부동산 매매/소유권
원고들이 피고에게 임대한 상가 건물의 임대차 계약이 피고의 3기 이상 차임 연체로 인해 적법하게 종료되었음을 확인하고, 피고는 원고들로부터 임대차 보증금에서 미지급 차임, 관리비, 부당이득금 등을 공제한 잔액을 지급받음과 동시에 건물을 인도하라는 판결입니다.
원고들은 2019년 5월 28일 피고에게 이 사건 건물을 임대차 보증금 3억 원, 월 차임 2,300만 원(부가세 별도), 관리비 120만 원(부가세 별도)으로 정하여 임대했습니다. 이 계약은 묵시적으로 갱신되어 계약 기간이 2022년 7월 3일까지 연장되었습니다. 피고는 이 건물에서 한의원을 운영해 왔습니다.
2022년 5월 9일 기준으로 피고는 2022년 1월부터 4월까지의 차임과 관리비 합계 8,682만 원을 지급하지 않았습니다. 당시 월 차임과 관리비의 총액은 2,662만 원((2,300만 원x1.1)+(120만 원x1.1))으로, 3기분 차임액은 7,986만 원이었습니다.
원고들은 피고가 3기분 차임액을 초과하는 금액을 연체한 사실을 근거로, 2022년 5월 19일 피고에게 임대차 계약 갱신을 거절한다는 내용증명을 발송했고, 이는 피고에게 송달되었습니다.
피고는 2022년 5월 20일 기준으로 연체된 차임과 관리비가 3기분 차임액에 미치지 못한다며 갱신 거절이 부당하다고 주장했습니다. 그러나 법원은 갱신 거절 통지 시점인 2022년 5월 9일 기준으로 이미 3기분 이상 연체되었으므로 갱신 거절은 유효하다고 판단했습니다.
이후 피고는 일부 연체금을 변제하고, 원고들은 미지급 차임, 관리비, 지연손해금 및 계약 종료 후 부당이득금을 임대차 보증금에서 공제해야 한다고 주장했으며, 피고는 건물 인도와 보증금 반환이 동시 이행되어야 한다고 주장했습니다.
임차인의 3기 이상 차임 연체를 이유로 한 임대인의 계약 갱신 거절의 적법성과 계약 종료에 따른 건물 인도 의무, 그리고 임대차 보증금 반환 의무와 건물 인도 의무의 동시 이행 관계 및 임대차 보증금에서 연체 차임, 관리비, 부당이득금과 그 지연손해금을 공제하는 변제 충당 내역이 주요 쟁점입니다.
피고는 원고들로부터 임대차 보증금 3억 원에서 2022년 10월 22일부터 건물 인도 완료일까지 월 2,662만 원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고들에게 건물을 인도해야 합니다. 원고들의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 각자 부담합니다. 제1항은 가집행할 수 있습니다.
법원은 임차인(피고)의 3기 이상 차임 연체를 인정하여 임대인(원고)의 계약 갱신 거절이 정당하다고 판단하였고, 이에 따라 임대차 계약이 종료되었으므로 임차인은 건물을 인도할 의무가 있다고 보았습니다. 다만, 건물 인도 의무와 임대차 보증금 반환 의무는 동시 이행 관계에 있음을 명확히 하고, 보증금에서 연체액 및 부당이득금을 정산한 후 잔액을 지급하라는 조건을 붙였습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 임차인이 3기분 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다. 본 사안에서 피고가 2022년 5월 9일 기준으로 3기분 차임을 초과하여 연체한 사실이 있었으므로, 원고들의 갱신 거절은 적법하다고 판단되었습니다.
대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결은 임차인이 계약 갱신 거절 통보 시점에 이미 3기분 이상 차임을 연체한 경우, 그 이후 일부 변제를 통해 연체액이 3기분 미만으로 줄어들었더라도 임대인의 갱신 거절권 행사에는 영향을 미치지 않는다는 법리를 재확인했습니다. 이는 갱신 거절 당시의 연체 사실이 중요함을 강조합니다.
민법 제536조의 동시이행의 항변권에 따라, 임대차 계약 종료 시 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 임대차 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 피고는 원고들이 임대차 보증금에서 공제할 금액을 제외한 잔액을 지급받음과 동시에 건물을 인도할 의무를 부담합니다.
민법 제741조의 부당이득 반환 의무에 따라, 임대차 계약 종료 후에도 임차인이 건물을 점유하며 사용 수익하는 경우, 그 점유는 법률상 원인 없는 것이므로, 해당 기간 동안의 월 차임 상당액을 임대인에게 부당이득으로 반환해야 합니다. 이는 임대차 보증금에서 공제될 수 있습니다.
상가 임대차 계약에서 임차인은 3기분 차임을 연체할 경우 계약 갱신 요구권을 행사할 수 없으며, 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 따라서 차임 연체가 발생하지 않도록 각별히 주의해야 합니다.
임대인이 차임 연체를 이유로 계약 갱신 거절 의사를 통지한 후 임차인이 일부 연체금을 변제하여 연체액이 3기분 미만이 되더라도, 이미 발생한 계약 갱신 거절의 효력에는 영향이 없습니다. 임대인의 계약 갱신 거절은 통보 당시의 연체 사실을 기준으로 판단됩니다.
임대차 계약이 종료되면 임차인의 건물 인도 의무와 임대인의 임대차 보증금 반환 의무는 동시에 이행되어야 합니다. 임대인은 보증금에서 미지급 차임, 관리비, 연체료, 명도 지연에 따른 부당이득금 등을 공제한 잔액을 임차인에게 반환합니다.
임차인이 계약 종료 후에도 건물을 인도하지 않고 점유를 계속하는 경우, 해당 기간 동안의 월 차임 상당액을 부당이득으로 임대인에게 지급해야 할 의무가 있으며, 이는 임대차 보증금에서 공제될 수 있습니다.
차임 연체 시 연체 이자율은 계약서에 명시된 바에 따르며, 본 사안에서는 연 18%가 적용되었습니다. 계약서에 명시되지 않은 경우 민법에서 정한 법정 이율이 적용됩니다.
변제 충당은 임차인이 여러 채무(연체 차임, 관리비, 지연손해금 등)를 부담하고 있고 변제액이 모든 채무를 갚기에 부족할 때, 법률 또는 당사자의 의사에 따라 어떤 채무부터 변제된 것으로 볼 것인지를 정하는 법리입니다. 법원은 일반적으로 기발생한 지연손해금에 먼저 충당하고 이후 원금에 충당하는 등의 순서로 계산합니다.
