상가 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 사건

상가 임차인 A가 동물병원을 운영하던 중 임대차 기간 만료를 앞두고 신규 임차인 F와 권리금 7,700만 원에 계약을 추진했으나 임대인 B가 임대차 계약 해지를 통보하며 협조를 거부하여 권리금 회수가 무산된 사건입니다. 법원은 임대인 B의 행위를 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 방해 행위로 인정하고, 임차인 A에게 3,100만 원의 손해배상금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 성남시 분당구 상가에서 'E' 동물병원을 운영하던 임차인
• 피고 B: 원고 A에게 해당 상가를 임대한 건물주
• F: 원고 A로부터 상가 임차권을 양도받고 권리금을 지급하기로 한 신규 임차인

분쟁 상황

원고 A는 2015년 9월 21일 피고 B와 보증금 5,000만 원, 월 차임 190만 원으로 상가 임대차 계약을 맺고 'E' 동물병원을 운영했습니다. 임대차 계약 기간 만료일인 2019년 9월 30일을 앞두고, 원고 A는 2019년 7월 10일경 F와 권리금 7,700만 원에 임차권을 양도하기로 하는 권리금 계약을 체결하고 피고 B에게 임차권 양도 협조를 요청했습니다. 그러나 피고 B는 임대차 계약 해지를 통보하며 임차권 양도에 응하지 않았고, 결국 원고 A의 권리금 회수는 무산되었습니다. 이후 임대차 계약은 2019년 9월 30일 기간 만료로 종료되었습니다.

핵심 쟁점

임대인이 임차인의 신규 임차인 주선을 거절한 것이 상가건물 임대차보호법에서 정한 권리금 회수 방해 행위에 해당하는지 여부와, 만약 그렇다면 임대인의 손해배상 책임 범위는 어디까지인지가 주요 쟁점이었습니다. 특히 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인이 거절 의사를 명확히 표시한 경우에도 권리금 회수 방해 행위가 성립하는지 여부도 다루어졌습니다.

법원의 판단

1. 피고는 원고에게 31,000,000원과 이에 대하여 2019. 8. 30.부터 2020. 7. 23.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구는 기각한다.
3. 소송비용 중 1/2은 원고가, 나머지는 피고가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.

결론

법원은 임대인 B가 임차인 A의 신규 임차인 주선 요청을 거절한 행위가 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에 따른 권리금 회수 방해 행위에 해당한다고 판단하여 임대인 B에게 손해배상 책임이 있다고 보았습니다. 손해배상액은 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 신규 임차인 F가 지급하기로 한 권리금 7,700만 원과 임대차 종료 당시 감정평가된 권리금 3,100만 원 중 낮은 금액인 3,100만 원으로 산정했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등) 제1항 제4호 이 조항은 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 거절함으로써 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 규정하고 있습니다. 본 사건에서 피고 임대인 B는 원고 임차인 A의 신규 임차인 주선 요청을 거절하고 임대차 계약 해지를 통보했으며, 법원은 이러한 행위를 정당한 사유 없는 권리금 회수 방해 행위로 보았습니다.

2. 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 등 이 판례는 임대인이 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 거절 행위는 상가임대차법상 권리금 회수 방해 행위에 해당한다고 보아야 한다는 법리를 확립했습니다. 이는 피고 B가 F의 신규 임차인 자격을 의심하며 주장했음에도 불구하고, 피고 B가 이미 계약 해지를 통보하며 임차권 양도를 거부하는 확정적인 의사를 표시했으므로 권리금 회수 방해 행위가 성립한다고 판단한 근거가 되었습니다.

3. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등) 제3항 이 조항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있으며, 그 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있습니다. 본 사건에서는 원고 A가 F로부터 받기로 한 권리금 7,700만 원과 임대차 종료 시점 감정 평가된 권리금 3,100만 원 중 낮은 금액인 3,100만 원이 손해배상액으로 인정되었습니다.

참고 사항

1. 상가 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 기회를 보호받을 권리가 있습니다.
2. 임대인이 정당한 이유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하거나, 명확하게 권리금 회수 기회를 방해하겠다는 의사를 표시했다면, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수 방해 행위로 인정될 수 있습니다. 따라서 임대인의 거절 의사를 명확히 확인할 수 있는 자료를 확보하는 것이 중요합니다.
3. 권리금 회수 방해로 인한 손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 한도로 합니다. 따라서 임대차 종료 시점의 권리금에 대한 감정평가를 받아두는 것이 손해배상액 산정에 유리할 수 있습니다.