공유 토지 분할 신청이 건축법 위반으로 거부된 사건

원고들이 법원의 공유물분할 확정판결을 근거로 공유 토지에 대한 분할을 신청했으나, 피고인 마포구청장이 공유자 전원의 신청이 아니라는 점과 분할측량성과도 미제출을 이유로 반려한 사건입니다. 법원은 공유자 전원의 신청 요건은 충족되었으나, 분할측량성과도 미제출은 정당한 반려 사유이며, 특히 토지 분할 시 건축법상 건폐율 제한을 위반하게 되는 경우 분할 신청이 반려될 수 있다고 판단하여 원고들의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 이 사건 토지의 일부 지분을 소유한 공유자들로, 토지 분할 신청을 한 사람들입니다.
• 피고 서울특별시 마포구청장: 원고들의 토지 분할 신청을 반려한 행정기관의 장입니다.
• D 등, J, M, N, O, E: 이 사건 토지의 과거 및 현재 다른 공유자들입니다.
• 한국국토정보공사: 원고 A가 분할 측량을 의뢰하고 피고에게 성과 검사를 요청한 기관입니다.

분쟁 상황

1988년부터 D 등이 서울 마포구 C 대지 233.4m²를 공유하고 있었고, 1989년 서울민사지방법원에서 D 등에게 해당 토지를 분할하는 공유물분할판결(이하 '이 사건 판결')이 확정되었습니다. 시간이 지나 D의 지분은 J을 거쳐 2016년 원고 A, B에게 각 27.55/104 지분씩 이전되었습니다. 다른 공유자들의 지분도 M, N을 거쳐 O에게 이전되는 등 현재 이 사건 토지는 원고 A, B, O, E가 공유하고 있습니다. 원고들은 2018년 이 사건 판결의 승계집행문을 부여받고 판결 경정 결정을 받아, D의 소유로 정해진 123.7m²와 나머지 109.7m²를 분할하는 내용으로 한국국토정보공사에 분할측량을 의뢰했습니다. 한국국토정보공사는 측량 후 피고 마포구청장에게 지적측량 성과검사를 요청했으나, 피고는 2018년 11월 8일 '관계 법령에 저촉된다'는 이유로 이를 반려했습니다. 구체적으로는 건축법상 건폐율 제한을 위반하게 된다는 점을 지적했습니다. 원고들은 2018년 12월 19일 피고에게 이 사건 판결에 따라 토지를 분할해달라는 신청(이하 '이 사건 신청')을 했으나, 피고는 2018년 12월 21일 이 사건 신청이 공유자 전원에 의해 이루어지지 않았고 분할측량성과도 없이 이루어졌다는 이유로 반려했습니다. 원고들은 이에 불복하여 이 사건 반려처분의 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

공유물분할 확정판결이 있을 경우 토지 분할 신청을 공유자 중 일부가 단독으로 할 수 있는지 여부 토지 분할 신청 시 분할측량성과도를 반드시 제출해야 하는지 여부 토지 분할로 인해 건축법상 건폐율 등 관계 법령의 제한을 위반할 경우 토지 분할 신청을 반려할 수 있는지 여부

법원의 판단

원고들의 토지분할 반려처분 취소 청구를 모두 기각했습니다. 소송 비용은 원고들이 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 토지 분할 신청에 있어 공유물분할 확정판결이 있다면 일부 공유자도 단독으로 신청할 수 있다는 원고들의 주장은 인정했으나, 분할측량성과도 제출이 필수적이며, 무엇보다 분할될 토지가 건축법상 건폐율 등의 제한을 위반하게 될 경우 행정기관은 토지 분할 신청을 반려할 수 있다고 보아 피고의 처분이 적법하다고 판단했습니다. 이는 확정판결이 있더라도 공익적 규제인 건축법을 위반하는 분할은 허용되지 않는다는 것을 명확히 한 판결입니다.

연관 법령 및 법리

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률(공간정보관리법) 제79조 제1항 (토지분할 신청): "토지소유자는 토지를 분할하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 지적소관청에 분할을 신청하여야 한다." 이 사건에서 법원은 공유물분할판결이 확정된 경우 공유자 중 일부도 토지분할 신청을 단독으로 할 수 있다고 해석했습니다. 이는 공유물분할판결이 이미 분할의 의사를 반영하고 있다고 보았기 때문입니다. 공간정보관리법 제23조 제1항 제3호 라목, 제24조 및 지적측량 시행규칙 제28조 제2항 (지적측량 의뢰 및 성과도 제출): 토지를 분할하기 위해서는 측량이 필요하며, 지적측량수행자(예: 한국국토정보공사)에게 측량을 의뢰하고 지적소관청(구청장 등)의 검사를 받은 '분할측량성과도'를 발급받아 토지분할신청서에 첨부해야 합니다. 이는 토지 분할 신청의 필수적인 선행 절차입니다. 건축법 제57조 제2항 (대지의 분할 제한): "건축물이 있는 대지는 제44조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조 및 제61조에 따른 기준에 못 미치게 분할할 수 없다." 이 규정은 건축물이 있는 토지를 분할할 때 건축법상의 최소 대지 면적, 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지, 일조권 등의 기준을 준수하도록 합니다. 건축법 제55조 (건폐율): "대지면적에 대한 건축면적의 비율(건폐율)의 최대한도는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정한다." 건폐율은 대지 면적 대비 건축물이 차지하는 면적의 비율을 제한하여 도시의 과밀을 방지하고 쾌적한 환경을 조성하는 목적을 가집니다. 공간정보관리법 제25조 및 지적측량 시행규칙 제28조 제2항 제3호 (지적측량 성과 검사): 지적소관청은 지적측량성과도를 발급할 때 건축법 등 관계 법령에 따른 분할제한 저촉 여부 등을 판단하도록 규정하고 있습니다. 따라서 분할측량 결과가 건축법 등 다른 법령에 위반될 경우 지적소관청은 성과 검사를 반려할 수 있습니다. 비례의 원칙, 신의성실의 원칙: 원고들은 반려처분이 이 원칙에 반한다고 주장했으나, 법원은 건축법상 건폐율 제한은 도시의 평면적 과밀 억제 및 쾌적한 환경 조성이라는 중요한 공익을 위한 것이므로, 원고들의 사익 제한이 공익보다 크다고 볼 수 없어 위반이 아니라고 판단했습니다. 법원의 확정판결이 있더라도 이러한 공익적 규정을 위반하여 토지를 분할할 수는 없습니다.

참고 사항

공유 토지를 분할하고자 할 때 법원의 공유물분할 확정판결이 있다면 모든 공유자가 아닌 일부 공유자도 토지 분할을 신청할 수 있습니다. 그러나 토지 분할을 신청하기 전에는 반드시 한국국토정보공사 등을 통해 지적측량을 의뢰하고, 행정기관의 검사를 거친 '분할측량성과도'를 발급받아 신청서에 첨부해야 합니다. 가장 중요한 점은 토지 분할로 인해 '건축법 제57조 제2항' 및 '제55조(건폐율)' 등 관계 법령에서 정한 기준에 위반되는 결과가 초래될 경우, 설령 법원의 확정판결이 있더라도 행정기관은 토지 분할 신청을 반려할 수 있습니다. 분할 후 각 필지가 건폐율, 용적률, 대지 분할 제한 등의 기준을 충족하는지 미리 확인해야 합니다. 이 사건처럼 타인의 지분에서 발생한 건축법 위반 문제(예: 무단증축으로 인한 건폐율 초과)라 하더라도, 토지 분할 신청 전체에 영향을 미쳐 반려될 수 있음을 유념해야 합니다. 분할 전 공유자들 간에 건축물 현황과 법규 준수 여부에 대한 충분한 합의와 해결 방안 모색이 필요합니다. 토지 분할 신청의 반려 사유가 명확하지 않다고 생각되면, 행정기관에 구체적인 반려 사유와 근거 법령을 정확히 문의하여 해결 방안을 모색해야 합니다.