지역주택조합 추진위의 용역계약 대금 미지급 판결

이 사건은 도시개발 컨설팅 회사가 지역주택조합 추진위원회와 두 차례 용역계약을 체결하고 업무를 완수했음에도 추진위원회가 용역대금 잔금을 지급하지 않아 발생한 사건입니다. 추진위원회는 용역계약이 주택법상 총회 의결을 거치지 않아 무효라고 주장했지만 법원은 추진위원회가 주택조합 설립인가를 받지 않은 비법인사단이므로 주택법 시행령 및 시행규칙의 총회 의결 규정이 직접 적용되지 않으며 또한 조합규약 위반으로 인한 대표권 제한도 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때에만 무효가 된다고 보아 회사의 손을 들어주었습니다.

관련 당사자

• 원고: 주식회사 A (도시개발 컨설팅 및 용역대행 서비스 회사)
• 피고: B지역주택조합 추진위원회 (용인시 처인구 C 일원 지역주택조합 아파트 건립 사업 추진 단체)

분쟁 상황

주식회사 A는 2019년 5월 13일 브릿지 대출 홍보 관련 1차 용역계약(4,224만 원)을, 2019년 5월 27일 임시총회 홍보 및 서면결의서 접수 관련 2차 용역계약(8,238만 원)을 B지역주택조합 추진위원회와 체결했습니다. 원고는 각 계약에 따라 인력을 투입하여 용역 업무를 모두 이행했고 피고는 1차 계약 대금 중 일부인 23,232,000원을 지급했습니다. 하지만 잔금과 2차 계약 대금 총 1억 1,385만 원이 미지급되자 원고는 소송을 제기했습니다. 피고 추진위원회는 이 용역계약들이 주택법 시행령 및 시행규칙에서 정한 '예산 외에 조합원에게 부담이 될 계약'에 해당하며 총회 의결을 거치지 않았으므로 무효라고 주장했습니다. 또한 추진위원회의 조합규약에도 이러한 계약은 총회 의결을 거쳐야 한다고 규정되어 있으므로 무효라는 주장을 폈습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합 추진위원회가 총회 의결 없이 체결한 용역계약이 주택법이나 자체 조합규약에 따라 무효가 되는지 여부입니다.

법원의 판단

피고(B지역주택조합 추진위원회)는 원고(주식회사 A)에게 미지급 용역대금 1억 1,385만원과 이에 대한 2019년 8월 30일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다.

결론

법원은 추진위원회가 아직 주택법상 설립인가를 받지 않은 상태였으므로 주택법 시행령 및 시행규칙이 정한 총회 의결 규정이 직접적으로 적용되지 않으며 비법인사단의 대표권 제한 법리에 따라 상대방인 용역회사가 총회 결의 위반 사실을 알았거나 알 수 있었다는 증거가 없으므로 용역계약은 유효하다고 판단하여 원고의 청구를 인용했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

1. 주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호: 이 규정들은 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약'은 주택조합 총회의 의결을 거쳐야 한다고 명시하고 있습니다. 그러나 이 사건에서 법원은 이 규정들이 주택법에 따라 설립인가를 받은 '주택조합'에 적용되는 것이고 '주택조합 설립인가를 받지 아니한 추진위원회'는 민법상 비법인사단에 불과하여 위 규정이 직접 적용되지 않는다고 보았습니다.

2. 민법상 비법인사단의 대표권 제한 법리: 비법인사단의 대표자가 정관(조합규약)에서 사원총회(조합원 총회)의 결의를 거쳐야 한다고 규정한 대외적 거래행위에 대해 이를 거치지 않은 경우라도, 이러한 결의사항은 사단의 내부적 의사결정에 해당합니다. 따라서 거래 상대방이 대표권 제한 사실 및 위반 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우가 아니라면 그 거래행위는 유효하다고 봅니다. 이 경우 거래의 무효를 주장하는 측(피고 추진위원회)이 상대방이 이 사실을 알았거나 알지 못한 데 과실이 있다는 점을 주장하고 증명해야 합니다.

참고 사항

지역주택조합 관련 사업에서 계약을 체결할 때는 다음 사항들을 확인하는 것이 중요합니다.

1. 조합의 법적 지위 확인: 계약 상대방이 주택법에 따른 '주택조합'으로 설립인가를 받은 단체인지, 아니면 '주택조합 추진위원회' 단계에 머물러 있는 비법인사단인지 명확히 확인해야 합니다. 이 사건에서와 같이 설립인가 전의 추진위원회는 주택법상 총회 의결 규정이 직접적으로 적용되지 않아 계약의 유효성 판단에 다른 법리가 적용될 수 있습니다.

2. 예산 및 총회 의결 절차 준수 여부: 계약 내용이 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약'에 해당하는지 면밀히 검토해야 합니다. 비록 추진위원회 단계에서는 주택법상 총회 의결이 계약 효력에 직접적인 영향을 미치지 않을 수 있으나 추후 주택조합 설립인가를 받은 후 문제가 될 소지가 있으므로 사전에 총회 의결 여부나 예산 포함 여부를 확인하는 것이 바람직합니다. 이 사건에서는 2018년 창립총회에서 의결된 사업비 예산(안)에 기타 일반부대비용이 포함되어 있었지만, 해당 용역계약이 체결된 2019년 회계연도 예산에 명확히 반영되었다고 보기 어렵다는 법원의 판단이 있었습니다.

3. 계약 당사자의 대표권 확인: 비법인사단(추진위원회)의 경우 조합규약에 대표권 제한 규정이 있다면 계약 체결 시 상대방이 그 제한 사실을 알았거나 알 수 있었는지에 따라 계약의 유효성이 달라질 수 있습니다. 계약을 체결하는 입장에서는 상대방의 대표권이 적법하게 행사되는지 충분히 확인하고 관련 절차를 거쳤는지 서류 등으로 증명할 수 있도록 준비하는 것이 좋습니다.