지역주택조합의 아파트 건설 목적 토지거래 불허가 사건

A구역 지역주택조합추진위원회(원고)가 서울 노원구의 한 지역에서 아파트 신축 사업을 위해 토지 매매계약을 체결하고 노원구청장(피고)에게 토지거래계약 허가를 신청했습니다. 그러나 피고는 해당 토지 지역이 제1종 일반주거지역이어서 고층 아파트 건설이 부적합하고, 공공재개발 후보지로 선정된 점 등을 이유로 허가를 불허했습니다.

원고는 피고의 불허가 처분이 부당하다며 행정소송을 제기했지만, 법원은 지역주택조합이 설립 인가를 받지 못한 추진위원회 단계에 머물러 있어 사업을 시행할 법률적 자격이 없으며, 토지 이용 목적이 도시·군계획(제1종 일반주거지역의 건축 제한)에도 맞지 않는다고 판단하여 피고의 불허가 처분이 정당하다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고: A구역 지역주택조합추진위원회 (서울 노원구 B 일대에서 지역주택조합 아파트 신축 사업을 추진하려는 단체)
• 피고: 서울특별시 노원구청장 (관할 지역의 토지거래계약 허가 여부를 결정하는 행정기관)

분쟁 상황

A구역 지역주택조합추진위원회(원고)는 서울 노원구 A구역에서 지역주택조합 아파트 신축 사업을 추진하기 위해 토지 소유자들과 매매계약을 체결했습니다. 이 토지들은 토지거래 허가구역으로 지정되어 있었기 때문에, 원고는 관할 구청장인 서울특별시 노원구청장(피고)에게 토지거래계약 허가를 신청했습니다.

그러나 피고는 원고의 사업 목적(고층 아파트 건설)이 해당 토지의 용도지역(제1종 일반주거지역)에 맞지 않고, 해당 지역이 공공재개발 후보지로 선정되어 지역주택조합 사업이 공공재개발 취지와 부합하지 않는다는 등의 이유로 토지거래계약 허가를 불허했습니다. 이에 원고는 피고의 불허가 처분이 위법하다며 처분 취소 소송을 제기하여 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합추진위원회가 토지거래계약 허가구역 내에서 아파트 건설을 목적으로 토지 매매계약을 체결한 경우, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에서 정한 토지거래 허가기준(적극적 요건 및 소극적 요건)을 충족하는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

구체적으로, 원고가 '사업을 시행하고 있는 자'에 해당하는지, 토지이용목적이 '관계 법률에 따라 지정된 지역·지구·구역 등의 지정목적에 적합한 사업'에 해당하는지, 그리고 해당 토지의 용도지역(제1종 일반주거지역)에서 고층 아파트 건설이 가능한지 등이 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.

결론

법원은 피고의 토지거래계약 불허가 처분이 정당하다고 판단했습니다.

그 이유는 다음과 같습니다:

1. 적극적 요건 불충족: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제12조 제1항 마목(지역 발전에 필요한 사업) 및 바목(허가구역 지정 당시 사업 시행자)에 따른 허가 요건을 충족하지 못했습니다. 원고는 지역주택조합 설립 인가를 받지 못한 '추진위원회' 단계에 불과하여 법률상 사업시행자 자격이 없으며, 고층 아파트 건설은 제1종 일반주거지역의 지정 목적에 부합하지 않습니다.
2. 소극적 요건 불충족: 같은 법 제12조 제2항 가목(도시·군계획에 맞지 않는 경우)에 해당합니다. 해당 토지는 제1종 일반주거지역으로 지정되어 4층 이하의 공동주택 등만 건축할 수 있는데, 원고가 추진하는 지하 2층, 지상 25층 규모의 아파트 건설은 해당 도시·군계획(용도지역)에 명백히 위배됩니다.

결론적으로, 원고의 토지거래계약 신청은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에서 정한 허가기준을 충족하지 못하여 불허가 처분이 적법하다는 판결입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(이하 '부동산거래신고법')과 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 '국토계획법')의 관련 조항들이 핵심적으로 적용되었습니다.

1. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제12조 (토지거래계약 허가 기준)​:

   • 이 조항은 토지거래계약 허가를 받기 위한 요건을 규정합니다. 법원은 허가를 위해서는 '적극적 요건'(제1항 각 목 중 하나에 해당)과 '소극적 요건'(제2항 및 제3항에 해당하지 않음)을 모두 충족해야 한다고 강조했습니다.
   • 제1항 마목: '허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률에 따라 지정된 지역·지구·구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업'에 이용하려는 경우를 말합니다. 이 사건에서는 원고의 고층 아파트 건설 계획이 제1종 일반주거지역의 지정 목적에 부합하지 않고, 추진위원회가 사업승인을 받지 못한 점 등이 불충족 사유로 인정되었습니다.
   • 제1항 바목: '허가구역의 지정 당시 그 구역이 속한 특별시 등 또는 인접한 특별시 등에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하려는 경우'를 말합니다. 법원은 '사업을 시행하고 있는 자'를 관할 행정청의 인가를 받아 적법하게 설립된 조합 등 법률상 자격 요건을 갖춘 주체로 해석했으며, 원고는 추진위원회 단계에 머물러 있어 이 요건을 충족하지 못했습니다.
   • 제2항 가목: '국토계획법 제2조 제2호에 따른 도시·군계획이나 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 맞지 아니한 경우'에는 허가가 불가능합니다. 이 사건에서 원고가 추진하는 고층 아파트 건설은 해당 토지의 용도지역인 제1종 일반주거지역에서 허용되지 않으므로 도시·군계획에 부합하지 않아 불허가 사유가 되었습니다.

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조 (용도지역의 지정)​ 및 제76조 (용도지역·용도지구에서의 건축물의 건축 등 제한)​:

   • 이 법률은 토지의 용도지역을 정하고 각 용도지역에서 건축할 수 있는 건축물의 종류와 규모를 제한합니다. 이 사건 토지는 '제1종 일반주거지역'으로 지정되어 있었으며, 이 지역에서는 국토계획법 시행령에 따라 아파트를 제외한 4층 이하의 공동주택 등만 건축할 수 있습니다. 원고의 지하 2층, 지상 25층 규모의 아파트 건설 계획은 이러한 용도지역의 건축 제한에 명백히 위배되었습니다.

3. 「주택법」 제11조 제2항 (지역주택조합의 설립인가)​:

   • 지역주택조합은 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 설립인가를 받을 수 있습니다. 원고는 이 사건 변론종결일까지 이 요건을 충족하지 못하여 지역주택조합 설립인가를 받지 못한 상태였습니다. 이는 원고가 사업을 시행할 법적 주체가 아니라는 판단의 근거가 되었습니다.

참고 사항

1. 토지거래 허가구역 내 토지 매수 시 용도 확인: 토지거래 허가구역 내에서 토지를 매수할 때는 반드시 해당 토지의 용도지역과 그에 따른 건축 제한을 정확히 확인해야 합니다. 제1종 일반주거지역과 같이 건축물의 층수나 종류에 제한이 있는 경우, 계획 중인 사업(예: 고층 아파트)이 불가능할 수 있습니다.
2. 사업 주체의 법적 자격 요건: 지역주택조합 사업의 경우, '추진위원회' 단계만으로는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」상 '사업을 시행하고 있는 자'의 법률적 자격을 갖추었다고 인정되기 어렵습니다. 주택법에 따른 지역주택조합 설립인가를 받아야 정식 사업 주체로 인정될 가능성이 높습니다.
3. 도시·군계획과의 부합 여부: 토지 이용 목적이 '도시·군계획'에 부합해야 합니다. 이는 해당 지역의 용도지역, 지구단위계획 등 광범위한 계획을 포함하므로, 사업 계획 시 해당 지역의 모든 관련 계획을 면밀히 검토하여야 합니다.
4. 공공개발 계획의 영향: 해당 지역이 공공재개발 등 공적인 개발 사업 후보지로 선정되었는지 여부도 중요하게 고려됩니다. 공공개발이 추진되는 경우, 개인 또는 민간 단체의 개발 사업은 제약받을 수 있으며, 토지거래 허가가 불허될 수 있습니다.
5. 사업의 현실성 및 실현 가능성: 지역주택조합 설립인가의 핵심 요건인 토지사용권원 확보(80% 이상)의 진행 상황이 토지거래 허가 판단에 큰 영향을 미칩니다. 실제 토지확보율이 낮고 사업 추진의 현실성이 떨어진다고 판단되면 불허가될 가능성이 높습니다. 이 사건의 경우, 전임 추진위원장 등의 사기 유죄 판결로 사업의 신뢰성이 크게 훼손된 점도 고려되었습니다.