건축/재개발
원고(주식회사 A)는 피고(B)에게 이 사건 건물 리모델링 공사 추가대금 17,385,226원을 청구하였고 피고는 추가공사 합의가 없었으며 공사 하자보수 비용 4,498,872원에 대해 상계 항변을 하였습니다. 법원은 원고와 피고 사이에 추가공사비에 대한 묵시적 합의를 인정하고 피고의 하자보수 비용을 상계한 후 최종적으로 피고는 원고에게 12,886,354원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고는 피고와 서울 서초구 C 건물의 리모델링 인테리어 공사계약을 체결하고 공사를 완료하였습니다. 공사 완료 후 본 공사대금은 모두 정산되었으나 원고는 약정된 견적 외에 추가로 공사를 진행했다며 추가공사대금 17,385,226원을 요구했습니다. 반면 피고는 추가공사에 대한 합의가 없었다고 주장하며 공사 과정에서 발생한 하자에 대한 보수 비용 4,498,872원을 주장하며 이를 추가공사대금과 상계해야 한다고 맞섰습니다.
원고가 주장하는 추가공사 대금에 대해 원고와 피고 사이에 묵시적 합의가 있었는지 여부, 원고가 시공한 공사에 하자가 존재하는지 여부 및 그 보수 비용, 그리고 건설산업기본법상 하자담보책임 기간이 적용되는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고가 원고에게 12,886,354원 및 이에 대해 2021년 7월 1일부터 2025년 1월 6일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용은 원고와 피고가 각각 1/2씩 부담하게 되었습니다.
법원은 원고가 진행한 리모델링 공사에 견적서에 없는 내용이나 수량보다 많은 추가공사가 존재하며 피고가 추가공사에 이의를 제기하지 않은 점 등을 고려하여 원고와 피고 사이에 추가공사비에 대한 묵시적 합의가 있었다고 판단했습니다. 그러나 공사 과정에서 발생한 창문 설치, 옥상 방수 등의 다수 하자를 인정하고 그 보수 비용 4,498,872원을 피고의 손해배상채권으로 인정하여 추가공사대금에서 상계했습니다. 또한 원고가 건설산업기본법에 따른 건설업 등록 사업자가 아니므로 해당 법률의 하자담보책임 기간 조항을 원용할 수 없다고 보았습니다.
이 사건에서 법원은 원고와 피고 사이에 추가공사비에 대한 묵시적 합의가 있었다고 판단했습니다. 이는 계약서에 명시되지 않았더라도 공사의 성격, 발주자의 이의 제기 여부, 추가 공사의 규모 등을 종합적으로 고려하여 당사자들의 의사가 합치되었다고 추정하는 법리입니다. 즉 리모델링 공사처럼 변동성이 큰 작업에서 발주자가 추가 공사 내역을 알면서도 별다른 이의 없이 진행되도록 두었다면 나중에 추가공사비 지급을 거부하기 어려울 수 있다는 점을 시사합니다. 공사 완료 후 하자가 발생한 경우 발주자는 시공사에게 하자의 보수를 청구할 수 있습니다. 만약 보수가 불가능하거나 시공사가 보수를 이행하지 않는 경우 발주자는 하자보수에 필요한 비용을 손해배상으로 청구할 수 있으며 이 손해배상 채권으로 시공사의 공사대금 채권과 상계할 수 있습니다. 여기서는 하자를 보수하는 데 드는 비용 4,498,872원을 인정하여 상계가 이루어졌습니다. 건설산업기본법 제28조 제1항은 건설공사의 하자담보책임 기간을 규정하고 있으나 이 조항은 ‘건설업 등록을 한 건설사업자’에게만 적용됩니다. 건설산업기본법 제2조에 따르면 원고(주식회사 A)는 이 법에 따른 건설업 등록을 하지 않았으므로 법원은 원고가 이 법이 정한 하자담보책임 기간(3년 미만 공사의 경우)을 주장하며 책임을 회피할 수 없다고 보았습니다. 따라서 미등록 사업자가 공사를 수행한 경우 하자보수 책임에 있어 이 법의 보호를 받기 어렵다는 점을 명확히 합니다.
인테리어 또는 건축 공사 계약 시에는 모든 추가 및 변경 사항에 대해 반드시 서면으로 합의하고 명확한 근거를 남겨야 합니다. 구두 합의는 추후 분쟁 발생 시 입증이 어렵습니다. 계약서에 포함되지 않은 추가 공사가 불가피하게 발생할 경우 공사 착수 전 반드시 추가 공사 내역, 비용, 공사 기간 등에 대해 발주자와 시공사 간의 명확한 합의를 문서화해야 합니다. 공사 과정에서 하자가 발생하거나 예상되는 경우 즉시 사진이나 영상 등의 증거를 남기고 서면으로 시공사에 통보하여 보수를 요청해야 합니다. 이때 하자 내역을 최대한 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다. 공사대금 지급 전에 공사 내용이 계약대로 진행되었는지 하자는 없는지 꼼꼼히 확인하고 필요한 경우 제3자의 도움을 받아 검토하는 것이 중요합니다. 건설업 등록 여부는 하자담보책임 기간과 같은 법적 의무에 영향을 미칠 수 있으므로 시공사의 자격 여부를 미리 확인하는 것이 필요합니다.
