계약금
원고는 피고로부터 원주시의 임야 1,000평을 3,300만 원에 매수하기로 계약하고, 그 중 3,036만 원을 지급했습니다. 그러나 원고는 매매 목적물이 특정되지 않아 계약이 무효이거나, 피고 측의 기망 행위(경매 취득, 높은 투자가치, 개발 가능성 등 허위 설명)로 인해 계약을 취소한다고 주장하며 지급한 매매대금의 반환을 청구했습니다. 법원은 매매 목적물이 계약서상 '이 사건 임야 중 1,000평에 해당하는 부분'으로 특정되어 있어 무효 주장을 받아들이지 않았고, 피고 측의 주장이 일반적인 상거래 관행에서 허용될 수 있는 과장 광고 수준으로 보아 기망 행위가 인정되지 않는다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 A는 2018년 5월 16일 피고 주식회사 B로부터 강원도 원주시에 위치한 임야 1,000평(3,305.78㎡)을 3,300만 원에 매수하는 계약을 체결했습니다. 같은 해 5월 23일, 원고는 매매대금 중 3,036만 원을 피고에게 지급했습니다. 이후 원고는 매매 목적물이 명확하게 특정되지 않아 계약이 무효라고 주장했습니다. 또한, 피고 측이 해당 임야를 '경매로 저렴하게 취득했고', '원주시 혁신도시 지정으로 투자가치가 확실하며', '무조건 가격이 오르고', 'D역에서 2km 이내에 위치하여 조만간 개발될 것'이라고 거짓으로 설명했다고 주장하며 기망에 의한 계약 취소를 통보하고, 이미 지급한 3,036만 원의 반환을 요구했습니다.
이 사건 매매계약에서 1) 매매 목적물이 구체적으로 특정되지 않아 계약이 무효인지 여부와 2) 피고 측이 임야의 투자가치 및 개발 가능성 등에 대해 허위 또는 과장된 설명을 하여 원고를 기망했는지 여부가 주요 쟁점이 되었습니다.
원고의 청구를 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 매매 목적물이 '이 사건 임야 중 1,000평에 해당하는 부분'으로 명시되어 있어 특정성이 인정된다고 보았습니다. 또한, 피고 측의 임야에 대한 설명은 상거래상 허용될 수 있는 다소의 과장으로 판단되어 기망 행위에 해당하지 않는다고 보았습니다. 따라서 원고의 계약 무효 또는 취소 주장은 모두 받아들여지지 않았습니다.
민법 제563조(매매의 의의)는 '매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다'고 정하고 있습니다. 이 사건에서는 매매계약의 목적물이 계약 체결 당시 구체적으로 특정되지 않았더라도, 사후에 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 계약이 유효하게 성립될 수 있다는 법리가 적용되었습니다. 즉, '이 사건 임야 중 1,000평에 해당하는 부분'이라는 표현이 추후 측량 등을 통해 특정될 수 있음을 의미하므로, 법원은 매매 목적물이 불특정하다는 주장을 받아들이지 않았습니다.
또한, 민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시)는 '사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 하지만 모든 허위 주장이 사기에 해당하는 것은 아닙니다. 법원은 상품의 선전 광고에서 중요한 사항에 대해 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위 고지한 경우에만 기망행위로 인정하며, 다소의 과장은 일반 상거래 관행상 허용될 수 있다고 보았습니다. 본 판례에서는 피고 측의 주장이 이러한 '다소의 과장'에 해당한다고 판단하여 사기 또는 기망 행위를 인정하지 않았습니다.
부동산 매매 계약 시, 특히 토지나 임야와 같이 명확한 구획이 없는 경우 매매 목적물이 계약서에 구체적으로 특정되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 지번, 지목, 면적뿐 아니라 매수하는 부분이 전체 필지 내 어디에 해당하는지(예: 북측 1,000평, 도면에 표시된 구획 등) 명확히 하는 것이 좋습니다. 또한, 부동산 투자 설명 시 판매자의 과장 광고에 현혹되지 않도록 주의해야 합니다. '무조건 오른다', '확실한 투자처', '곧 개발된다'와 같은 표현은 대부분 상술이며, 실제 개발 계획이나 지적도, 토지이용계획확인서 등 객관적인 자료를 통해 해당 부동산의 가치, 개발 가능성, 현황 등을 직접 확인하고 판단해야 합니다. 급경사 여부나 도로 접근성 등 현장 확인도 필수적입니다. 공시지가나 주변 시세를 미리 파악하여 제안받은 매매대금이 적정한지 비교 검토하는 것도 중요합니다.
