공기녕 변호사

편의점 입점 약속 불이행으로 인한 상가 분양 해제 및 위약금 판결

원고는 피고 C(사업시행자)와 피고 B(신탁회사)가 진행하는 상가 분양사업에서 특정 호실(F호)을 분양받았습니다. 분양 계약 당시, F호에 G 편의점 입점이 확정되었으며 보증금 7000만 원, 월 차임 360만 원이 보장된다는 설명을 들었고, 특약사항으로 'G 편의점 임차계약 불발 시 계약 해지'가 명시되었습니다. 원고는 계약금 101,343,580원을 지급하고 사업자등록을 마쳤으나, 피고 C과 분양대행사는 약 4개월 뒤 G 편의점이 F호가 아닌 다른 호실(H호)에 입점하게 되었다며 원고에게 계약 해지를 요청했습니다. 결국 F호에는 G 편의점 입점이 불가능해졌고, 원고는 소송을 제기하여 분양계약 해제 및 위약금 반환을 청구했습니다. 법원은 피고 C과 B의 공동 책임을 인정하여 원고의 계약금 반환 및 위약금 청구를 받아들였으나, 시공사인 피고 D에 대한 청구와 원고가 주장한 특별손해는 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 이 사건 상가의 특정 호실을 분양받은 사람 - 피고 B 주식회사: 분양 사업의 시행을 신탁받아 진행한 신탁회사이자 분양사업자 - 피고 주식회사 C: 이 사건 상가 분양사업의 실질적인 사업시행자 - 피고 D 주식회사: 이 사건 건물의 신축 공사를 담당한 시공사 - G 편의점: 분양 계약 시 특정 호실에 입점하기로 약정되었던 편의점 브랜드 ### 분쟁 상황 부동산 분양 계약 시 특정 상점의 입점을 조건으로 계약을 체결했으나, 분양사업자 측의 사유로 해당 상점 입점이 무산되면서 계약이행 불능 상태가 발생했습니다. 이에 분양을 받은 사람이 계약 해지를 요구하고 기지급한 분양대금과 위약금 반환을 청구했으나, 분양사업자 측은 자신들의 귀책사유가 아니며 위약금 지급 대상이 아니라고 주장하며 분쟁이 발생했습니다. 특히 신탁회사의 책임 범위와 시공사의 책임 유무도 쟁점이 되었습니다. ### 핵심 쟁점 G 편의점 입점 약속 불이행이 분양계약 해제 사유가 되는지, 피고 B(신탁회사)가 분양계약 해제 및 위약금 지급에 대한 책임이 있는지, 피고 D(시공사)가 분양계약상 책임을 부담하는지, 원고가 주장한 양도소득세 등 특별손해를 인정할 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B 주식회사와 피고 주식회사 C이 공동하여 원고에게 202,687,160원(납부한 계약금 101,343,580원 및 위약금 101,343,580원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 원상회복액에 대해 2021년 12월 24일부터 2022년 5월 16일까지 연 2%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%를, 위약금에 대해서는 2022년 5월 17일부터 다 갚는 날까지 연 12%를 적용했습니다. 원고의 위 피고들에 대한 나머지 청구(특별손해 부분)와 피고 D 주식회사에 대한 청구는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 원고와 피고 B, C 사이의 부분은 위 피고들이 부담하고, 원고와 피고 D 사이의 부분은 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 G 편의점 입점 불발이 분양계약의 중요한 사항 위반에 해당하여 계약 해제 사유가 된다고 판단했습니다. 피고 C은 사업시행자로서, 피고 B은 분양사업자로서 계약상 의무 불이행에 대한 책임을 공동으로 부담한다고 보았습니다. 따라서 원고가 납부한 계약금의 반환 및 분양대금의 10%에 해당하는 위약금 총 202,687,160원을 지급하라고 판결했습니다. 다만, 원고가 주장한 주택 매도에 따른 양도소득세 등은 특별손해로서 피고들이 예측할 수 있었다고 보기 어렵다며 배상 청구를 기각했습니다. 시공사인 피고 D은 분양계약상 의무를 부담하지 않는다고 판단하여 원고의 D에 대한 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 채무불이행으로 인한 계약해제 및 손해배상 (민법 제390조, 제543조, 제551조): 이 사건에서 피고 C과 B은 G 편의점 입점이라는 계약상 중요한 의무를 이행하지 않거나 이행할 수 없게 되었고, 이는 채무불이행에 해당합니다. 민법은 채무불이행이 있을 때 채권자(원고)가 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있도록 규정합니다. 특히 계약의 중요한 사항 위반으로 계약 목적을 달성할 수 없게 된 경우 계약을 해제할 수 있으며, 이행거절의 의사표시가 명확할 경우 이행의 최고(독촉) 없이도 해제가 가능합니다. 위약금 약정 (민법 제398조): 계약 당사자 일방의 귀책사유로 계약이 해제된 경우, 분양대금 총액의 10%를 위약금으로 지급하기로 한 특약은 유효하게 인정되었습니다. 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되며, 실제 손해액과 무관하게 약정된 금액을 청구할 수 있습니다. 원상회복 의무 (민법 제548조): 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 부담합니다. 이 경우 원고는 지급했던 계약금을 돌려받을 권리가 있으며, 피고들은 이를 지급할 의무가 있습니다. 법원은 납부대금 반환 시 연 2% 이율을 적용하도록 한 계약 조항을 인정했습니다. 지연손해금 (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조): 채무자는 금전 채무의 이행을 지체한 경우 지연손해금을 지급해야 합니다. 판결에서는 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율을 적용하도록 하여, 법정 이율보다 높은 이율로 지연손해금을 부과했습니다. 특별손해 (민법 제393조 제2항): 특별손해는 채무불이행으로 인해 통상 발생하는 손해(통상손해) 외에 특별한 사정으로 인해 발생한 손해를 의미합니다. 이러한 특별손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상 책임이 있습니다. 원고가 주장한 주택 매도에 따른 양도소득세는 특별손해에 해당하나, 피고들이 이를 알았거나 알 수 있었다는 증거가 없었으므로 배상 청구가 기각되었습니다. 신탁회사의 책임 (신탁법, 분양계약 특약): 신탁회사는 일반적으로 수탁자로서 신탁재산 범위 내에서 책임을 지는 경우가 많습니다. 그러나 이 사건 분양계약에서는 피고 B이 분양사업자의 지위에 있었고, 계약 해제 및 위약금 지급 주체로 명시되어 있어 공동 책임이 인정되었습니다. 다만, 신탁재산 한도를 초과하는 책임에 대한 증거는 없었습니다. 시공사의 계약상 의무: 시공사는 일반적으로 도급계약에 따라 건물의 신축 공사를 담당하는 주체입니다. 분양 계약의 당사자가 아니므로, 특별한 약정이 없는 한 분양 계약상 의무(편의점 입점 등)를 부담하지 않습니다. ### 참고 사항 부동산 분양 계약 시 특정 시설이나 업종의 입점을 조건으로 한다면, 해당 내용이 계약서 특약사항에 명확히 기재되어야 합니다. 특약사항은 구체적으로 어떤 조건일 때 계약을 해지할 수 있는지, 위약금 발생 여부 및 금액 등도 상세히 명시하는 것이 중요합니다. 분양 설명 자료나 구두 설명만으로는 법적 효력을 주장하기 어려울 수 있으니 모든 중요한 약속은 계약서에 반드시 포함시켜야 합니다. 계약 해제 시 위약금 조항이 있는 경우, 일반적으로 계약금의 10%를 위약금으로 정하는 경우가 많습니다. 신탁회사가 분양사업에 관여하는 경우, 신탁계약의 내용 및 분양계약서상의 신탁회사의 지위를 확인하여 책임 소재를 명확히 파악하는 것이 필요합니다. 특별손해(예: 다른 자산 매각으로 인한 세금 발생 등)는 상대방이 그러한 손해 발생을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상받을 수 있으므로, 관련 손해가 예상된다면 미리 상대방에게 고지하고 계약서에 명시하는 것을 고려해야 합니다.

임대주택 계약금 반환 판결

원고 A는 피고 B 주식회사와 임대주택 임대차계약을 체결하고 1차 계약금 201,400,000원을 지급했습니다. 원고가 2차 계약금을 지급하지 못하자 피고는 계약을 해제하고 1차 계약금이 피고에게 귀속된다고 주장하며 반환을 거부했습니다. 이에 원고는 임대차계약서의 위약금 특약이 약관규제법상 불공정한 약관에 해당하므로 무효라며 계약금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 해당 특약이 고객에게 부당하게 불리하고 과중한 손해배상 의무를 부과하는 약관 조항이므로 무효라고 판단하고 피고에게 1차 계약금 전액과 이자를 반환하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 'D' 임대주택을 임차하려다 계약을 해제당하고 이미 지급한 계약금의 반환을 청구한 사람. - 피고 B 주식회사: 서울 용산구 일대에서 'D'이라는 임대주택 분양사업을 하는 사업자로서 원고와 임대차 계약을 맺고 계약금 반환을 거부한 회사. ### 분쟁 상황 2009년 3월 3일, 원고 A는 피고 B 주식회사와 'D' 임대주택 124동 1201호를 임대보증금 2,014,100,000원, 월 차임 3,429,000원에 임대차기간 5년으로 하는 계약을 체결하고, 당일 1차 계약금 201,400,000원을 지급했습니다. 임대차계약서에는 임차인이 계약상의 의무를 이행하지 않을 경우 이미 지급한 계약금이 임대인에게 귀속된다는 내용의 특약이 포함되어 있었습니다. 원고 A가 약정된 2차 계약금을 지급기일까지 납부하지 못하자, 피고 B 주식회사는 2009년 9월 23일 원고에게 임대차계약 해제를 통보하고, 이미 지급받은 1차 계약금이 피고에게 확정적으로 귀속되었다고 주장하며 반환을 거부했습니다. 이에 원고 A는 해당 위약금 특약이 약관규제법에 위반되어 무효이므로, 피고는 1차 계약금 전액을 반환해야 한다고 주장하며 소송을 제기하기에 이르렀습니다. ### 핵심 쟁점 임대차 계약서의 위약금 특약이 약관규제법상 고객에게 부당하게 불리하거나 과중한 손해배상 의무를 부담시키는 불공정한 약관에 해당하는지 여부 및 그에 따른 계약금 반환 의무의 발생 여부가 주요 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B 주식회사는 원고 A에게 201,410,000원과 이에 대하여 2009년 3월 3일부터 2011년 6월 17일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 이자 또는 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 재판부는 이 사건 임대차계약서의 위약금 조항이 피고가 다수의 임차인과 계약하기 위해 미리 마련해둔 '약관'에 해당한다고 보았습니다. 임대보증금의 10%를 위약금으로 정한 해당 특약은 임대차 계약의 본질, 피고가 입을 실제 손해의 규모, 공정거래위원회의 관련 결정 및 표준임대차계약서의 위약금 기준 등 여러 사정을 종합적으로 고려할 때, 고객인 원고에게 부당하게 불리하고 과중한 손해배상 의무를 지우는 조항이라고 판단했습니다. 따라서 이 특약은 약관규제법 제6조(신의성실의 원칙 위반) 및 제8조(과중한 손해배상 의무 부과)에 위반되어 무효라고 선고했습니다. 또한, 이러한 불공정한 약관 조항의 일부를 감액하여 효력을 유지시키는 것은 약관규제법의 입법 취지에 어긋나 허용할 수 없으므로, 피고는 원상회복으로 원고에게 1차 계약금 전액을 반환해야 한다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 사건은 주로 '약관의 규제에 관한 법률(약관규제법)'의 적용 여부와 그 내용에 따라 판결이 이루어졌습니다. 관련 법령과 법리는 다음과 같습니다. * **약관규제법 제2조(정의)**​: 이 조항은 '약관'을 '그 명칭이나 형태 또는 범위에 상관없이 계약의 한쪽 당사자가 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것'으로 정의합니다. 본 사건에서 피고 B 주식회사가 다수의 임차인과 임대차계약을 체결하기 위해 미리 준비해둔 계약서는 이 정의에 부합하여 약관으로 인정되었습니다. * **약관규제법 제6조(일반원칙)**​: 이 조항은 '신의성실의 원칙을 위반하여 공정성을 잃은 약관 조항은 무효'라고 규정하며, 특히 '고객에게 부당하게 불리한 조항'은 공정성을 잃은 것으로 추정합니다. 재판부는 임대차 계약의 특성상 임대보증금은 반환되어야 할 성격의 금액인데도 그 10%에 해당하는 2억 원이 넘는 금액을 위약금으로 정한 것은 원고에게 지나치게 불리하다고 판단하여 이 조항에 따라 무효로 보았습니다. * **약관규제법 제8조(손해배상액의 예정)**​: 이 조항은 '고객에게 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상 의무를 부담시키는 약관 조항은 무효'로 한다고 규정합니다. 본 사건의 위약금 조항은 임대보증금의 10%라는 매우 큰 금액으로, 피고의 실제 손해에 비해 훨씬 과중한 손해배상 의무를 원고에게 부담시키는 것이므로, 이 조항에 따라서도 무효로 판단되었습니다. 법원은 불공정한 약관 조항의 경우 일부 감액하여 효력을 유지시키는 것이 아니라, 조항 전체를 무효로 함으로써 불공정한 약관을 작성한 사업자에게 경각심을 주고 소비자를 보호하려는 약관규제법의 취지를 강조했습니다. ### 참고 사항 임대차 계약이나 주택 분양 계약 시에는 반드시 계약서 내용을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 특히 계약금의 성격, 위약금 조항, 계약 해제 시의 책임 범위 등은 일반인에게 불리하게 작용할 수 있으므로 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 만약 사업자가 다수의 고객과 계약을 체결하기 위해 미리 정해둔 일정한 형식의 계약 조항(약관)이라면, 약관규제법의 적용을 받을 수 있습니다. 계약 내용 중 고객에게 부당하게 불리하거나 과중한 손해배상 의무를 부담시키는 조항이 있다면 약관규제법에 따라 무효로 주장할 수 있습니다. 예를 들어, 임대보증금과 같이 추후 반환되어야 할 금액을 과도한 위약금으로 정하는 것은 불공정 약관으로 판단될 가능성이 큽니다. 계약 전 공정거래위원회에서 제정한 표준계약서 등을 참고하여 자신의 계약 내용이 일반적인 기준에서 크게 벗어나지 않는지 비교해 보는 것이 도움이 될 수 있습니다.

개발사업 광고 용역비 미지급 분쟁 사건

광고대행사 A 주식회사가 B 주식회사의 개발사업 광고 용역을 수행했으나 미지급된 대금 81,510,000원에 대해 소송을 제기했습니다. B 주식회사는 개발사업 관련 토지 신탁 및 건축주 지위를 E 주식회사에 넘기면서 광고대행 용역의 발주자 지위도 E 주식회사에 위탁하는 승계계약을 맺었으므로 자신은 책임이 없다고 주장했습니다. 하지만 법원은 E 주식회사의 지급 의무가 특정 계좌의 잔액 범위로 제한되었고, 이미 그 지급 의무를 모두 이행하여 잔액이 없는 상태이므로, 남은 광고대금 지급 의무는 원래 계약 당사자인 B 주식회사에 있다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A 주식회사: 개발사업 광고대행 용역을 수행한 회사 - 피고 주식회사 B: 개발사업의 광고대행 용역을 원고에게 도급한 초기 발주자 - E 주식회사: 개발사업의 토지 신탁 및 건축주 지위를 승계받고 광고대행 용역의 발주자 지위를 위탁받았으나 지급 의무가 제한적이었던 회사 ### 분쟁 상황 B 회사는 A 회사에 개발사업의 광고대행 용역을 맡겼으나 대금 중 일부를 미지급했습니다. 이후 B 회사가 개발사업의 토지 신탁과 건축주 지위를 E 회사에 넘기면서 광고대행 용역의 발주자 지위 또한 E 회사에 위탁하는 승계 계약을 체결했습니다. B 회사는 이 승계 계약으로 인해 광고대금 지급 의무가 E 회사로 넘어갔으므로 자신은 더 이상 책임이 없다고 주장했습니다. 하지만 A 회사는 미지급된 81,510,000원의 광고대금을 받기 위해 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 초기 계약 당사자인 B 주식회사가 광고대행 용역의 발주자 지위를 E 주식회사에 위탁한 이후에도 미지급된 광고대금에 대한 책임을 부담하는지 여부가 쟁점이었습니다. 특히 E 주식회사의 지급 의무가 특정 자금 범위 내로 제한되었을 경우, 그 한도를 넘어선 부분에 대한 책임 소재가 중요하게 다뤄졌습니다. ### 법원의 판단 피고 B 주식회사는 원고 A 주식회사에게 미지급된 광고대금 81,510,000원과 이에 대해 2024년 8월 9일부터 모두 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송 비용은 모두 피고가 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 피고 B 주식회사가 2021년 6월 23일 원고 A 주식회사에게 제주시 D 개발사업의 광고대행 용역을 1,210,000,000원(부가가치세 포함)에 도급했고, A 주식회사가 모든 용역을 수행한 사실을 인정했습니다. 비록 2021년 10월경 원고, 피고, E 주식회사 사이에 광고대행 승계계약이 체결되어 발주자 지위가 E 주식회사로 위탁되었지만, E 주식회사의 의무는 사업비 운영 계좌에 입금된 금액 범위 내로 제한되어 있었습니다. E 주식회사는 이미 1,320,495,599원을 지출하여 계좌 잔액이 0원인 상태로, 지급 의무를 모두 마쳤다고 보았습니다. 따라서 E 주식회사의 지급 의무가 소멸한 이상, 이 부분 미지급 용역대금에 대한 책임은 원래 계약 당사자인 피고 B 주식회사가 부담해야 한다고 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 계약의 당사자 및 책임 (민법 제664조 도급): 계약을 체결한 당사자는 계약 내용에 따라 의무를 이행할 책임이 있습니다. 본 사건에서 B 회사는 A 회사와 광고대행 용역 계약을 체결했으므로, 특별한 사정이 없는 한 용역 대금을 지급할 의무가 있습니다.채무인수 및 면책: 채무인수는 채무자의 채무를 제3자가 인수하는 것을 의미합니다. 그러나 본 사건의 '광고대행승계계약'에서는 E 회사의 의무가 '사업비 운영 계좌에 입금된 금액 범위 내'로 제한되어 있었습니다. 이는 완전한 면책적 채무인수가 아닌, E 회사가 제한된 범위 내에서만 지급 의무를 부담하고 이를 초과하는 부분은 원래의 채무자인 B 회사가 책임을 부담하는 형태로 해석됩니다. 만약 채무인수로 인해 원 채무자가 완전히 면책되려면 명확한 면책 의사가 합의되어야 합니다.지연손해금 (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항): 채무자가 채무를 이행하지 않아 채권자에게 손해가 발생한 경우, 채무자는 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다. 본 사건에서는 원고가 구하는 바에 따라 소장 부본 송달일 다음날인 2024년 8월 9일부터 다 갚는 날까지 '소송촉진 등에 관한 특례법'이 정한 연 12%의 비율에 의한 지연손해금이 적용되었습니다. ### 참고 사항 복잡한 계약 관계에서 제3자에게 채무를 이전하거나 위탁하는 경우, 책임 범위와 한계를 명확히 설정하는 것이 중요합니다. 특히, 채무를 이전받는 측의 지급 의무가 특정 자금 또는 조건으로 제한되는 경우, 원래 채무자의 책임이 완전히 소멸하는지, 아니면 잔여 책임이 남는지 여부를 계약서에 상세히 명시해야 합니다. 만약 새로운 당사자의 지급 의무가 소진되었다면, 최초 계약 당사자가 다시 책임을 지게 될 수 있으므로, 관련 계약 조항을 면밀히 검토하고 잠재적 위험을 미리 파악하는 것이 필요합니다.

편의점 입점 약속 불이행으로 인한 상가 분양 해제 및 위약금 판결

원고는 피고 C(사업시행자)와 피고 B(신탁회사)가 진행하는 상가 분양사업에서 특정 호실(F호)을 분양받았습니다. 분양 계약 당시, F호에 G 편의점 입점이 확정되었으며 보증금 7000만 원, 월 차임 360만 원이 보장된다는 설명을 들었고, 특약사항으로 'G 편의점 임차계약 불발 시 계약 해지'가 명시되었습니다. 원고는 계약금 101,343,580원을 지급하고 사업자등록을 마쳤으나, 피고 C과 분양대행사는 약 4개월 뒤 G 편의점이 F호가 아닌 다른 호실(H호)에 입점하게 되었다며 원고에게 계약 해지를 요청했습니다. 결국 F호에는 G 편의점 입점이 불가능해졌고, 원고는 소송을 제기하여 분양계약 해제 및 위약금 반환을 청구했습니다. 법원은 피고 C과 B의 공동 책임을 인정하여 원고의 계약금 반환 및 위약금 청구를 받아들였으나, 시공사인 피고 D에 대한 청구와 원고가 주장한 특별손해는 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 이 사건 상가의 특정 호실을 분양받은 사람 - 피고 B 주식회사: 분양 사업의 시행을 신탁받아 진행한 신탁회사이자 분양사업자 - 피고 주식회사 C: 이 사건 상가 분양사업의 실질적인 사업시행자 - 피고 D 주식회사: 이 사건 건물의 신축 공사를 담당한 시공사 - G 편의점: 분양 계약 시 특정 호실에 입점하기로 약정되었던 편의점 브랜드 ### 분쟁 상황 부동산 분양 계약 시 특정 상점의 입점을 조건으로 계약을 체결했으나, 분양사업자 측의 사유로 해당 상점 입점이 무산되면서 계약이행 불능 상태가 발생했습니다. 이에 분양을 받은 사람이 계약 해지를 요구하고 기지급한 분양대금과 위약금 반환을 청구했으나, 분양사업자 측은 자신들의 귀책사유가 아니며 위약금 지급 대상이 아니라고 주장하며 분쟁이 발생했습니다. 특히 신탁회사의 책임 범위와 시공사의 책임 유무도 쟁점이 되었습니다. ### 핵심 쟁점 G 편의점 입점 약속 불이행이 분양계약 해제 사유가 되는지, 피고 B(신탁회사)가 분양계약 해제 및 위약금 지급에 대한 책임이 있는지, 피고 D(시공사)가 분양계약상 책임을 부담하는지, 원고가 주장한 양도소득세 등 특별손해를 인정할 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B 주식회사와 피고 주식회사 C이 공동하여 원고에게 202,687,160원(납부한 계약금 101,343,580원 및 위약금 101,343,580원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 원상회복액에 대해 2021년 12월 24일부터 2022년 5월 16일까지 연 2%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%를, 위약금에 대해서는 2022년 5월 17일부터 다 갚는 날까지 연 12%를 적용했습니다. 원고의 위 피고들에 대한 나머지 청구(특별손해 부분)와 피고 D 주식회사에 대한 청구는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 원고와 피고 B, C 사이의 부분은 위 피고들이 부담하고, 원고와 피고 D 사이의 부분은 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 G 편의점 입점 불발이 분양계약의 중요한 사항 위반에 해당하여 계약 해제 사유가 된다고 판단했습니다. 피고 C은 사업시행자로서, 피고 B은 분양사업자로서 계약상 의무 불이행에 대한 책임을 공동으로 부담한다고 보았습니다. 따라서 원고가 납부한 계약금의 반환 및 분양대금의 10%에 해당하는 위약금 총 202,687,160원을 지급하라고 판결했습니다. 다만, 원고가 주장한 주택 매도에 따른 양도소득세 등은 특별손해로서 피고들이 예측할 수 있었다고 보기 어렵다며 배상 청구를 기각했습니다. 시공사인 피고 D은 분양계약상 의무를 부담하지 않는다고 판단하여 원고의 D에 대한 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 채무불이행으로 인한 계약해제 및 손해배상 (민법 제390조, 제543조, 제551조): 이 사건에서 피고 C과 B은 G 편의점 입점이라는 계약상 중요한 의무를 이행하지 않거나 이행할 수 없게 되었고, 이는 채무불이행에 해당합니다. 민법은 채무불이행이 있을 때 채권자(원고)가 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있도록 규정합니다. 특히 계약의 중요한 사항 위반으로 계약 목적을 달성할 수 없게 된 경우 계약을 해제할 수 있으며, 이행거절의 의사표시가 명확할 경우 이행의 최고(독촉) 없이도 해제가 가능합니다. 위약금 약정 (민법 제398조): 계약 당사자 일방의 귀책사유로 계약이 해제된 경우, 분양대금 총액의 10%를 위약금으로 지급하기로 한 특약은 유효하게 인정되었습니다. 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되며, 실제 손해액과 무관하게 약정된 금액을 청구할 수 있습니다. 원상회복 의무 (민법 제548조): 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 부담합니다. 이 경우 원고는 지급했던 계약금을 돌려받을 권리가 있으며, 피고들은 이를 지급할 의무가 있습니다. 법원은 납부대금 반환 시 연 2% 이율을 적용하도록 한 계약 조항을 인정했습니다. 지연손해금 (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조): 채무자는 금전 채무의 이행을 지체한 경우 지연손해금을 지급해야 합니다. 판결에서는 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율을 적용하도록 하여, 법정 이율보다 높은 이율로 지연손해금을 부과했습니다. 특별손해 (민법 제393조 제2항): 특별손해는 채무불이행으로 인해 통상 발생하는 손해(통상손해) 외에 특별한 사정으로 인해 발생한 손해를 의미합니다. 이러한 특별손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상 책임이 있습니다. 원고가 주장한 주택 매도에 따른 양도소득세는 특별손해에 해당하나, 피고들이 이를 알았거나 알 수 있었다는 증거가 없었으므로 배상 청구가 기각되었습니다. 신탁회사의 책임 (신탁법, 분양계약 특약): 신탁회사는 일반적으로 수탁자로서 신탁재산 범위 내에서 책임을 지는 경우가 많습니다. 그러나 이 사건 분양계약에서는 피고 B이 분양사업자의 지위에 있었고, 계약 해제 및 위약금 지급 주체로 명시되어 있어 공동 책임이 인정되었습니다. 다만, 신탁재산 한도를 초과하는 책임에 대한 증거는 없었습니다. 시공사의 계약상 의무: 시공사는 일반적으로 도급계약에 따라 건물의 신축 공사를 담당하는 주체입니다. 분양 계약의 당사자가 아니므로, 특별한 약정이 없는 한 분양 계약상 의무(편의점 입점 등)를 부담하지 않습니다. ### 참고 사항 부동산 분양 계약 시 특정 시설이나 업종의 입점을 조건으로 한다면, 해당 내용이 계약서 특약사항에 명확히 기재되어야 합니다. 특약사항은 구체적으로 어떤 조건일 때 계약을 해지할 수 있는지, 위약금 발생 여부 및 금액 등도 상세히 명시하는 것이 중요합니다. 분양 설명 자료나 구두 설명만으로는 법적 효력을 주장하기 어려울 수 있으니 모든 중요한 약속은 계약서에 반드시 포함시켜야 합니다. 계약 해제 시 위약금 조항이 있는 경우, 일반적으로 계약금의 10%를 위약금으로 정하는 경우가 많습니다. 신탁회사가 분양사업에 관여하는 경우, 신탁계약의 내용 및 분양계약서상의 신탁회사의 지위를 확인하여 책임 소재를 명확히 파악하는 것이 필요합니다. 특별손해(예: 다른 자산 매각으로 인한 세금 발생 등)는 상대방이 그러한 손해 발생을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상받을 수 있으므로, 관련 손해가 예상된다면 미리 상대방에게 고지하고 계약서에 명시하는 것을 고려해야 합니다.

임대주택 계약금 반환 판결

원고 A는 피고 B 주식회사와 임대주택 임대차계약을 체결하고 1차 계약금 201,400,000원을 지급했습니다. 원고가 2차 계약금을 지급하지 못하자 피고는 계약을 해제하고 1차 계약금이 피고에게 귀속된다고 주장하며 반환을 거부했습니다. 이에 원고는 임대차계약서의 위약금 특약이 약관규제법상 불공정한 약관에 해당하므로 무효라며 계약금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 해당 특약이 고객에게 부당하게 불리하고 과중한 손해배상 의무를 부과하는 약관 조항이므로 무효라고 판단하고 피고에게 1차 계약금 전액과 이자를 반환하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 'D' 임대주택을 임차하려다 계약을 해제당하고 이미 지급한 계약금의 반환을 청구한 사람. - 피고 B 주식회사: 서울 용산구 일대에서 'D'이라는 임대주택 분양사업을 하는 사업자로서 원고와 임대차 계약을 맺고 계약금 반환을 거부한 회사. ### 분쟁 상황 2009년 3월 3일, 원고 A는 피고 B 주식회사와 'D' 임대주택 124동 1201호를 임대보증금 2,014,100,000원, 월 차임 3,429,000원에 임대차기간 5년으로 하는 계약을 체결하고, 당일 1차 계약금 201,400,000원을 지급했습니다. 임대차계약서에는 임차인이 계약상의 의무를 이행하지 않을 경우 이미 지급한 계약금이 임대인에게 귀속된다는 내용의 특약이 포함되어 있었습니다. 원고 A가 약정된 2차 계약금을 지급기일까지 납부하지 못하자, 피고 B 주식회사는 2009년 9월 23일 원고에게 임대차계약 해제를 통보하고, 이미 지급받은 1차 계약금이 피고에게 확정적으로 귀속되었다고 주장하며 반환을 거부했습니다. 이에 원고 A는 해당 위약금 특약이 약관규제법에 위반되어 무효이므로, 피고는 1차 계약금 전액을 반환해야 한다고 주장하며 소송을 제기하기에 이르렀습니다. ### 핵심 쟁점 임대차 계약서의 위약금 특약이 약관규제법상 고객에게 부당하게 불리하거나 과중한 손해배상 의무를 부담시키는 불공정한 약관에 해당하는지 여부 및 그에 따른 계약금 반환 의무의 발생 여부가 주요 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B 주식회사는 원고 A에게 201,410,000원과 이에 대하여 2009년 3월 3일부터 2011년 6월 17일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 이자 또는 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 재판부는 이 사건 임대차계약서의 위약금 조항이 피고가 다수의 임차인과 계약하기 위해 미리 마련해둔 '약관'에 해당한다고 보았습니다. 임대보증금의 10%를 위약금으로 정한 해당 특약은 임대차 계약의 본질, 피고가 입을 실제 손해의 규모, 공정거래위원회의 관련 결정 및 표준임대차계약서의 위약금 기준 등 여러 사정을 종합적으로 고려할 때, 고객인 원고에게 부당하게 불리하고 과중한 손해배상 의무를 지우는 조항이라고 판단했습니다. 따라서 이 특약은 약관규제법 제6조(신의성실의 원칙 위반) 및 제8조(과중한 손해배상 의무 부과)에 위반되어 무효라고 선고했습니다. 또한, 이러한 불공정한 약관 조항의 일부를 감액하여 효력을 유지시키는 것은 약관규제법의 입법 취지에 어긋나 허용할 수 없으므로, 피고는 원상회복으로 원고에게 1차 계약금 전액을 반환해야 한다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 사건은 주로 '약관의 규제에 관한 법률(약관규제법)'의 적용 여부와 그 내용에 따라 판결이 이루어졌습니다. 관련 법령과 법리는 다음과 같습니다. * **약관규제법 제2조(정의)**​: 이 조항은 '약관'을 '그 명칭이나 형태 또는 범위에 상관없이 계약의 한쪽 당사자가 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것'으로 정의합니다. 본 사건에서 피고 B 주식회사가 다수의 임차인과 임대차계약을 체결하기 위해 미리 준비해둔 계약서는 이 정의에 부합하여 약관으로 인정되었습니다. * **약관규제법 제6조(일반원칙)**​: 이 조항은 '신의성실의 원칙을 위반하여 공정성을 잃은 약관 조항은 무효'라고 규정하며, 특히 '고객에게 부당하게 불리한 조항'은 공정성을 잃은 것으로 추정합니다. 재판부는 임대차 계약의 특성상 임대보증금은 반환되어야 할 성격의 금액인데도 그 10%에 해당하는 2억 원이 넘는 금액을 위약금으로 정한 것은 원고에게 지나치게 불리하다고 판단하여 이 조항에 따라 무효로 보았습니다. * **약관규제법 제8조(손해배상액의 예정)**​: 이 조항은 '고객에게 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상 의무를 부담시키는 약관 조항은 무효'로 한다고 규정합니다. 본 사건의 위약금 조항은 임대보증금의 10%라는 매우 큰 금액으로, 피고의 실제 손해에 비해 훨씬 과중한 손해배상 의무를 원고에게 부담시키는 것이므로, 이 조항에 따라서도 무효로 판단되었습니다. 법원은 불공정한 약관 조항의 경우 일부 감액하여 효력을 유지시키는 것이 아니라, 조항 전체를 무효로 함으로써 불공정한 약관을 작성한 사업자에게 경각심을 주고 소비자를 보호하려는 약관규제법의 취지를 강조했습니다. ### 참고 사항 임대차 계약이나 주택 분양 계약 시에는 반드시 계약서 내용을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 특히 계약금의 성격, 위약금 조항, 계약 해제 시의 책임 범위 등은 일반인에게 불리하게 작용할 수 있으므로 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 만약 사업자가 다수의 고객과 계약을 체결하기 위해 미리 정해둔 일정한 형식의 계약 조항(약관)이라면, 약관규제법의 적용을 받을 수 있습니다. 계약 내용 중 고객에게 부당하게 불리하거나 과중한 손해배상 의무를 부담시키는 조항이 있다면 약관규제법에 따라 무효로 주장할 수 있습니다. 예를 들어, 임대보증금과 같이 추후 반환되어야 할 금액을 과도한 위약금으로 정하는 것은 불공정 약관으로 판단될 가능성이 큽니다. 계약 전 공정거래위원회에서 제정한 표준계약서 등을 참고하여 자신의 계약 내용이 일반적인 기준에서 크게 벗어나지 않는지 비교해 보는 것이 도움이 될 수 있습니다.

개발사업 광고 용역비 미지급 분쟁 사건

광고대행사 A 주식회사가 B 주식회사의 개발사업 광고 용역을 수행했으나 미지급된 대금 81,510,000원에 대해 소송을 제기했습니다. B 주식회사는 개발사업 관련 토지 신탁 및 건축주 지위를 E 주식회사에 넘기면서 광고대행 용역의 발주자 지위도 E 주식회사에 위탁하는 승계계약을 맺었으므로 자신은 책임이 없다고 주장했습니다. 하지만 법원은 E 주식회사의 지급 의무가 특정 계좌의 잔액 범위로 제한되었고, 이미 그 지급 의무를 모두 이행하여 잔액이 없는 상태이므로, 남은 광고대금 지급 의무는 원래 계약 당사자인 B 주식회사에 있다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A 주식회사: 개발사업 광고대행 용역을 수행한 회사 - 피고 주식회사 B: 개발사업의 광고대행 용역을 원고에게 도급한 초기 발주자 - E 주식회사: 개발사업의 토지 신탁 및 건축주 지위를 승계받고 광고대행 용역의 발주자 지위를 위탁받았으나 지급 의무가 제한적이었던 회사 ### 분쟁 상황 B 회사는 A 회사에 개발사업의 광고대행 용역을 맡겼으나 대금 중 일부를 미지급했습니다. 이후 B 회사가 개발사업의 토지 신탁과 건축주 지위를 E 회사에 넘기면서 광고대행 용역의 발주자 지위 또한 E 회사에 위탁하는 승계 계약을 체결했습니다. B 회사는 이 승계 계약으로 인해 광고대금 지급 의무가 E 회사로 넘어갔으므로 자신은 더 이상 책임이 없다고 주장했습니다. 하지만 A 회사는 미지급된 81,510,000원의 광고대금을 받기 위해 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 초기 계약 당사자인 B 주식회사가 광고대행 용역의 발주자 지위를 E 주식회사에 위탁한 이후에도 미지급된 광고대금에 대한 책임을 부담하는지 여부가 쟁점이었습니다. 특히 E 주식회사의 지급 의무가 특정 자금 범위 내로 제한되었을 경우, 그 한도를 넘어선 부분에 대한 책임 소재가 중요하게 다뤄졌습니다. ### 법원의 판단 피고 B 주식회사는 원고 A 주식회사에게 미지급된 광고대금 81,510,000원과 이에 대해 2024년 8월 9일부터 모두 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송 비용은 모두 피고가 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 피고 B 주식회사가 2021년 6월 23일 원고 A 주식회사에게 제주시 D 개발사업의 광고대행 용역을 1,210,000,000원(부가가치세 포함)에 도급했고, A 주식회사가 모든 용역을 수행한 사실을 인정했습니다. 비록 2021년 10월경 원고, 피고, E 주식회사 사이에 광고대행 승계계약이 체결되어 발주자 지위가 E 주식회사로 위탁되었지만, E 주식회사의 의무는 사업비 운영 계좌에 입금된 금액 범위 내로 제한되어 있었습니다. E 주식회사는 이미 1,320,495,599원을 지출하여 계좌 잔액이 0원인 상태로, 지급 의무를 모두 마쳤다고 보았습니다. 따라서 E 주식회사의 지급 의무가 소멸한 이상, 이 부분 미지급 용역대금에 대한 책임은 원래 계약 당사자인 피고 B 주식회사가 부담해야 한다고 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 계약의 당사자 및 책임 (민법 제664조 도급): 계약을 체결한 당사자는 계약 내용에 따라 의무를 이행할 책임이 있습니다. 본 사건에서 B 회사는 A 회사와 광고대행 용역 계약을 체결했으므로, 특별한 사정이 없는 한 용역 대금을 지급할 의무가 있습니다.채무인수 및 면책: 채무인수는 채무자의 채무를 제3자가 인수하는 것을 의미합니다. 그러나 본 사건의 '광고대행승계계약'에서는 E 회사의 의무가 '사업비 운영 계좌에 입금된 금액 범위 내'로 제한되어 있었습니다. 이는 완전한 면책적 채무인수가 아닌, E 회사가 제한된 범위 내에서만 지급 의무를 부담하고 이를 초과하는 부분은 원래의 채무자인 B 회사가 책임을 부담하는 형태로 해석됩니다. 만약 채무인수로 인해 원 채무자가 완전히 면책되려면 명확한 면책 의사가 합의되어야 합니다.지연손해금 (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항): 채무자가 채무를 이행하지 않아 채권자에게 손해가 발생한 경우, 채무자는 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다. 본 사건에서는 원고가 구하는 바에 따라 소장 부본 송달일 다음날인 2024년 8월 9일부터 다 갚는 날까지 '소송촉진 등에 관한 특례법'이 정한 연 12%의 비율에 의한 지연손해금이 적용되었습니다. ### 참고 사항 복잡한 계약 관계에서 제3자에게 채무를 이전하거나 위탁하는 경우, 책임 범위와 한계를 명확히 설정하는 것이 중요합니다. 특히, 채무를 이전받는 측의 지급 의무가 특정 자금 또는 조건으로 제한되는 경우, 원래 채무자의 책임이 완전히 소멸하는지, 아니면 잔여 책임이 남는지 여부를 계약서에 상세히 명시해야 합니다. 만약 새로운 당사자의 지급 의무가 소진되었다면, 최초 계약 당사자가 다시 책임을 지게 될 수 있으므로, 관련 계약 조항을 면밀히 검토하고 잠재적 위험을 미리 파악하는 것이 필요합니다.