위 또는 과장 광고를 하여 자신을 속였다고 주장하며 분양계약 취소를 요구했습니다. 또한, 건물 곳곳의 누수 및 상가 내 배수구 위치, 바닥 몰탈 미시공 등 시공 하자로 인해 입점이 지연되었으므로 계약을 해제하고 분양대금 반환을 청구했습니다. 법원은 원고의 주장을 모두 기각하고 피고의 손을 들어주었습니다.
원고는 피고가 상가를 분양하면서 과장되거나 허위의 정보(임대수익률 6% 내지 4~12% 홍보, 연간 300만 명의 L호수 방문객 및 30만 명 이상의 유동인구 주장, L지역의 상업시설비율 1.14% 허위 고지, 축소모형 분양 현황 허위 표기, 광역버스 노선 및 대수 과장, 키즈카페 등 직영 대형 매장 운영 불이행, 건물 외부 기둥으로 인한 조망권 훼손)를 제시하여 원고를 속였으므로 분양계약을 취소하고 매매대금 6억 7,700만 원과 위약금 6,770만 원을 반환해달라고 주장했습니다. 또한 원고는 이 사건 건물 곳곳에 누수가 발생하고 이 사건 상가의 배수구 설치 위치 및 몰탈공사 미실시 등의 시공 하자가 있어 입점 예정일로부터 3개월 이상 입점이 지연되었으므로 분양계약을 해제하고 매매대금과 위약금을 반환해달라고 주장했습니다.
피고의 상가 분양 광고 내용(임대수익률, 유동인구, 상업시설비율, 분양현황, 교통상황, 대형매장 입점 약속, 상가 구조 등)이 기망행위에 해당하여 분양계약을 취소할 수 있는지 여부 이 사건 건물의 시공 하자(누수, 배수구 위치, 바닥 단차 등)로 인해 원고의 상가 입점이 지연되어 분양계약을 해제할 수 있는지 여부
원고의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 피고의 분양 광고에 다소 과장된 부분이 있었으나, 이를 민법상 계약을 취소할 만한 기망행위로 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 원고가 주장한 시공 하자는 계약 해제를 정당화할 만큼 중대하거나 원고의 상가 입점을 현저히 지연시킨 원인이 되었다고 인정하기 어렵다고 보아, 원고의 계약 취소 및 해제 주장을 받아들이지 않았습니다.
민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시): 계약 당사자의 기망행위로 인해 계약이 체결된 경우, 그 계약은 취소할 수 있습니다. 그러나 상품의 선전 광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 용인될 수 있으며, 기망행위로 인정되려면 거래의 중요한 사항에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지가 있어야 합니다. 민법 제543조 (계약해제권): 계약 당사자 일방이 채무를 이행하지 않거나 불완전하게 이행하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우, 상대방은 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사안에서는 건물 하자로 인한 입점 지연이 계약 해제 사유에 해당하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 표시·광고의 공정화에 관한 법률: 이 법은 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 부당한 표시·광고 행위를 금지하고 있습니다. 피고는 상업시설비율 관련 광고에 대해 공정거래위원회로부터 경고 조치를 받았으나, 법원은 이를 계약 취소를 위한 민법상 기망행위로 인정하지 않았습니다. 공정위의 행정처분과 민법상 기망행위 판단은 별개로 이루어질 수 있습니다.
상가 분양 광고의 내용 중 수익률 전망, 예상 유동인구 수, 미래 개발 계획 등은 불확실한 예측치이거나 다소 과장된 표현일 수 있습니다. 이러한 광고는 법적으로 '청약의 유인'에 불과하며 계약의 내용으로 직접 포함되지 않는 경우가 많으므로, 투자자는 스스로 해당 상가의 입지, 주변 상권, 시장 상황 등을 면밀히 분석하여 투자 결정을 내려야 합니다. 분양계약서에 '판매시설 입점업체는 미확정이며, 입점업체와 관련한 일체의 이의를 제기할 수 없다', '시설물의 용도가 달라질 수 있다' 등의 문구가 명시되어 있다면, 광고에서 약속된 특정 대형 매장의 입점이 불발되더라도 이를 기망행위나 계약 위반으로 주장하기 어려울 수 있습니다. 상가의 마감 공사 범위는 분양계약서에 구체적으로 명시되는 경우가 많습니다. '바닥 마감은 마감 몰탈 시공 전 단계', '벽체는 수성 페인트 마감', '천장은 별도 마감 없이 배관 노출 상태로 완료됨' 등 계약서 내용을 통해 시공사의 책임 범위를 확인해야 합니다. 계약서에 명시된 범위 외의 미시공을 하자로 주장하기는 어렵습니다. 건물의 공용 부분에 발생한 하자가 분양받은 개별 상가의 사용·수익에 직접적이고 중대한 영향을 미치지 않는다면, 이를 이유로 계약 전체를 해제하기는 어렵습니다. 자신의 상가에 직접적인 하자가 발생했는지, 그 하자가 입점을 현저히 지연시킬 정도인지 구체적으로 입증하는 것이 중요합니다.
