부동산 매매 관련 법제

「공인중개사법」에서는 부동산 중개업체와의 계약에 대해 규정하고 있습니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에서는 부동산거래 신고 및 토지거래계약의 허가구역에 대한 사항을, 「부동산등기법」 및 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에서는 부동산 소유권이전등기 및 명의신탁약정의 금지에 대해 규정하고 있습니다. 「소득세법」, 「주택법」 및 「토지이용규제 기본법」 등에서는 지정지역, 투기과역지구 및 지역·지구 등의 신설에 대한 규제와 주택거래 신고에 대해 규정하고 있습니다.

부동산 개업공인중개사 선정

• 부동산 개업공인중개사의 개념

  • "부동산 개업공인중개사”란 다른 사람의 의뢰에 의해 일정한 보수를 받고 중개대상물에 대해 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 중개사무소의 개설등록을 한 사람을 말합니다(「공인중개사법」 제2조제1호, 제3호 및 제4호).

• 중개보수 및 실비 지불

  • 중개의뢰인은 중개업무에 관해 부동산 개업공인중개사에게 소정의 중개보수를 지불해야 합니다(「공인중개사법」 제32조제1항 본문).

  • 중개의뢰인은 부동산 개업공인중개사가 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요한 실비를 지불해야 합니다(「공인중개사법」 제32조제2항).

• 부동산 개업공인중개사의 손해배상책임

  • 부동산 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 중개행위 중 중개의뢰인이 입은 재산상의 손해에 대해 배상해야 합니다(「공인중개사법」 제30조제1항).

부동산거래 신고

• 실거래가격보다 낮게 계약서를 작성하는 이중계약의 관행을 없애고 부동산 거래를 투명하게 하기 위해 일정한 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매계약을 체결한 경우 실제 거래가격 등의 사항을 신고해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항).

토지거래계약에 관한 허가구역의 지정

• 국토교통부장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하, "시·도지사"라 함)는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역 및 그러한 우려가 있는 지역에 대하여 다음의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제7조).

  • 허가구역이 둘 이상의 시·도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우: 국토교통부장관이 지정

  • 허가구역이 동일한 시·도 안의 일부지역인 경우: 시·도지사가 지정. 다만, 국가가 시행하는 개발사업 등에 따라 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역은 국토교통부장관이 지정

토지거래계약에 관한 허가

• 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리 포함)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당)하는 계약(예약 포함, 이하 "토지거래계약"이라 함)을 체결하려는 당사자는 공동으로 그 토지의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 허가를 받아야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제1항 전단).

• 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 다음의 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관해서는 허가가 필요하지 않습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제2항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제9조제1항).

부동산 매매계약

• “부동산 매매계약”이란 매도인은 재산권을 상대방에게 이전하고 매수인은 그 대금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다(「민법」 제563조).

• 계약의 당사자 사이에 특별한 약정이 없으면 매도인은 매수인에게 매매의 목적이 된 부동산을 이전해야 하고 이와 동시에 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 합니다(「민법」 제568조).

부동산등기부의 확인

• 부동산등기부의 개념 및 구성

  • “부동산등기부”란 전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것으로 토지등기부(土地登記簿)와 건물등기부(建物登記簿)가 있습니다(「부동산등기법」 제2조제1호 및 제14조제1항).

• 부동산등기사항의 열람 및 발급

  • 누구든지 수수료를 내면 등기기록 사항의 전부 또는 일부를 등기소에서 서면으로 또는 대법원 인터넷등기소를 통해 전자적 방법으로 열람 및 발급받을 수 있습니다(「부동산등기법」 제19조제1항).

부동산 소유권이전등기

• 부동산 매매계약이 체결된 경우 매도인은 매수인에게 부동산 소유권을 이전할 의무를 지게 됩니다(「부동산등기법」 제23조제1항 참조).

부동산 명의신탁

• 명의신탁의 개념

  • “명의신탁약정”이란 부동산에 관한 소유권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자(이하 “실권리자”라 함)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기 포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정(위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우 포함)을 말합니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조제1호).

• 명의신탁약정 및 등기의 효과

  • 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제3조제1항).

  • 명의신탁약정은 무효이므로 명의신탁약정에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제1항 및 제2항 본문).

지정지역(투기지역)지정규제

• 국토교통부장관이 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정 요청(관계 중앙행정기관의 장이 국토교통부장관을 경유하여 요청하는 경우 포함)하는 경우에 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정지역(투기지역)을 지정합니다(「소득세법」 제104조의2제1항 및 「소득세법 시행령」 제168조의3제1항).

양도소득세

• “양도소득세”란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 그 자산이 유상으로 이전되는 경우 부과되는 세금을 말하며, 매도인이 부동산을 매매한 경우 양도소득세를 납부해야 합니다(「소득세법」 제88조제1호 참조).

투기과열지구규제

• 국토교통부장관 또는 시·도지사는 주택가격의 안정을 위해 필요하다고 인정되는 경우 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 주택정책심의위원회(시·도지사의 경우에는 시·도 주택정책심의위원회)의 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정합니다(「주택법」 제63조제1항 전단).

취득세

• “취득세”란 부동산의 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우 제외), 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득에 대해 부과되는 세금을 말하며, 매수인이 부동산을 매매한 경우 취득세를 납부해야 합니다(「지방세법」 제6조제1호 및 제7조).

지역·지구 등의 신설 제한 등

• “지역·지구 등”이란 지역·지구·구역·권역·단지·도시·군계획시설 등 명칭에 관계없이 개발행위를 제한하거나 토지이용과 관련된 인가·허가 등을 받도록 하는 등 토지의 이용 및 보전에 관한 제한을 하는 일단(一團)의 토지(토지와 연접한 해수면으로 토지와 같이 제한되는 경우에는 해수면 포함)를 말하며 일정한 경우를 제외하고는 지역·지구 등을 신설할 수 없습니다(「토지이용규제 기본법」 제2조제1호 및 제5조).

토지이용계획확인서 확인

• “토지이용계획확인서”란 지역·지구 등의 지정내용, 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정 여부 등을 알 수 있는 서류로서 토지이용계획확인서를 통해 해당 부동산의 용도지역·용도지구, 앞으로의 개발계획수립 여부 등을 확인할 수 있습니다(「토지이용규제 기본법」 제10조).