기타 부동산 · 행정
비영리법인인 원고 대한AAA는 제1토지를 매각하고 그 대금으로 제2토지에 건물을 신축할 계획을 세웠습니다. 제1토지 매매계약 후 잠실CC개발 주식회사와 BB건설 주식회사를 통해 건축 공사가 진행되던 중, BB건설 주식회사의 자금 사정 악화와 워크아웃으로 2010년 2월경 공사가 중단되었습니다. 공사는 약 2년 3개월 후인 2012년 5월 30일에 재개되었으나, 송파구청은 제1토지가 '정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 건축물의 부속토지'에 해당하여 별도합산과세대상에서 제외되고 종합합산과세대상에 해당한다는 이유로 재산세를 추징했습니다. 이에 근거하여 피고 성동세무서장은 2013년 8월 14일 원고에게 2011년도 종합부동산세 1,174,315,290원 및 농어촌특별세 234,863,050원을 부과했습니다. 원고는 공사 중단에 정당한 사유가 있었다며 종합부동산세 부과 처분의 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.
원고 대한AAA는 제1토지를 매각하고 제2토지에 건물을 신축하는 계획을 국가보훈처로부터 승인받았습니다. 제1토지는 잠실CC개발 주식회사에 매도되었고, BB건설 주식회사가 제1토지 지상의 건물 신축 공사를 진행하던 중, BB건설 주식회사의 심각한 자금난으로 2010년 2월 공사가 전면 중단되었습니다. 이후 BB건설 주식회사는 워크아웃 대상에 선정되었고, 원고는 매매 및 도급 계약을 해제했습니다. 새로운 사업자를 찾고 기존 계약 관계를 정산하는 데 시간이 오래 걸려 공사 재개는 2012년 5월에야 이루어졌습니다. 이 과정에서 송파구청은 6개월 이상 공사 중단이 된 제1토지에 대해 '정당한 사유 없음'을 이유로 재산세를 추징했으며, 이에 따라 피고 성동세무서장이 종합부동산세를 부과하자, 원고는 공사 중단에 정당한 사유가 있었다며 부당한 세금 부과에 이의를 제기했습니다.
건축 공사가 6개월 이상 중단된 경우, 그 중단에 '정당한 사유'가 있었는지 여부가 쟁점입니다. 정당한 사유가 인정되면 해당 토지는 별도합산과세대상으로 유지되어 종합부동산세가 감면되지만, 정당한 사유가 없다고 판단되면 종합합산과세대상으로 분류되어 높은 종합부동산세가 부과됩니다.
법원은 피고 성동세무서장이 2013년 8월 14일 원고에게 부과한 2011년도 종합부동산세 1,174,315,290원 및 농어촌특별세 234,863,050원의 부과 처분을 모두 취소했습니다. 소송 비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 이 사건 공사가 중단된 데에는 '정당한 사유'가 있었다고 판단했습니다. 그 근거는 다음과 같습니다. 첫째, 원고는 제1토지의 매도인으로서 제1건물 공사 진행에 직접 관여할 수 없었습니다. 둘째, BB건설 주식회사의 갑작스러운 자금 사정 악화와 워크아웃은 원고가 통제할 수 없는 외부적인 사유였습니다. 셋째, 계약 해제 후 원고, BB건설 주식회사, 잠실CC개발 주식회사 사이의 복잡한 정산금 문제 해결에 약 1년 9개월의 장기간이 소요되었고 이는 공사 재개의 선결 조건이었습니다. 넷째, 원고는 계약 해제 후 약 5개월 만에 입찰 설명회를 개최하는 등 새로운 사업자 선정을 위해 진지한 노력을 했으며, 사업 규모가 커서 새로운 사업자 모색 기간이 길어진 것은 불가피했습니다. 다섯째, 원고는 비영리법인으로서 영리법인에 비해 재원 조달 능력과 거시적 경제 환경 변동에 대한 탄력적 대처 능력이 본질적으로 제한될 수밖에 없는 점도 고려되어야 했습니다. 이러한 사정들을 종합할 때 공사 중단에 정당한 사유가 있었으므로, 제1토지는 종합합산과세대상에 해당하지 않아 종합부동산세 및 농어촌특별세 부과 처분은 위법하다고 결론 내렸습니다.
이 사건은 건축물의 부속 토지에 대한 재산세 및 종합부동산세 과세 기준, 특히 공사 중단 시 '정당한 사유'의 해석이 핵심이었습니다.
종합부동산세법 제12조 제1항: 이 조항은 종합부동산세 과세 대상 토지를 '종합합산과세대상'과 '별도합산과세대상'으로 구분합니다. '종합합산과세대상'으로 분류되면 세금 부담이 크게 증가합니다.
지방세법 제106조 제1항: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유한 토지 중 별도합산 또는 분리과세 대상이 아닌 토지는 '종합합산과세대상'으로 규정합니다. 또한, '공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지'는 '별도합산과세대상'으로 분류되어 세금 부담이 경감될 수 있습니다.
지방세법시행령(2011. 4. 6. 대통령령 제22880호로 개정되기 전의 것) 제101조 제1항 및 제103조 제1항: 이 시행령은 지방세법상 '건축물의 부속토지'의 범위를 구체화하며, 건축 중인 건축물도 포함합니다. 그러나 '과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 건축물'의 부속 토지는 별도합산과세대상에서 제외하여 종합합산과세대상으로 간주하도록 하고 있습니다. 이 사건의 쟁점은 바로 이 '정당한 사유'의 유무였습니다.
'정당한 사유'에 대한 법원의 판단: 법원은 대법원 판례(대법원 2002두8398)를 인용하며 '정당한 사유'란 법령에 의한 건축 금지나 제한과 같은 외부적 사유뿐만 아니라, 법인이 정상적인 노력을 다했음에도 부득이하게 공사를 중단할 수밖에 없었던 내부적 사유까지 포함한다고 보았습니다. 이러한 사유의 유무는 해당 법인의 성격(영리법인인지 여부), 공사의 규모, 기간, 법령상·사실상의 장애 사유, 법인의 진지한 노력 여부 등을 종합적으로 고려하여 개별 사안에 따라 판단해야 합니다. 이 사건에서는 건설사의 자금난, 복잡한 정산 과정, 원고의 비영리법인으로서의 제약 등이 모두 정당한 사유로 인정되었습니다.
건축 공사가 장기간 중단되어 세금 부과 관련 문제가 발생할 경우, 단순히 공사가 멈춘 기간만으로 판단되는 것이 아닙니다. 법원은 '정당한 사유'의 유무를 판단할 때, 공사를 진행하지 못한 법령상·사실상의 장애 사유, 해당 법인이 공사를 재개하기 위해 얼마나 진지한 노력을 기울였는지, 그리고 행정관청의 귀책 사유가 있었는지 여부 등 여러 요소를 종합적으로 고려합니다. 특히, 건설사 등의 재정 악화나 워크아웃과 같은 외부적 요인으로 인한 공사 중단은 정당한 사유로 인정될 가능성이 큽니다. 비영리법인의 경우, 영리법인에 비해 재원 조달 능력이나 사업 추진 방식에서 제약이 있다는 점도 고려될 수 있습니다. 유사한 상황에 처했을 때는 공사 중단의 원인, 공사 재개를 위한 노력, 관련 당사자들과의 협상 및 정산 내역 등을 철저히 기록하고 입증 자료를 확보하는 것이 중요합니다.
