건물 무상 및 저가 임대, 과밀부담금에 대한 종합소득세 부과처분 취소 판결

원고 A는 자신의 친족 및 친족 소유 회사와 부동산 거래를 하면서 세무 당국으로부터 종합소득세와 부가가치세 추가 부과 처분을 받았습니다. 세 가지 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고가 친족 소유 회사에 건물 지하층 일부를 5개월간 무상으로 임대한 것이 '부당행위계산부인' 대상인지 여부. 둘째, 원고가 아들과 공동 건축한 건물에 대한 과밀부담금 3,059,323,280원 전액을 필요경비로 산입한 것이 정당한지 여부. 셋째, 원고가 부인에게 토지를 월 700만원에 저가 임대한 것에 대해 1995년 토지 취득 가격을 기준으로 적정 임대료를 산정하여 과세한 것이 적법한지 여부입니다.

법원은 첫 번째 쟁점에 대해 원고가 시장 상황(공실률 감소, 분양 광고 이행)을 고려하여 5개월간 임대료를 받지 않은 것은 경제적 합리성이 있는 거래이므로 부당행위계산부인 대상이 아니라고 판단하여 원고의 손을 들어주었습니다. 두 번째 쟁점에서는 아들 D이 단순한 명의상 건축주가 아니라 실질적인 공동 건축주로서 과밀부담금 납부 의무가 있다고 보아 원고의 필요경비 산입 주장을 기각했습니다. 세 번째 쟁점에서는 1995년 토지 취득 가격을 기준으로 적정 임대료를 산정한 것이 합리성을 결여했다고 보기 어렵다고 판단하여 원고의 주장을 기각했습니다.

결론적으로 법원은 무상 임대 관련 부분을 제외한 나머지 쟁점에 대해서는 세무 당국의 처분이 정당하다고 보았고, 이에 따라 피고 강남세무서장이 원고에게 부과한 2006년 귀속 종합소득세 부과처분 중 766,795,220원을 초과하는 부분만을 취소하였습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 강남구 B 등을 사업장소재지로 하는 개인사업자
• C: 원고 A의 부인으로, 원고로부터 B 토지를 임차하여 건물을 건축 및 임대함
• D: 원고 A의 아들로, F 토지 및 이 사건 건물의 공동 건축주 명의자이자 건물 일부를 분양받은 수분양자
• 주식회사 E (소외 회사): 원고 A와 C, D 등 친족의 소유 지분이 95%인 회사로, 원고 A로부터 이 사건 건물 지하층을 임차함
• 피고 역삼세무서장, 강남세무서장: 원고 A에게 종합소득세 및 부가가치세를 부과한 세무 당국

분쟁 상황

원고는 개인사업자로서 자신의 부인, 아들, 그리고 친족이 지배하는 법인과 여러 부동산 거래를 했습니다. 구체적으로는 건물 일부를 친족 회사에 5개월간 무상으로 임대하고, 건물을 아들과 공동 건축하는 과정에서 발생한 과밀부담금 3,059,323,280원 전액을 자신의 사업 필요경비로 산입했습니다. 또한, 부인에게 토지를 월 700만원에 저가로 임대했는데, 이 임대료가 약 10년 전인 1995년 토지 취득 가격 9,497,261,494원을 기준으로 산정된 적정 임대료에 크게 미치지 못한다고 세무 당국이 판단했습니다.

세무 당국은 이러한 거래들이 소득세법상 '특수관계인과의 부당행위계산'에 해당한다고 보아 원고에게 추가 종합소득세와 부가가치세를 부과했습니다. 이에 원고는 세무 당국의 과세 처분이 부당하다고 주장하며 처분 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

1. 원고가 특수관계자인 친족 소유 회사에 건물 일부를 5개월간 무상으로 임대한 것이 경제적 합리성이 결여된 '부당행위계산부인' 대상인지 여부.
2. 원고가 아들과 공동 건축한 건물에 대한 과밀부담금 전액을 원고의 필요경비로 산입할 수 있는지, 아니면 아들의 지분만큼 제외해야 하는지 여부.
3. 원고가 부인에게 토지를 저가 임대한 경우, 적정 임대료 산정 시 약 10년 전의 토지 취득 가격을 '시가'로 보아 과세한 것이 적법한지 여부.

법원의 판단

1. 무상 임대 관련 부분: 원고가 특수관계인인 소외 회사에 이 사건 건물 지하 1, 2층을 5개월간 무상으로 임대한 것은 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 거래라고 볼 수 없어 부당행위계산부인의 대상이 아니라고 보았습니다. 당시 건물 미분양률이 높았고, 분양 광고에 따른 스포츠센터 회원권 제공 의무를 이행해야 했으며, '렌트프리'와 같은 임대 방식이 존재했던 점 등을 고려하였습니다.
2. 과밀부담금 관련 부분: 아들 D은 명의상 건축주가 아니라 F 토지 지분을 제공하고 건물 일부를 분양받는 등 실질적으로 공사비의 일부를 부담한 공동 건축주이므로, 원고와 더불어 이 사건 건물 전체에 대한 과밀부담금을 납부할 의무가 있다고 보았습니다. 따라서 원고가 납부한 과밀부담금 중 D의 지분 비율에 해당하는 금액은 원고의 필요경비에 불산입하는 것이 정당하다고 판단했습니다.
3. 저가 임대 관련 부분: B 토지의 과세 기간 당시 시가를 1995년 거래가격인 9,497,261,494원으로 본 것이 객관성이나 합리성을 결하였다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 1995년부터 2007년까지 개별공시지가가 상승 추세였고, 특히 과세 기간 동안 1995년보다 현저히 높았으며, 당시 시가보다 고가로 매수했다고 볼 자료가 없는 점 등을 고려했습니다. 따라서 피고가 보충적인 방법을 택하여 1995년 거래가격을 기준으로 적정 임대료를 산정한 것은 위법하지 않다고 보았습니다.
4. 최종 판결: 피고 강남세무서장이 2007. 7. 20. 원고에게 한 2006년 귀속 종합소득세 부과처분 중 766,795,220원을 초과하는 부분을 취소합니다.

결론

법원은 원고의 청구 중 특수관계인 회사에 대한 5개월 무상 임대와 관련한 종합소득세 부과처분 부분은 취소되어야 한다고 보았으나, 아들의 과밀부담금 지분 불산입 및 부인에 대한 저가 임대와 관련한 과세는 적법하다고 판단하였습니다. 이에 따라 피고 강남세무서장의 2006년 귀속 종합소득세 부과처분 중 766,795,220원을 초과하는 부분만 취소하고, 나머지 청구는 모두 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 소득세법 제41조 (부당행위계산)​: 거주자의 행위 또는 계산이 특수관계자와의 거래로 인해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면, 세법이 정하는 바에 따라 소득 금액을 계산할 수 있습니다. 이는 공평 과세를 실현하기 위한 제도로, 경제적 합리성을 결여한 비정상적인 행위에 적용됩니다.
2. 소득세법 시행령 제98조 (부당행위계산의 유형 등)​: 특수관계인의 범위와 부당행위계산부인 대상이 되는 거래 유형을 구체적으로 규정하며, 특히 제4항에서는 특수관계인에게 토지를 무상 또는 저가로 임대하는 경우의 시가 산정 방법을 제시합니다. 정상적인 거래 사례가 없는 경우, 보충적인 시가 산정 방법을 적용할 수 있습니다.
3. 구 법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호: 소득세법상 시가 산정의 보충적인 방법을 적용할 때 인용되는 규정으로, 특수관계인과의 자산 임대 거래에서 '해당 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금 이자율을 곱하여 산출한 금액'을 적정 임대료의 시가로 보는 방식입니다.
4. 수도권정비계획법 제12조, 제15조 (과밀부담금의 부과 등)​: 수도권의 과도한 인구 및 산업 집중을 억제하기 위해 특정 규모 이상의 건축물을 건축할 때 부과되는 부담금입니다. 공동 건축주인 경우, 각자의 지분 또는 실질적인 기여도에 따라 과밀부담금 납부 의무가 발생합니다.
5. 구 부가가치세법 제13조 제1항, 제4항 및 구 부가가치세법 시행령 제50조 제1항 제2호: 부동산 임대용역의 과세표준(적정 임대료 시가) 산정에 관한 규정으로, 소득세법의 부당행위부인과 마찬가지로 특수관계인과의 거래에서 시가 산정 방식에 대한 기준을 제공합니다.

참고 사항

1. 특수관계인과의 거래는 경제적 합리성을 갖춰야 합니다: 친족이나 특수관계에 있는 회사와의 거래는 세법상 '부당행위계산부인' 대상이 될 수 있습니다. 거래 당시의 시장 상황, 계약 내용, 목적 등을 고려했을 때 비정상적이거나 조세 부담을 부당하게 줄이려는 의도가 있다고 판단될 경우 과세될 수 있습니다. 다만, 본 사례의 무상 임대처럼 공실 해소, 광고 약속 이행 등 합리적인 사업상 목적이 있었다면 과세가 취소될 수 있으니, 이러한 합리성을 뒷받침할 객관적인 증빙 자료를 철저히 준비해야 합니다.
2. 공동 소유 자산의 비용 처리: 공동 소유 또는 공동 건축 자산에 대한 부담금이나 비용은 각자의 지분 또는 실질적인 기여도에 따라 처리되어야 합니다. 명의상 건축주라고 하더라도 토지 지분 제공 등 실질적인 역할을 했다면 공동 건축주로 인정되어 세금 관련 의무가 공동으로 발생할 수 있습니다. 본인의 필요경비로 인정받을 수 있는 범위는 자신이 실제로 부담한 부분에 한정됩니다.
3. 저가 임대 시 '시가' 산정 기준: 특수관계인에게 부동산을 저가 임대할 경우 세법상 '적정 임대료'를 기준으로 소득이 재계산될 수 있습니다. 이때 '시가'는 정상적인 거래에서 형성되는 가격을 기준으로 하지만, 마땅한 거래 사례가 없는 경우 보충적인 방법으로 산정됩니다. 오랜 시간이 지난 과거의 취득 가격이라도 개별공시지가 추이, 주변 시세 변화 등을 종합적으로 고려할 때 합리적이라고 판단되면 시가 산정의 근거로 인정될 수 있습니다. 따라서 시가 산정에 사용된 자료의 타당성을 입증할 수 있는 객관적인 증거를 확보하는 것이 중요합니다.