기타 부동산 · 기타 민사사건
원고 A는 피고 C로부터 집합건물 한 호실을 5억 3천여만원에 매수하면서 '6층 전체에 병원이 입점하지 않을 경우 계약을 취소하고 매매대금을 반환한다'는 특약을 맺었습니다. A는 매매대금을 지급하고 소유권이전등기를 마쳤으나, 6층에 병원이 실제로 들어오지 않았고, A가 병원 입점을 전제로 임대한 임차인 E와의 계약도 해지되었습니다. 이에 A는 C에게 매매대금 반환 및 위약금 지급을 청구했고, 법원은 특약의 해제조건이 성취되었다고 보아 피고에게 매매대금 537,289,000원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 다만 위약금 청구는 기각되었습니다.
원고 A는 피고 C로부터 집합건물 내 상가를 매수하면서, 6층 전체에 병원이 들어오지 않으면 계약을 취소하고 매매대금을 돌려받기로 하는 특약을 맺었습니다. 원고는 매매대금을 모두 지급하고 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 그러나 6층에는 병원이 들어오지 않았고, 원고가 병원 입점을 전제로 체결했던 임대차 계약마저 임차인의 차임 미지급과 영업 부진으로 인해 해지되자, 원고는 피고에게 특약에 따라 매매대금 반환 및 위약금을 요구하며 소송을 제기했습니다.
이 사건 매매계약에 '집합건물 6층 전층에 병원이 입점하지 않을 경우 계약을 취소하고 매매대금을 반환한다'는 특약이 해제조건으로 유효한지 여부, 위 해제조건이 성취되었는지 여부, 매도인인 피고가 병원 입점 의무를 부담하는지 여부 및 채무불이행으로 인한 위약금(손해배상 예정액)을 지급할 의무가 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고 C가 원고 A에게 537,289,000원과 이에 대하여 2022년 6월 30일부터 2023년 11월 10일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고 A의 나머지 청구(위약금 53,000,000원)는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 10%, 피고가 나머지를 부담하도록 결정했습니다.
법원은 이 사건 매매계약에 부가된 '6층 전층에 병원이 들어오지 않을 경우 계약을 취소하고 매매대금을 반환한다'는 특약이 유효한 해제조건이며, 실제 병원이 입점하지 않아 이 조건이 성취되었다고 판단했습니다. 따라서 매매대금 반환 의무를 인정했으나, 피고가 병원 입점을 보장하거나 적극적인 의무를 부담한다고 보기 어렵고 채무불이행으로 볼 수 없으므로 위약금 청구는 기각했습니다.
민법 제398조 제2항 (손해배상액의 예정): '손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.' 이 조항은 채무불이행으로 인한 손해배상액을 미리 정해둔 경우에 적용됩니다. 본 사건에서는 '6층 전층 병원 입점'이라는 조건이 성취되지 않아 계약이 취소되었는데, 이는 매도인 피고의 채무불이행으로 보기 어렵다고 판단되어 이 조항에 따른 위약금(계약금 상당액) 청구는 인정되지 않았습니다. 즉, 계약의 해제조건이 성취되어 계약이 실효된 것과 매도인이 계약 내용을 이행하지 않은 채무불이행은 구별되며, 채무불이행이 아닌 단순 조건 불성취의 경우에는 별도의 손해배상 약정이 없는 한 손해배상 예정액이 적용되지 않을 수 있다는 법리를 보여줍니다. 해제조건부 법률행위는 법률행위의 효력이 장래의 불확실한 사실의 발생 여부에 따라 소멸하는 것을 의미합니다. 이 사건에서는 '6층 전층에 병원이 들어오지 않는 것'이 해제조건으로, 이 조건이 성취될 경우 매매계약의 효력이 사라지고, 매도인은 매매대금을 반환할 의무를 지게 됩니다. 본 사건에서 법원은 단순히 임대차 계약이 체결된 것만으로는 '병원이 들어온 것'으로 볼 수 없다고 판단하여 해제조건이 성취되었다고 보았습니다. 지연손해금은 채무자가 채무의 이행을 지체할 경우, 채권자에게 발생하는 손해를 배상하기 위해 지급하는 금전입니다. 본 사건에서는 매매대금 반환 의무의 이행기(특약상 60일 경과 후) 다음 날부터 법정 이율(연 5%)과 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율(연 12%)을 적용하여 지연손해금 지급을 명했습니다.
계약 시 특정 조건(예: 특정 업종 입점)이 충족되어야만 계약의 효력이 유지되거나 발생하도록 하려면 '해제조건' 또는 '정지조건'으로 명확하게 기재해야 합니다. 이때 조건의 내용, 성취 여부 판단 기준, 조건 불성취 시의 효과(예: 매매대금 반환, 계약 취소 등)를 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 특정 조건의 이행 기한이 정해져 있지 않은 경우, 사회통념상 합리적인 기간 내에 조건이 성취되지 않으면 조건 불성취로 인정될 수 있습니다. 가능하면 명확한 기한을 설정하는 것이 좋습니다. 조건의 성취 여부를 판단할 때, 단순히 관련 계약이 체결된 것만으로는 부족하며, 실제 조건이 의도하는 바(예: '병원이 들어오는 것'은 실제 병원 영업 개시)가 이루어져야 한다고 해석될 수 있습니다. 계약서에 '채무불이행 시 계약금 상당액을 손해배상 예정액으로 한다'는 조항(위약금 조항)이 있더라도, 특정 조건 불성취로 인한 계약 해제나 취소는 채무불이행과는 다른 문제이므로, 위약금 조항이 자동으로 적용되지 않을 수 있습니다. 채무불이행을 전제로 손해배상을 청구하려면 매도인에게 계약상 의무가 있고, 그 의무를 위반했음을 입증해야 합니다. 조건 성취로 인한 매매대금 반환 의무의 이행기는 특약에서 정한 협의 기간(최대 60일)을 고려하여 판단될 수 있으며, 명확한 협의가 없었다면 조건 성취 후 합리적인 기간이 지난 후로 이행기가 정해질 수 있습니다.
