아파트 단지 부지 사용료 부과 취소 판결

A아파트 입주자대표회의는 아파트 단지 내 일부 토지를 무단으로 점유하여 사용했다는 이유로 서울특별시 강남구청장으로부터 7,133만 300원의 변상금을 부과받았습니다. 해당 토지는 아파트 건설 당시 사업계획 승인 부지에 포함되어 있었으나 이후 토지구획정리사업을 통해 시유지로 등록된 부분이었습니다. 법원은 아파트 건설 사업시행자와 구분소유자들이 해당 토지를 적법하게 점유·사용할 권한이 있었다고 보아, 변상금 부과 처분은 위법하므로 취소한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 (A아파트 입주자대표회의): 서울 강남구 A아파트 입주자들을 대표하여 공동주택 관리에 관한 사항을 결정하고 시행하는 단체입니다.
• 피고 (서울특별시 강남구청장): 이 사건 쟁점 토지를 A아파트 입주자대표회의가 무단 점유·사용했다고 보아 변상금 부과 처분을 한 행정기관의 장입니다.
• 주식회사 B 및 C: A아파트를 건설하고 분양하였으며 최초 사업계획 승인 당시 쟁점 토지를 사업부지에 포함하여 사용 승인을 받은 회사 및 그 운영자입니다.
• 서울특별시: 이 사건 토지구획정리사업을 시행하여 쟁점 토지를 시유지로 등록하고 관리한 행정기관입니다.

분쟁 상황

1979년경 사용승인을 받은 A아파트 단지 내 일부 토지(화단 및 주차장으로 사용 중인 120.8m²)에 대하여 서울특별시 강남구청장이 2019년 5월, A아파트 입주자대표회의가 2014년 4월부터 2018년 12월까지 해당 토지를 무단으로 점유·사용했다며 7,133만 300원의 변상금을 부과했습니다. 이에 A아파트 입주자대표회의는 이 토지가 원래 아파트 부지에 포함되었고 자신들에게 정당한 점유·사용 권한이 있다며 변상금 부과 처분 취소 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

아파트 입주자대표회의가 무단 점유를 이유로 변상금을 부과받은 토지에 대해 과연 적법한 점유·사용 권한이 있는지 여부가 쟁점이었습니다. 특히, 아파트 건설 사업계획 승인 당시 해당 토지가 사업부지에 포함되었던 점, 이후 토지구획정리사업으로 시유지가 된 경위, 그리고 아파트 입주자들이 오랜 기간 점유해 온 사실 등을 종합적으로 고려하여 입주자대표회의가 변상금 부과 대상이 되는 '무단 점유자'에 해당하는지 여부가 중요하게 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 피고인 서울특별시 강남구청장이 2019년 5월 16일 원고인 A아파트 입주자대표회의에 부과한 변상금 71,330,300원의 부과 처분을 취소한다고 판결했습니다. 이에 따라 소송비용은 피고가 부담하게 되었습니다.

결론

법원은 이 사건 쟁점 토지가 A아파트 건설을 위한 사업계획 신청 당시부터 사업부지에 포함되어 있었고 서울특별시장이 이를 승인함으로써 사업시행자가 해당 토지를 점유·사용할 정당한 권한을 취득했다고 보았습니다. 또한 사업시행자로부터 아파트를 분양받은 구분소유자들 및 그들로부터 소유권을 승계한 현 구분소유자들 역시 전유부분의 소유를 위해 쟁점 토지를 점유·사용할 정당한 권한이 있다고 판단했습니다. 따라서 A아파트의 공용부분 관리주체인 원고 입주자대표회의 또한 쟁점 토지를 점유·사용할 정당한 권한을 가지므로, 이를 무단 점유·사용하였다는 전제 하에 부과된 변상금 처분은 위법하다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결은 다음과 같은 법령과 법리들을 기반으로 하였습니다.

• 공유재산 및 물품관리법 제81조 (변상금 부과 규정)​: 국가나 지방자치단체의 공유재산 또는 물품을 사용·수익 허가나 대부계약 없이 무단으로 사용하거나 점유한 자에게 변상금을 징수할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이 사건에서는 A아파트 입주자대표회의가 이 법에 따른 '무단 점유자'에 해당하는지가 주요 쟁점이었습니다.
• 공동주택관리법 제14조 제10항 (입주자대표회의의 권한)​: 공동주택 입주자대표회의가 공동주택의 공용부분 유지·보수 및 안전관리 등 관리업무를 수행하는 권한을 가짐을 명시하고 있습니다. 법원은 이를 근거로 입주자대표회의가 아파트 공용부분을 '점유'한다고 판단했습니다.
• 점유의 개념: 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것뿐만 아니라 사회통념상 사실적 지배에 속하는 객관적 관계에 있는 것을 의미합니다. 이 사건에서 입주자대표회의는 공용부분에 대한 관리 업무를 통해 해당 토지를 점유하고 있다고 보았습니다.
• 적법한 점유·사용 권원: 이 사건의 핵심 법리입니다. 법원은 서울특별시가 이 사건 아파트 사업계획을 승인하면서 쟁점 토지를 사업부지에 포함시켰고, 이에 따라 사업시행자인 주식회사 B와 C, 그리고 아파트 구분소유자들이 해당 토지를 적법하게 점유·사용할 권한을 취득했다고 판단했습니다. 이는 비록 추후 토지구획정리사업 과정에서 토지의 지번이나 소유권 등록이 달라졌다고 하더라도 최초 사업계획 승인에 따라 부여된 권한이 우선한다는 취지입니다. 행정청의 공적인 행위(사업계획 승인)에 대한 신뢰를 보호하는 원칙과도 연결됩니다.

참고 사항

유사한 상황에 처했을 때는 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 대규모 개발 사업이나 토지구획정리사업이 수반된 아파트 단지 등 부동산을 취득할 때는 최초 사업계획 승인 서류와 관련 도면을 면밀히 확인하여 대지 범위와 소유권을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.
• 행정기관이 특정 사업계획을 승인했음에도 불구하고, 이후 해당 기관이 승인된 사업부지의 일부에 대해 소유권을 주장하며 사용료나 변상금을 부과하는 경우에는 최초 사업 승인 시 부여된 '정당한 권한'을 주장할 수 있습니다.
• 아파트 입주자대표회의와 같은 공동주택 관리 주체는 공용부분의 관리 업무를 수행하는 과정에서 해당 공용부분을 '점유'하는 것으로 간주될 수 있으므로, 행정기관의 변상금 부과 대상이 될 수 있음에 유의해야 합니다.
• 오랜 기간 동안 소유의 의사로 평온하고 공연하게 토지를 점유해 온 경우 취득시효 완성을 주장할 수 있는 여지도 있으나, 이 사건에서는 사업계획 승인에 따른 정당한 권한이 인정되어 취득시효에 대한 판단은 이루어지지 않았습니다. 선순위의 권한 주장이 가능하다면 이를 우선적으로 검토하는 것이 효과적일 수 있습니다.