편의점 입점 약속 불이행으로 인한 상가 분양 해제 및 위약금 판결

원고는 피고 C(사업시행자)와 피고 B(신탁회사)가 진행하는 상가 분양사업에서 특정 호실(F호)을 분양받았습니다. 분양 계약 당시, F호에 G 편의점 입점이 확정되었으며 보증금 7000만 원, 월 차임 360만 원이 보장된다는 설명을 들었고, 특약사항으로 'G 편의점 임차계약 불발 시 계약 해지'가 명시되었습니다. 원고는 계약금 101,343,580원을 지급하고 사업자등록을 마쳤으나, 피고 C과 분양대행사는 약 4개월 뒤 G 편의점이 F호가 아닌 다른 호실(H호)에 입점하게 되었다며 원고에게 계약 해지를 요청했습니다. 결국 F호에는 G 편의점 입점이 불가능해졌고, 원고는 소송을 제기하여 분양계약 해제 및 위약금 반환을 청구했습니다. 법원은 피고 C과 B의 공동 책임을 인정하여 원고의 계약금 반환 및 위약금 청구를 받아들였으나, 시공사인 피고 D에 대한 청구와 원고가 주장한 특별손해는 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 이 사건 상가의 특정 호실을 분양받은 사람
• 피고 B 주식회사: 분양 사업의 시행을 신탁받아 진행한 신탁회사이자 분양사업자
• 피고 주식회사 C: 이 사건 상가 분양사업의 실질적인 사업시행자
• 피고 D 주식회사: 이 사건 건물의 신축 공사를 담당한 시공사
• G 편의점: 분양 계약 시 특정 호실에 입점하기로 약정되었던 편의점 브랜드

분쟁 상황

부동산 분양 계약 시 특정 상점의 입점을 조건으로 계약을 체결했으나, 분양사업자 측의 사유로 해당 상점 입점이 무산되면서 계약이행 불능 상태가 발생했습니다. 이에 분양을 받은 사람이 계약 해지를 요구하고 기지급한 분양대금과 위약금 반환을 청구했으나, 분양사업자 측은 자신들의 귀책사유가 아니며 위약금 지급 대상이 아니라고 주장하며 분쟁이 발생했습니다. 특히 신탁회사의 책임 범위와 시공사의 책임 유무도 쟁점이 되었습니다.

핵심 쟁점

G 편의점 입점 약속 불이행이 분양계약 해제 사유가 되는지, 피고 B(신탁회사)가 분양계약 해제 및 위약금 지급에 대한 책임이 있는지, 피고 D(시공사)가 분양계약상 책임을 부담하는지, 원고가 주장한 양도소득세 등 특별손해를 인정할 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고 B 주식회사와 피고 주식회사 C이 공동하여 원고에게 202,687,160원(납부한 계약금 101,343,580원 및 위약금 101,343,580원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 원상회복액에 대해 2021년 12월 24일부터 2022년 5월 16일까지 연 2%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%를, 위약금에 대해서는 2022년 5월 17일부터 다 갚는 날까지 연 12%를 적용했습니다. 원고의 위 피고들에 대한 나머지 청구(특별손해 부분)와 피고 D 주식회사에 대한 청구는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 원고와 피고 B, C 사이의 부분은 위 피고들이 부담하고, 원고와 피고 D 사이의 부분은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 G 편의점 입점 불발이 분양계약의 중요한 사항 위반에 해당하여 계약 해제 사유가 된다고 판단했습니다. 피고 C은 사업시행자로서, 피고 B은 분양사업자로서 계약상 의무 불이행에 대한 책임을 공동으로 부담한다고 보았습니다. 따라서 원고가 납부한 계약금의 반환 및 분양대금의 10%에 해당하는 위약금 총 202,687,160원을 지급하라고 판결했습니다. 다만, 원고가 주장한 주택 매도에 따른 양도소득세 등은 특별손해로서 피고들이 예측할 수 있었다고 보기 어렵다며 배상 청구를 기각했습니다. 시공사인 피고 D은 분양계약상 의무를 부담하지 않는다고 판단하여 원고의 D에 대한 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

채무불이행으로 인한 계약해제 및 손해배상 (민법 제390조, 제543조, 제551조): 이 사건에서 피고 C과 B은 G 편의점 입점이라는 계약상 중요한 의무를 이행하지 않거나 이행할 수 없게 되었고, 이는 채무불이행에 해당합니다. 민법은 채무불이행이 있을 때 채권자(원고)가 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있도록 규정합니다. 특히 계약의 중요한 사항 위반으로 계약 목적을 달성할 수 없게 된 경우 계약을 해제할 수 있으며, 이행거절의 의사표시가 명확할 경우 이행의 최고(독촉) 없이도 해제가 가능합니다. 위약금 약정 (민법 제398조): 계약 당사자 일방의 귀책사유로 계약이 해제된 경우, 분양대금 총액의 10%를 위약금으로 지급하기로 한 특약은 유효하게 인정되었습니다. 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되며, 실제 손해액과 무관하게 약정된 금액을 청구할 수 있습니다. 원상회복 의무 (민법 제548조): 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 부담합니다. 이 경우 원고는 지급했던 계약금을 돌려받을 권리가 있으며, 피고들은 이를 지급할 의무가 있습니다. 법원은 납부대금 반환 시 연 2% 이율을 적용하도록 한 계약 조항을 인정했습니다. 지연손해금 (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조): 채무자는 금전 채무의 이행을 지체한 경우 지연손해금을 지급해야 합니다. 판결에서는 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율을 적용하도록 하여, 법정 이율보다 높은 이율로 지연손해금을 부과했습니다. 특별손해 (민법 제393조 제2항): 특별손해는 채무불이행으로 인해 통상 발생하는 손해(통상손해) 외에 특별한 사정으로 인해 발생한 손해를 의미합니다. 이러한 특별손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상 책임이 있습니다. 원고가 주장한 주택 매도에 따른 양도소득세는 특별손해에 해당하나, 피고들이 이를 알았거나 알 수 있었다는 증거가 없었으므로 배상 청구가 기각되었습니다. 신탁회사의 책임 (신탁법, 분양계약 특약): 신탁회사는 일반적으로 수탁자로서 신탁재산 범위 내에서 책임을 지는 경우가 많습니다. 그러나 이 사건 분양계약에서는 피고 B이 분양사업자의 지위에 있었고, 계약 해제 및 위약금 지급 주체로 명시되어 있어 공동 책임이 인정되었습니다. 다만, 신탁재산 한도를 초과하는 책임에 대한 증거는 없었습니다. 시공사의 계약상 의무: 시공사는 일반적으로 도급계약에 따라 건물의 신축 공사를 담당하는 주체입니다. 분양 계약의 당사자가 아니므로, 특별한 약정이 없는 한 분양 계약상 의무(편의점 입점 등)를 부담하지 않습니다.

참고 사항

부동산 분양 계약 시 특정 시설이나 업종의 입점을 조건으로 한다면, 해당 내용이 계약서 특약사항에 명확히 기재되어야 합니다. 특약사항은 구체적으로 어떤 조건일 때 계약을 해지할 수 있는지, 위약금 발생 여부 및 금액 등도 상세히 명시하는 것이 중요합니다. 분양 설명 자료나 구두 설명만으로는 법적 효력을 주장하기 어려울 수 있으니 모든 중요한 약속은 계약서에 반드시 포함시켜야 합니다. 계약 해제 시 위약금 조항이 있는 경우, 일반적으로 계약금의 10%를 위약금으로 정하는 경우가 많습니다. 신탁회사가 분양사업에 관여하는 경우, 신탁계약의 내용 및 분양계약서상의 신탁회사의 지위를 확인하여 책임 소재를 명확히 파악하는 것이 필요합니다. 특별손해(예: 다른 자산 매각으로 인한 세금 발생 등)는 상대방이 그러한 손해 발생을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상받을 수 있으므로, 관련 손해가 예상된다면 미리 상대방에게 고지하고 계약서에 명시하는 것을 고려해야 합니다.