건축 프로젝트 계약 해지에 따른 계약금 반환 분쟁

원고 A가 피고 주식회사 B와 건축 시공대행 계약을 체결했으나, 공사비 문제로 계약이 해제되자 피고에게 지급한 계약금의 반환을 청구한 사건입니다. 1심 법원은 원고의 청구를 일부 인용하는 판결을 내렸고 피고가 이에 불복하여 항소했습니다. 그러나 항소심 법원은 피고의 항소를 기각하며 1심 판결이 정당하다고 인정했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 건축주로서 피고와 건축 시공대행 계약을 체결한 개인
• 피고 주식회사 B: 원고 A와 시공대행 계약을 맺고 건축 프로젝트를 진행하기로 한 회사

분쟁 상황

원고 A는 피고 주식회사 B와 건축 시공대행 계약을 체결했습니다. 이 계약은 피고가 공사비 상한 범위 내에서 책임지고 설계 및 공사를 수행하는 시공책임형 시행대행 계약으로 해석되었습니다. 그러나 계약 진행 중 공사 예상 금액보다 약 20~35% 이상 초과되는 공사비 부담이 불가피한 상황이 발생했습니다. 원고는 건축에 문외한인 점 피고의 책임 하에 공사가 진행되어야 하는 점 등을 들어 피고에게 공사비 예측의 책임이 있다고 보았습니다. 이에 원고는 계약을 해제하고 피고에게 지급한 계약금 72,600,000원의 반환을 청구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

건축 시행대행 계약의 법적 성격이 도급계약인지 위임계약인지 여부, 계약 해제의 원인이 어느 당사자의 귀책사유에 해당하는지 여부, 계약 해제 시 원상회복 반환 범위에 시행대행사의 인건비나 설계 용역비가 포함되는지 여부

법원의 판단

항소심 법원은 피고의 항소를 기각하고 1심 판결을 유지했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 72,600,000원 및 이에 대한 지연이자를 지급해야 하며 항소비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 이 사건 건축 시행대행 계약을 '시공책임형 도급계약'으로 판단했으며 공사 예상 비용보다 과도하게 증가한 공사비 예측에 피고의 책임이 있다고 보아 계약 해제에 대한 귀책사유가 피고에게 있다고 보았습니다. 따라서 계약 해제에 따른 원상회복으로서 피고는 원고에게 계약금을 반환해야 하며 피고가 주장하는 인건비나 설계 용역비 등은 원상회복 범위에 포함되지 않는다고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판례는 주로 민법상 계약 해제 및 원상회복에 관한 법리를 다루고 있습니다.

• 계약의 성격 (도급계약)​: 이 판례에서는 건축 시행대행 계약이 피고가 공사비 상한 범위 내에서 책임지고 설계 및 공사를 수행하는 '시공책임형 시행대행계약'으로서 '도급계약'의 성격을 띤다고 해석했습니다. 도급계약은 한쪽 당사자(수급인)가 일의 완성을 약정하고 다른 당사자(도급인)가 그 완성된 일의 결과에 대해 보수를 지급하는 계약으로 일의 완성을 책임지는 것이 특징입니다. 이 구분에 따라 계약 해제 시의 법적 효과와 책임 범위가 달라질 수 있습니다.
• 계약 해제와 원상회복: 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무)에 따라 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 계약이 없었던 상태로 돌려놓는 '원상회복의 의무'를 가집니다. 이 사건에서는 피고의 귀책사유(공사비 예측 실패 등)로 계약이 해제되었으므로 피고는 원고에게 계약금을 반환할 원상회복 의무를 지게 됩니다. 또한 계약 해제로 인한 원상회복 청구권에 대해 해제의 원인이 된 채무불이행에 일부 원인을 제공했다는 사유를 내세워 신의칙 또는 공평의 원칙에 기하여 권리 내용을 제한하는 것은 원칙적으로 허용되지 않는다는 법리를 적용하여 피고가 주장한 인건비 등은 원상회복 반환범위에서 제외되지 않는다고 판단했습니다.
• 민사소송법 제420조 (제1심 판결의 인용)​: 이 조항은 항소심 법원이 제1심 판결이 정당하다고 인정할 때 제1심 판결의 이유를 그대로 인용할 수 있도록 규정합니다. 이 사건에서 항소심은 제1심 판결의 일부를 수정하거나 추가 판단하면서도 기본적으로 제1심의 판단을 그대로 받아들였습니다.

참고 사항

건축 시공대행 계약 시 아래 사항들을 반드시 확인하고 문서화하여 유사한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

• 계약 내용의 명확화: 공사비, 설계비, 용역비 등 모든 비용에 대한 총액과 지급 방식, 각 당사자의 책임 범위, 계약 해지 시 정산 방법 등을 계약서에 명확하게 기재해야 합니다.
• 공사비 예측의 중요성: 시공사는 전문적인 지식과 경험을 바탕으로 건축주와의 협의에 따라 공사비를 최대한 세밀하게 예측하고 제시해야 합니다. 예상보다 과도한 공사비 증가는 분쟁의 주요 원인이 될 수 있습니다.
• 건축주 직영공사의 위험성 인지: 연면적 200㎡ 이하 소규모 공사의 경우 건축주 직영 시공이 허용될 수 있으나 건축에 문외한인 건축주가 직접 시공을 책임지는 것은 위험 부담이 크므로 계약 체결 시 신중하게 고려해야 합니다.
• 계약 해제 및 원상회복 범위: 계약 해제의 귀책사유가 누구에게 있는지에 따라 계약금 반환 여부 및 원상회복 범위가 달라질 수 있습니다. 특히 도급계약의 성격이 강한 경우 계약 해제 시 원칙적으로 소급효가 있어 원상회복이 이루어지며 진행된 공사가 건축주에게 이익이 되는 예외적인 경우를 제외하고는 기지급된 계약금 등이 반환될 수 있습니다.