A건물 하자 발생으로 인한 손해배상 청구 판결

시흥시 A건물 관리단은 건물 사용승인 후 공용부분과 전유부분에서 광범위한 하자가 발견되자, 전체 구분소유자 중 298세대에게서 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받아 소송을 제기했습니다. 소송 대상은 건물의 분양자 주식회사 B, 시공사 C 주식회사, 그리고 시공사의 하자보수 의무를 보증한 D공제조합이었습니다. 법원은 A건물의 누수, 균열, 부실시공(예: 석고보드 2겹 대신 1겹 시공), 미시공 등 하자의 존재를 인정하고, 총 하자보수비용을 1,044,088,940원으로 산정했습니다. 다만, 건물의 자연적인 노화 현상, 시공상 잘못과 자연적 노화의 구분 어려움, 구분소유자들의 사용·관리상 과실 가능성 등을 고려하여 총 손해액의 90%로 책임이 제한되었습니다. 이에 따라 분양자 B와 시공사 C는 공동으로 642,675,818원을 원고에게 지급하되, B의 무자력 상태가 인정되어 C에게 직접 배상 책임이 부과되었습니다. D공제조합은 B가 보증금을 청구하지 않자 원고가 채권자대위권을 행사하여, B, C과 공동으로 146,171,276원을 지급하도록 판결되었습니다. 법원은 원고의 청구 중 인정된 범위 내에서 인용하고, 나머지 청구는 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고: A건물관리단 - 시흥시 A건물 총 431호의 관리를 위해 구분소유자들이 모여 만든 단체입니다.
• 피고: 주식회사 B - A건물의 분양 업무를 위탁한 위탁자이자 수익자입니다.
• 피고: C 주식회사 - A건물의 신축공사를 맡아 공사를 마친 시공사입니다.
• 피고: D공제조합 - 시공사인 C 주식회사가 하자보수 의무를 이행하지 않을 경우 하자보수보증금을 지급하기로 한 보증기관입니다.

분쟁 상황

시흥시 A건물은 2019년 9월 24일 사용승인되었으나, 건물 관리단은 공용부분과 전유부분에서 누수, 균열, 부실시공(예: 석고보드 2겹 대신 1겹 시공), 미시공 등 광범위한 하자가 발생했다고 주장했습니다. A건물관리단은 전체 431세대 중 298세대의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받아, 분양자인 주식회사 B, 시공사인 C 주식회사, 그리고 C 주식회사와 하자보수보증계약을 맺은 D공제조합을 상대로 소송을 제기했습니다. 원고는 분양자인 B가 하자보수 의무를 지고, B가 실질적인 변제 능력이 없어 무자력 상태이므로 시공사인 C에게 직접 손해배상을 청구할 수 있다고 주장했습니다. 또한 B가 D공제조합에 대한 하자보수보증금 채권을 행사하지 않으므로 원고가 B를 대위하여 D공제조합에 보증금 지급을 청구했습니다. 피고들은 하자의 범위와 보수비용 산정에 이견을 제시하고, 일부 하자에 대해서는 사용상 과실이나 자연적인 노화 현상 등을 이유로 책임 제한을 주장했습니다. 특히 시공사 C과 공제조합 D는 경량벽체 석고보드 시공과 관련하여 설계 변경이 있었다고 주장하며 하자가 아니라고 다퉜습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, A건물에 설계도면과 다르게 시공되거나 부실하게 시공된 하자가 실제로 존재하는지, 그 범위와 보수비용은 얼마인지 여부입니다. 둘째, 분양자인 피고 B가 집합건물법에 따라 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있는지, 그리고 그 범위는 어디까지인지입니다. 셋째, 분양자 B가 무자력 상태이므로 시공사인 피고 C에게 집합건물법에 따라 직접 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임을 물을 수 있는지 여부입니다. 넷째, 피고 D공제조합이 피고 C의 하자보수 의무를 보증한 자로서 하자보수보증금을 지급할 의무가 있는지, 그리고 원고가 피고 B를 대위하여 피고 D공제조합에 보증금 지급을 청구할 수 있는지 여부입니다. 마지막으로, 손해배상액 및 보증금액을 산정할 때 건물의 노화, 사용·관리상 과실 등을 고려하여 책임 제한을 적용할 것인지, 그 비율은 얼마인지 등입니다.

법원의 판단

1. 피고 주식회사 B와 C 주식회사는 공동으로 원고에게 642,675,818원을 지급해야 합니다.
   • 이 중 201,000,000원에 대해서는 2021년 5월 7일부터, 나머지 441,675,818원에 대해서는 2022년 12월 1일부터 2023년 10월 27일까지 연 6%의 이자를, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 지급해야 합니다.
2. 피고 D공제조합은 피고 B, C과 공동으로 위 금액 중 146,171,276원 및 이에 대하여 2021년 5월 7일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 지급해야 합니다.
3. 원고의 피고 주식회사 B, C 주식회사에 대한 나머지 청구는 기각되었습니다.
4. 소송비용 중 원고와 피고 B, C 사이에 발생한 부분의 20%는 원고가, 나머지는 위 피고들이 각 부담하며, 원고와 피고 D공제조합 사이에 발생한 부분은 피고 D공제조합이 부담합니다.
5. 이 판결 1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 A건물에 발생한 하자를 인정하고, 분양자 B와 시공사 C에게 공동으로 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임 642,675,818원을 인정했습니다. 특히 분양자 B의 무자력을 이유로 시공사 C에게 직접 책임을 물었습니다. D공제조합 또한 B에 대한 채권자대위권 행사를 통해 146,171,276원의 보증금 지급 책임을 B, C과 공동으로 부담하도록 판결했습니다. 이 과정에서 건물 노화, 관리상 과실 가능성 등을 고려하여 총 손해액의 90%로 책임이 제한되었습니다.

연관 법령 및 법리

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (집합건물법) 제9조 제1항, 제3항 (분양자 및 시공자의 담보책임):

• 제1항은 분양자가 하자에 대한 담보책임을 지도록 규정하며, 건물의 구조적·기능적 결함에 대해 분양자가 수분양자에게 손해를 배상해야 함을 의미합니다.
• 제3항은 집합건물을 건축한 시공자도 담보책임을 지며 분양자와 연대하여 책임을 지도록 명시합니다. 특히 분양자가 파산, 해산, 무자력 등으로 변제 능력이 없을 경우, 구분소유자(또는 채권을 양도받은 관리단)는 시공사에게 직접 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 판례에서 분양자 B의 무자력이 인정되어 시공사 C에게 직접 손해배상 책임이 부과되었습니다. 민법 제667조 (수급인의 담보책임):
• 제2항은 도급인이 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다고 규정하여, 도급 계약에 따라 시공된 건물의 하자에 대해 손해배상 청구가 가능함을 밝힙니다. 집합건물법 제9조 제1항이 민법 제667조를 준용하도록 하여 분양자의 담보책임을 민법상 도급인의 담보책임과 유사하게 해석합니다. 채권자대위권 (민법 제404조):
• 채권자가 자기 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 대신 행사하는 제도입니다. 이 판례에서는 원고(A건물관리단)가 피고 B(분양자)에 대한 손해배상 채권을 보전하기 위해, B가 D공제조합에 대해 가지는 하자보수보증금 채권을 대신 행사(대위)하여 D공제조합으로부터 보증금을 받아낼 수 있도록 인정되었습니다. 채무자(B)가 무자력 상태이고 자신의 권리(보증금 청구)를 행사하지 않을 때 보전의 필요성이 인정됩니다. 부진정연대채무:
• 여러 채무자가 각자 독립된 원인에 의해 채무를 부담하지만, 하나의 급부로 채무 전체가 소멸되는 경우를 말합니다. 이 판례에서 분양자 B와 시공사 C의 하자보수에 갈음하는 손해배상 채무, 그리고 D공제조합의 보증금 채무는 그 인정 근거는 다르지만, 결과적으로 동일한 하자의 보수를 목적으로 하므로 중첩되는 범위 내에서 부진정연대채무 관계가 성립한다고 보았습니다. 건축법 제23조 제2항 및 「건축물의 설계도서 작성기준」 제9호 (설계도서 우선순위):
• 「건축물의 설계도서 작성기준」은 설계도서, 법령해석, 감리자의 지시 등이 일치하지 않을 때 적용되는 우선순위를 정하고 있습니다. 이 기준에 따르면 특별한 계약이 없는 한 '공사시방서'가 '설계도면'보다 우선적으로 적용됩니다. 이 판례에서는 경량벽체 석고보드 시공과 관련하여 실시설계 건축시방서에 2겹 시공이 명시되어 있었음에도 설계도면에는 1겹으로 되어 있어 하자로 인정되었습니다. 이는 시방서가 설계도면보다 우선한다는 원칙에 따른 것입니다.

참고 사항

하자가 발생하면 즉시 기록: 건물의 균열, 누수, 미시공 등 하자가 발생하면 사진이나 동영상으로 자세히 기록하고, 관련 서류(분양계약서, 시방서, 설계도면 등)를 철저히 보관해야 합니다. 전문가 감정의 중요성: 하자 여부와 보수 비용 산정은 법원의 감정 결과에 크게 의존하므로, 공신력 있는 기관의 감정 절차에 적극적으로 참여하고 의견을 개진하는 것이 중요합니다. 채권 양도 활용: 구분소유자들이 관리단이나 대표자에게 하자보수 손해배상 채권을 양도하면 소송 절차를 효율적으로 진행할 수 있습니다. 이때 채권 양도 통지가 정확하게 이루어져야 합니다. 분양자 및 시공사의 책임: 아파트나 상가 등 집합건물의 분양자와 시공사는 하자에 대한 손해배상 책임을 집니다. 분양자가 무자력 상태일 경우 시공사에게 직접 손해배상을 청구할 수 있습니다. 하자보수보증계약 확인: 시공사가 하자보수보증계약을 체결했는지 확인하고, 해당 보증기관에 보증금 청구가 가능한지 검토해야 합니다. 채무자가 권리를 행사하지 않을 경우 채권자대위권을 통해 보증금을 청구할 수 있습니다. 책임 제한 가능성: 하자가 인정되더라도 건물의 노화, 구분소유자들의 사용 및 관리상 과실 등 여러 사정에 따라 책임이 제한될 수 있습니다. 설계 변경 여부 확인: 시공 과정에서 설계 변경이 있었다고 주장하는 경우, 해당 변경이 적법하게 이루어졌는지, 공사시방서 등 다른 계약 문서보다 우선하는지 등을 면밀히 검토해야 합니다. 공사시방서가 설계도면보다 우선하는 경우가 많습니다.