기타 민사사건
주식회사 A는 B 주식회사로부터 상가를 임차하여 브런치 카페를 운영하던 중 차임 연체로 계약 해지 통보를 받았습니다. 이후 다시 임대차 계약을 체결하고 제소전 화해를 성립시켰습니다. 주식회사 A는 상가건물 임대차보호법에 따라 계약 갱신을 요구했으나 B 주식회사는 이를 거절했습니다. 이에 주식회사 A는 기존 계약이 해지되고 새로운 계약이 체결된 것이므로 10년 갱신요구권이 적용되어야 한다고 주장하며 강제집행 불허를 청구했습니다. 법원은 두 번째 계약이 첫 번째 계약의 내용을 일부 변경한 것에 불과하여 동일성이 유지된다고 판단했습니다. 이에 따라 최초 계약일인 2017년 5월 10일을 기준으로 당시 시행되던 구 상가건물 임대차보호법의 5년 의무 임대차 기간이 적용되어, 주식회사 A의 갱신요구권이 인정되지 않는다고 판결하고 청구를 기각했습니다.
주식회사 A는 2017년 5월 10일 B 주식회사와 상가 임대차 계약을 맺고 브런치 카페를 운영했습니다. 주식회사 A는 2018년 9월경까지 차임을 3회 이상 연체하여 2018년 12월 10일 B 주식회사로부터 계약 해지 통보를 받았습니다. 2019년 1월 1일, 주식회사 A와 B 주식회사는 다시 상가 임대차 계약을 체결했으며 2019년 10월 28일 양측은 법원에서 제소전 화해를 성립시켰습니다. 2023년 12월 5일경 주식회사 A는 상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 계약 갱신을 요구했으나 B 주식회사는 이를 거절했습니다. 이에 주식회사 A는 두 번째 계약이 새로운 계약이므로 갱신요구권이 인정되어 2025년 5월 10일까지 계약이 갱신되어야 한다고 주장하며, 제소전 화해 조서에 기한 강제집행을 불허해달라는 소송을 제기했습니다.
기존 임대차 계약이 해지되고 새로운 계약이 체결된 것인지 아니면 기존 계약의 내용을 일부 변경한 것에 불과하여 동일성이 유지되는지 여부와 상가건물 임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권이 5년 의무 임대차 기간을 적용받는지 10년 의무 임대차 기간을 적용받는지 여부.
법원은 2017년 최초 임대차계약과 2019년 두 번째 임대차계약이 임대차 당사자, 목적물, 임차 목적이 동일하며, 차임 증액 외에 크게 달라진 점이 없고, 기존 보증금 반환이나 새로운 보증금 지급이 없었던 점 등을 종합적으로 고려하여 두 번째 계약을 새로운 계약으로 보지 않고 첫 번째 계약의 내용이 일부 변경된 것으로 판단했습니다. 이에 따라 임대차 기간은 최초 계약일인 2017년 5월 10일을 기준으로 적용되며, 당시 시행되던 구 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인의 계약갱신요구권은 5년으로 제한되므로, 2024년 5월 10일 계약이 이미 만료되었다고 보아 원고의 갱신요구는 받아들여지지 않았습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등): 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 단, 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등에는 임대인이 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 이 사건에서는 기존 계약의 차임 연체 사실이 있었으나, 새로운 계약으로 간주되면 갱신 거절 사유가 소멸하는지가 쟁점이 되었습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서: 이 조항은 일정 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 상가건물 임대차보호법의 일부 규정만 적용된다고 명시합니다. 이 사건에서는 차임 조정이 예정되어 있다는 점 등으로 미루어 해당 법의 전체 적용을 받지 않는 임대차일 가능성이 언급되었습니다. 개정 상가건물 임대차보호법 부칙 제2조: 2018년 10월 16일 개정된 상가건물 임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 5년에서 10년으로 연장했지만, 이 개정 규정은 해당 법 시행(2018년 10월 16일) 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다. 이 사건의 경우 최초 계약일인 2017년 5월 10일을 기준으로 판단되어 5년의 의무 임대차 기간이 적용되었습니다. 법리 (계약의 동일성): 법원은 계약 당사자, 목적물, 임차 목적, 계약 내용의 실질적인 변경 여부, 보증금 변동 여부 등을 종합적으로 고려하여 기존 계약이 해지되고 새로운 계약이 체결된 것인지, 아니면 기존 계약의 내용을 일부 변경한 것에 불과하여 동일성이 유지되는지를 판단합니다. 이 사건에서는 기존 계약의 동일성이 유지된다고 보았습니다.
임대차 계약 기간 중 차임 연체 등으로 계약이 해지될 위기에 처했으나 임대인과 합의하여 다시 계약을 체결하는 경우, 이것이 기존 계약의 연장 또는 변경인지 아니면 완전히 새로운 계약인지 명확히 해두는 것이 중요합니다. 새로운 계약이라고 주장하려면 기존 임대차보증금의 반환 및 새로운 임대차보증금의 지급 등 실질적으로 기존 관계가 단절되었음을 입증할 수 있는 요소를 갖추는 것이 좋습니다. 임대차 계약 시 상가건물 임대차보호법 적용 여부와 의무 임대차 기간(5년 또는 10년)이 중요한 쟁점이 될 수 있으므로, 최초 계약일과 법 개정 시점을 면밀히 확인해야 합니다. 2018년 10월 16일 개정 상가건물 임대차보호법 시행 이전에 체결된 계약은 원칙적으로 5년의 의무 임대차 기간이 적용됩니다. 제소전 화해 조서가 성립된 경우, 이는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 해당 조서에 기한 강제집행을 막으려면 청구이의의 소를 통해 집행력이 배제되어야 합니다.
