행정
이 사건은 옥수제12구역주택재개발정비사업조합이 서울 성동구청장을 상대로, 재개발사업 시행인가에 부가된 공공시설 무상양도 조건을 취소해 달라고 제기한 소송입니다. 조합은 재개발사업을 진행하며 새로운 공공시설을 설치하고 이를 지방자치단체에 무상으로 귀속시키게 됩니다. 그 대신 용도가 폐지되는 기존 국공유지 내 공공시설 부지를 무상으로 양도받을 수 있는데, 성동구청장이 무상양도할 토지 면적을 산정하면서 '새로이 설치하는 정비기반시설 설치비용'에서 조합이 재개발 사업구역에 포함시킨 기존 공공시설 부지(중복토지)의 가액 약 151억 원을 공제한 것은 부당하다고 주장했습니다. 법원은 구청이 부가한 조건이 법률의 취지에 맞지 않다고 판단하여 조합의 손을 들어주었습니다.
옥수제12구역주택재개발정비사업조합은 재개발 사업을 위해 성동구청으로부터 사업시행인가를 받았습니다. 사업 추진 과정에서, 조합이 새로이 설치하여 국가나 지방자치단체에 무상으로 귀속시킬 공공시설의 설치비용이 약 461억 원으로 산정되었습니다. 이에 대한 대가로 조합은 용도가 폐지되는 기존 국공유지 내 공공시설 부지를 무상으로 양도받게 됩니다. 하지만 성동구청은 2010년 2월 17일, 무상양도할 국공유지 면적을 산정하면서 새로운 공공시설 설치비용 약 461억 원에서, 사업구역에 포함된 기존 공공시설 부지(중복토지) 가액 약 151억 원을 공제한 금액만을 기준으로 무상양도를 하겠다고 통지했습니다. 이로 인해 조합은 약 11,563.1㎡의 토지를 유상으로 매수해야 하는 상황에 놓이자, 이러한 조건이 부당하다며 소송을 제기하게 되었습니다.
재개발사업에서 새로운 정비기반시설 설치에 대한 지자체 무상귀속의 대가로 사업시행자가 용도 폐지되는 국·공유지를 무상양도받을 때, 그 '새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용' 산정 시 기존의 국·공유지인 정비기반시설 부지(중복토지)의 가액을 공제하는 것이 합당한지 여부입니다.
법원은 서울 성동구청장이 2007년 10월 30일 옥수제12구역주택재개발정비사업조합에 내린 주택재개발사업시행인가 조건 중 2010년 2월 17일에 추가한 별지 목록 기재 조건을 취소한다고 판결했습니다. 이는 구청이 제시한 공공시설 무상양도 관련 조건이 위법하다고 본 것입니다.
재판부는 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)의 목적과 규정을 종합적으로 해석하여 성동구청장의 주장이 부당하다고 판단했습니다. 첫째, 구청이 근거로 제시한 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국계법)의 관련 규정은 도시계획시설사업에 적용되는 것이며 도정법에 따른 정비사업에는 직접 적용하기 어렵다고 보았습니다. 둘째, 조합이 중복토지를 사업구역에 포함시켜 용적률 등 완화 이득을 얻었다는 구청의 주장도 도정법 제65조 제2항의 취지, 즉 사업시행자의 재산상 손실을 보전해주려는 목적과 배치된다고 판단했습니다. 셋째, '새로이 설치하는 정비기반시설 설치비용'에는 사업시행자가 매수할 예정인 용도 폐지되는 기존 정비기반시설의 토지(중복토지) 가액이 당연히 포함된다고 해석해야 한다고 보았습니다. 구청의 방식대로 중복토지 가액을 공제하면 조합이 중복토지를 유상으로 매수하여 무상으로 귀속시키는 불합리한 결과가 발생하며, 이는 도정법의 입법 취지에 맞지 않는다고 설명했습니다. 따라서 구청이 새로이 설치하는 정비기반시설 설치비용에서 중복토지 가액을 공제한 것은 부당하며, 이 사건 인가조건은 위법하다고 결론 내렸습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.
도시 및 주거환경정비법 (도정법) 제65조 제2항: 이 조항은 정비사업의 핵심 원칙 중 하나로, 사업시행자가 새로이 설치한 정비기반시설(도로, 공원 등)은 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 그 대신 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자에게 무상으로 양도된다고 규정하고 있습니다. 여기서 중요한 것은 '새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위' 내에서 무상 양도가 이루어진다는 점입니다. 법원은 이 조항의 취지가 사업시행자가 공공에 기여하는 것에 대한 재산상 손실을 합리적으로 보전해주기 위한 것이라고 해석합니다.
도정법 제66조 제4항 및 제5항: 이 조항들은 정비구역 안의 국공유재산의 처리와 용도폐지 시점에 대해 다룹니다. 제4항은 사업시행자가 국공유재산을 우선하여 매수할 수 있도록 하며, 제5항은 사업시행인가의 고시가 있는 날부터 해당 국공유재산은 종전의 용도가 폐지된 것으로 본다고 명시하고 있습니다. 이는 재개발 사업 초기부터 국공유재산의 지위가 확정됨을 의미하며, '새로이 설치하는 정비기반시설의 설치비용'에는 용도 폐지되는 기존 정비기반시설 부지의 가액이 포함된다고 보아야 한다는 법원의 해석 근거가 됩니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (국계법) 제85조 제5항 및 그 시행령 제97조 제6항 제6호: 이 규정들은 도시계획시설사업에서 새로운 공공시설 설치비용 산정 시 기존 시설과 중복되는 토지 가격을 제외하도록 하고 있습니다. 그러나 법원은 국계법의 이 조항이 도시계획시설사업에 특화된 규정이며, 도정법에 따른 정비사업과는 목적과 기능이 다르므로 직접 적용될 수 없다고 판단했습니다.
종합적으로 법원은 도정법의 목적이 민간 사업시행자의 공공시설 기여에 따른 손실을 합리적으로 보전해주는 것이므로, '새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용'을 산정할 때 기존 공공시설 부지(중복토지)의 가액을 공제하여 사업시행자에게 이중 부담을 지우는 것은 부당하다고 보았습니다.
재개발, 재건축 등 정비사업에서 새로운 공공시설을 설치하고 기존 공공시설을 무상 양도받는 과정에서, 행정기관이 '새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용'을 산정할 때 기존 공공시설 부지(중복토지)의 가액을 임의로 공제하는 것은 법률의 취지에 어긋날 수 있습니다. 사업시행자는 자신의 사업계획에 따라 발생하는 재산상 손실을 합리적으로 보전받을 권리가 있으므로, 관련 법령의 해석을 면밀히 검토하고 부당한 행정처분에 대해서는 적극적으로 이의를 제기하거나 소송을 통해 권리를 주장해야 합니다. 특히, '중복토지'의 개념과 그 가액 산정 방식이 무상양도 규모에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 초기 사업계획 단계부터 이 부분에 대한 정확한 이해와 철저한 준비가 필요합니다. 과거에 행정기관이 유사한 방식의 조건을 부가했더라도, 법원의 판례를 통해 그 정당성이 부정될 수 있다는 점을 인지해야 합니다.
